«Ростех» продает здания конструкторского бюро «Компас» в Замоскворечье

Компания «РТ-капитал», занимающаяся реализацией непрофильных активов госкорпорации «Ростех», выставила на торги имущество московского конструкторского бюро (МКБ) «Компас», следует из информации на ее сайте. Речь идет о правах на несколько участков общей площадью 1,3 га и 13 зданий на 26 300 кв. м на Большой Татарской улице в Замоскворечье. Аукцион запланирован на середину августа. Представитель «РТ-капитала» информацию об этом подтвердил.

МКБ «Компас» было создано еще в 1918 г. на базе московского радиозавода «Темп». Бюро занимается разработкой средств навигации для военно-воздушных сил и гражданской авиации России, а также аппаратуры для ракетно-космической техники и судостроения. Впрочем, судя по данным сервиса Zoon.ru, часть площадей в его корпусах сдаются в аренду различным компаниям. Там, к примеру, находится магазин одежды Rose Gold Showroom, Школа рисования и живописи на Татарской, инженерный центр «Мосмонтаж», дизайн-студия Inmyroom, фитнес-клуб Woman Workout и проч.

Объекты МКБ «Компас», расположенные в историческом районе Москвы, имеют высокий потенциал развития с точки зрения как офисной недвижимости, так и апартаментов или жилья, говорит представитель «РТ-капитала». Сама компания планирует выручить от продажи этого имущества не менее 9,29 млрд руб., сказано в лотовой документации. Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают эту цену довольно высокой. До начала специальной военной операции рыночная стоимость площадки могла составлять 7–8 млрд руб., подсчитала управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф. Учитывая неопределенность на рынке недвижимости, сейчас ее цена может быть ниже, так как потенциальные инвесторы будут рассчитывать на существенный дисконт в связи с текущими экономическими рисками.

Высокой начальную стоимость площадки называет и партнер Nikoliers Владимир Сергунин. По его словам, на месте конструкторского бюро выгоднее всего с экономической точки зрения построить премиальный жилой комплекс. Размер участка позволяет возвести там примерно 45 000  кв. м недвижимости, из которых 32 000 кв. м – продаваемая площадь.

Получается, что затраты только на участок у инвестора составят почти 290 000 руб. за 1 кв. м. Еще порядка 16–19,2 млрд руб. (500 000–600 000 руб. на 1 кв. м) ему придется вложить непосредственно в строительство самого жилого комплекса и отделку квартир. При этом продажная стоимость жилья в этом месте, по расчетам Сергунина, составляет 0,8–1 млн руб. за 1 кв. м. То есть при общих затратах в 25,3–28,5 млрд руб. выручка от продажи квартир в новом комплексе не превысит 32 млрд руб. Иными словами, экономика будущего проекта находится на грани, резюмирует эксперт.

Другие участники рынка обращают внимание, что при текущих ограничениях новый собственник не сможет реализовать жилой комплекс в этом месте в таких больших объемах. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка отмечает, что, скорее всего, на территории МКБ «Компас» появится многофункциональный комплекс с гостиницей и сервисными апартаментами, а его площадь вряд ли превысит 20 000 кв. м, так как часть исторических корпусов, построенных в 1930–1940 гг., придется сохранить.

Тем не менее территория конструкторского бюро может заинтересовать девелоперов жилья, считают эксперты. Замоскворечье является наиболее перспективным районом Центрального округа Москвы с точки зрения развития этого сегмента, говорит Коркка. По данным Knight Frank, предложение тут, по данным на I квартал 2022 г. (более поздних данных нет), составляло всего 40 лотов (для сравнения: на Якиманке продавалось 200 квартир и апартаментов, в районе Пресни – 150, а на ул. Тверской – 100). Средняя цена была 1,9 млн руб. за 1 кв. м, рост стоимости по сравнению с I кварталом 2021 г. превысил 60%.

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы элитного жилья планы по участию в торгах по продаже имущества МКБ «Компас» не подтвердили. Представители Vesper и Capital Group сообщили, что они не планируют подавать заявки на этот аукцион. Представители Sminex и «Дон-строй инвеста» от комментариев отказались. Запрос в MR Group остался без ответа.

«РТ-капитал» за последние несколько лет смог найти инвесторов на свои непрофильные активы. Так, MR Group выкупила у него Московский завод радиотехнической аппаратуры, которому принадлежало 22 га на ул. Борисовские Пруды. Позже эту площадку выкупила группа ЛСР, которая сейчас строит там жилой комплекс Wave на 547 000 кв. м. Sminex стала владельцем завода «Фазотрон» (3,2 га в Электрическом переулке у Белорусского вокзала), а поставщик элитной парфюмерии – Дома московского гражданского губернатора на Тверской улице. «Ростех» также пытался продать за 40 млрд руб. 60 га на Ленинградском проспекте, принадлежащие самолетостроительной корпорации «МиГ». Но в декабре 2021 г. эту площадку без торгов выкупило правительство Москвы. Источник «Ведомостей» тогда говорил, что на этой территории будет построен жилой квартал по программе реновации. Официальных заявлений по этому поводу со стороны города не было.