Китайская Fosun Group нашла покупателя на свой единственный объект в России

21 сентября акционеры принадлежащего китайской Fosun Group АО «Торговый дом «Центральный военный универсальный магазин» (ТД ЦВУМ) должны принять решение о «досрочном прекращении полномочий единоличного исполнительного органа – ООО «Фосан Евразия кэпитал» и о назначении генерального директора».

Это следует из сообщения компании. В нем сказано, что спустя месяц они изберут новый совет директоров общества. Это значит, что Fosun Group нашла покупателя на свой единственный актив в сфере недвижимости в России – бизнес-центр «Воздвиженка-центр» (более известен как «Военторг») на 70 700 кв. м, расположенный в шаговой доступности от Кремля, рассказали «Ведомостям» два источника, близких к разным сторонам планируемой сделки. По их словам, покупателем офисного комплекса выступает фонд коллективных инвестиций, который действует в интересах одного из арендаторов «Воздвиженка-центра» – ВЭБ.РФ, но ему не принадлежит. Его название они не уточнили.

Такую схему собеседники «Ведомостей» объясняют тем, что госкорпорация находится под санкциями со стороны западных стран, поэтому Fosun Group не может продать ей актив напрямую из-за рисков попасть под аналогичные меры. Китайская компания действует с осмотрительностью, так как ей принадлежат активы в Европе, например французская курортная сеть Club Med, пакеты акций Cirque du Soleil, туроператор Thomas Cook и проч. То, что ВЭБ.РФ не может быть покупателем «Воздвиженка-центра», говорит и представитель «Фосан Евразия кэпитал», отказавшийся комментировать подробности сделки. Так же поступили и в Nikoliers, которая выступает консультантом на продаже этого комплекса.

Официальный представитель ВЭБ.РФ не стал опровергать версию, изложенную источниками «Ведомостей». «Для оптимизации операционных расходов происходит ряд сделок, согласованных коллегиальными органами управления», – сообщил представитель госкорпорации. По его словам, в совокупности эти сделки приведут к снижению затрат в том числе на содержание персонала. Иные детали осуществляемой сделки он комментировать не стал, сославшись на конфиденциальность.

Сколько Fosun Group выручит от продажи «Воздвиженка-центра», собеседники «Ведомостей», близкие к участникам сделки, не сообщили. Управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф оценивает сумму сделки в 17–18 млрд руб. Руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова считает, что она может быть и ниже – 13–15 млрд руб.

«Воздвиженка-центр» за свою историю несколько раз менял владельца. Перестройкой исторического здания одного из самых известных советских магазинов – «Военторга» – изначально занималась группа АСТ семьи бывшего владельца Черкизовского рынка Тельмана Исмаилова. Он вложил в этот проект $140 млн, а в 2008 г. продал его «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. Последний спустя год передал бизнес-центр миллиардеру Дмитрию Рыболовлеву в счет оплаты части пакета «Уралкалия».

Fosun Group стала владельцем «Воздвиженка-центра» в 2017 г., купив его у структур Рыболовлева. Ее партнером по этой сделке стала Avica Management Company (ее совладельцем на тот момент был финансист Рубен Варданян), но в 2020 г. она из проекта вышла. В прошлом году стало известно, что китайская компания решила выставить этот бизнес-центр на продажу. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян объясняет такое решение стратегией группы, которая заключается в приобретении актива, инвестировании в его улучшение и перепродажу с прибылью. «Вероятно, Fosun Group рассчитывала на стандартный пятилетний инвестиционный горизонт», – рассуждает он. Эксперт также отмечает, что компании повезло еще и с укреплением рубля, что позволяет зарубежному продавцу получить за него большую стоимость в валюте.

То, что покупателем «Воздвиженка-центра» станет структура, действующая в интересах ВЭБ.РФ, логично, считают консультанты. Ушакова напоминает, что госкорпорация снимает площади в этом комплексе еще с 2018 г. – там сидит ее руководство. Международный партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина полагает, что ВЭБ.РФ по мере истечения сроков договоров у других арендаторов (там также находится офис Дом.РФ, Фонда развития моногородов, STD Consulting и проч.) будет занимать освобождающиеся площади. Казарян отмечает, что «Воздвиженка-центр» хорошо подходит для размещения штаб-квартиры. Это качественный проект, который расположен недалеко от Кремля, до него удобно добираться как на метро, так и на наземном транспорте, резюмирует Ушакова.

Опрошенные юристы считают, что схема, когда в сделках с участием западных игроков участвуют структуры или фонды, действующие в интересах попавших под санкции компаний, но им не принадлежащие, будет широко применяться на российском рынке. Партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко отмечает, что стороны используют различные юридические приемы, которые необходимы для того, чтобы на момент совершения транзакций российская сторона в ней не фигурировала. По его словам, это позволяет иностранным игрокам спокойно заявлять, что на момент сделки она не знала и не могла знать о том, что актив перейдет находящейся под санкциями компании. Тем не менее, по словам старшего партнера коллегии адвокатов Pen & Paper Антона Именнова, риски применения вторичных санкций в отношении Fosun Group полностью исключать нельзя.