Объем складов, предлагаемых в субаренду с начала года, вырос в 3,5 раза

Объем складских площадей, предлагаемых в субаренду в логопарках в Московском регионе, за пять месяцев увеличился со 101 000 до 365 000 кв. м, следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank Russia. Схожие цифры приводит и директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. По его словам, только за три месяца этот сегмент вырос до 300 000 кв. м. Если же говорить про всю страну, то, по словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константина Фомиченко, сейчас в субаренду предлагается 564 905 кв. м, а это в 4,5 раза больше, чем было на конец 2021 г.

Резкое увеличение объема площадей, которые некоторые игроки рынка пытаются пересдать другим компаниям, Фомиченко объясняет в том числе сокращением товарных запасов у арендаторов на складах на фоне изменившейся экономической ситуации. По его словам, за счет субаренды они стараются сократить издержки и компенсировать расходы. Эксперт также отмечает, что чаще всего к пересдаче лишних площадей прибегают игроки, которые активно наращивали складской портфель в прошлом году. Большинство из них – представители сектора онлайн-торговли, говорит он. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости Core.XP Антон Алябьев также отмечает, что многие компании изначально брали площади под будущее расширение, что в текущей ситуации оказалось неактуальным. По его словам, еще больший рост помещений в субаренду можно будет увидеть ближе к середине года, когда запасы товаров сократятся еще сильнее, а новые каналы поставок все еще не смогут работать на полную мощность.

Что касается конкретных компаний, то, по словам трех консультантов, порядка 90 000 кв. м планирует пересдать другим игрокам «Яндекс.Маркет» в логопарке «Софьино» на Новорязанском шоссе. Еще один утверждает, что речь идет про 60 000 кв. м, при этом уже ведутся переговоры с двумя крупными ритейлерами. Других подробностей он не раскрыл. Собеседники «Ведомостей» напоминают, что маркетплейс изначально арендовал там 100 000 кв. м, однако в прошлом году договорился с собственником объекта об увеличении площадей до 200 000 кв. м.

Представитель «Яндекс.Маркета» говорит, что компания готова рассматривать субаренду еще не введенных в эксплуатацию площадей, однако пока «каких-либо решений по этому вопросу нет». Он также добавил, что пересдача объектов, которые используются в операционной деятельности компании, в любом случае не обсуждается. Представитель Ozon, который в последние годы также активно наращивал свой логистический портфель, сообщил, что компания периодически сдает в субаренду сортировочные центры (их у нее более сотни по всей стране), это обычная практика. Но в Московском регионе, по его словам, объектов, в которых предлагаются площади на пересдачу, у нее нет. 

Сможет ли «Яндекс.Маркет» найти соседей на площади в «Софьино», будет зависеть от ставки, а также сроков субаренды, которые имеют принципиальное значение для многих компаний, говорит Алябьев. Управляющий партнер NT Properties Владислав Рябов полагает, что найти одного арендатора на весь объем без дисконта будет крайне сложно. Он объясняет это снижением динамики развития онлайн-ритейлеров, которым пока не требуются такие площади. Впрочем, если компания решит сдавать помещения небольшими лотами по 10 000–15 000 кв. м, то желающие снять там площади найдутся, уверен Рябов. Ставку аренды в «Софьино» он оценивает в 4500–4800 руб. за 1 кв. м без учета НДС и операционных затрат, что на 20% ниже, чем было на конец февраля. Исходя из этого, получается, что в любом случае «Яндекс.Маркет» сможет сэкономить на аренде 270–432 млн руб. в год. 

Сложности с поиском соседей усугубляются еще и тем, что формат субаренды подходит не всем компаниям, утверждают консультанты. Это связано с тем, что такие площади сдаются на короткий срок, объясняет Афанасенко. По его словам, на рынке могут встречаться предложения с дальнейшей передачей помещений в прямую аренду, но это единичные случаи. Об этом же говорит и Рябов. Впрочем, у такого формата есть и преимущества. Афанасенко указывает, что арендатор получает готовое помещение со всем техническим оснащением. Алябьев напоминает, что у договоров субаренды обычно более гибкие условия в сравнении с классической арендой.