На месте заводов «МиГ» и «Сухой» появится почти 3 млн кв. м недвижимости

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) одобрила подготовку проекта планировки территории общей площадью 82,3 га в районе Ленинградского проспекта, следует из ее протокола, с которым ознакомились «Ведомости». Там сказано, что на этой площадке можно будет построить в общей сложности 2,7 млн кв. м недвижимости, из которых 1,8 млн кв. м – коммерческие объекты и 900 000 кв. м – жилье. Самый крупный проект – на 2,1 млн кв. м (из которых 770 000 кв. м – жилье) – будет реализован на бывшей территории самолетостроительного завода «МиГ», следует из протокола ГЗК. В декабре прошлого года госкорпорация «Ростех», которая через Объединенную авиастроительную корпорацию (ОАК) контролировала это предприятие (в январе 2022 г. оно, согласно «СПАРК-Интерфаксу», прекратило свою деятельность), сообщила о продаже мэрии Москвы 57,7 га на Ленинградском проспекте. Источник «Ведомостей» в столичном правительстве тогда говорил, что эта площадка может быть вовлечена в программу реновации. Но официально планы в отношении данного участка город не озвучивал.

Судя по документу, еще один крупный проект появится на бывшей территории конструкторского бюро «Сухого» (эта компания также была ликвидирована после присоединения к ОАК). Там планируется возвести 205 600 кв. м коммерческой недвижимости. В данном случае, скорее всего, речь идет о новом офисе самого предприятия. По крайне мере гендиректор ОАК Юрий Слюсарь в интервью «Ведомостям» рассказывал, что компания хочет построить на территории «Сухого» Единый конструкторский центр самолетостроения корпорации общей площадью около 200 000 кв. м. Кроме офисов там «предполагается расположить стенды, всю необходимую инфраструктуру, социальные объекты (фитнес, зону отдыха и др.) – вплоть до музея авиации», говорил он.

На соседних участках с бывшими площадями «МиГ» и «Сухого» планируется возвести еще 388 000 кв. м недвижимости (включая 129 600 кв. м жилья) по городской программе комплексного развития территории, следует из протокола ГЗК. Кому сейчас принадлежит эта площадка, там не сказано. В настоящее время вопрос о вовлечении данной территории в городские программы и проекты находится в проработке, говорит представитель департамента имущества Москвы. Но, по его словам, город считает ее перспективной для развития и создания комфортной среды. Источник в столичной мэрии также не исключает, что после разработки проекта эта площадка (за исключением «Сухого») будет включена в программу «Индустриальные кварталы» (предполагает реорганизацию промзон на территории столицы) и предложена различным крупным девелоперам на аукционе. Но окончательного решения по этому вопросу пока нет.

Говорить о застройщике этой территории преждевременно, так как способ реализации проекта не утверждался, говорит представитель столичного департамента имущества. Он добавляет, что договоренностей с конкретными девелоперами в данный момент нет. Опрошенные «Ведомостями» крупные застройщики, например Capital Group и MR Group, отказались от комментариев. Запрос в ЛСР, которая в последние годы часто участвует в городских аукционах, остался без ответа. Представитель группы ФСК сообщил, что компания считает эту площадку привлекательной с точки зрения развития жилой недвижимости. Готовность ФСК участвовать в торгах будет зависеть от итоговых технико-экономических показателей проекта и коммерческих условий аукциона.

Общий объем инвестиций в застройку 82,3 га на Ленинградском проспекте директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев оценивает в 240 млрд руб. Управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова говорит о 200–300 млрд руб. Сама площадка интересна прежде всего девелоперам жилья, указывают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Здесь традиционно реализуются проекты бизнес-класса (например, Alcon Tower и «Искра-парк») и сегмента премиум (Prime Park), а средняя цена 1 кв. м варьируется от 400 000 до 600 000 руб., отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова.

По словам директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимура Рывкина, в относительной близости от этой территории уже есть крупные торговые центры («Авиапарк», «Метрополис»), поэтому на площадях «МиГ» и «Сухого» будут востребованы технопарки, офисы и гостиницы. Высокий спрос на офисные площади в рамках Ленинградского делового района позволяет создать здесь еще один крупный проект, добавляет Широкова. Но, учитывая одобренные объекты, их надо будет вводить небольшими фазами и частично строить под конкретного клиента, что позволит избежать простоя. Широкова согласна, что в таком крупном проекте имеет смысл делать и технопарки, которые могут быть интересны российским государственным организациям, производственным компаниям и цифровым корпорациям.

То, что город решил разработать проект планировки такой большой территории, логично, считают консультанты. Если бы ее осваивали кусками, то эффективность использования была бы ниже, а у города бы возникли сложности с обеспечением района коммуникациями, говорит Родионцев. Столь масштабным проектом город решает сразу несколько проблем, добавляет Доброхотова. Во-первых, он получает большой объем жилья для программы реновации, а во-вторых, реорганизует очень большой участок чуть ли не в центре Москвы и, скорее всего, за счет инвестора.