Как снижение ключевой ставки повлияет на рынок жилья в Москве

Снижение ключевой ставки с 20 до 17% больше скажется на московском вторичном рынке, чем на новостройках, следует из опроса экспертов, проведенного «Ведомостями». Спрос на первичку сейчас больше зависит от льготной ипотеки, отмечает директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк дома» Вадим Мамонов. С 1 апреля по этой программе можно приобрести квартиру стоимостью до 12 млн руб. в Москве и Московской области под 12% годовых. Основная часть кредитов на приобретение новостроек будет выдаваться именно на таких условиях до более существенного снижения ключевой ставки, резюмирует Мамонов. С ним согласен и инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев, который отмечает, что при наличии льготной ипотеки, а также собственных программ от девелоперов покупать жилье в новостройках по более высоким ставкам просто невыгодно, а значит, решение ЦБ не приведет к каким-либо существенным изменениям на первичном рынке.

Сами же девелоперы считают немного иначе. Заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов говорит, что многие кредиты на приобретение квартир в новостройках субсидируются застройщиками совместно с банками. А это значит, что снижение ключевой ставки позволит девелоперам разрабатывать программы с еще более выгодными условиями, а это приведет к росту спроса на жилье. С ним согласен и директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. По его словам, именно такие продукты способствовали поддержанию продаж в прошлом году после фактической отмены льготной ипотеки.

Но в любом случае серьезных колебаний цен на первичном рынке в ближайшее время не ожидается, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным ЦИАН на март, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы составляла 346 800 руб. (+1,7% к февралю). Генеральный директор агентства недвижимости «Бон тон» Наталия Кузнецова полагает, что примерно насколько же – на 1,5–2% – подорожают квартиры на первичном рынке и в ближайший месяц. Доброхотова говорит о 5–8% за квартал. Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка разъясняет, что на цены влияет не только обслуживание заемных средств, но и издержки на приобретение материалов и выполнение строительно-монтажных работ. По ее словам, многое будет зависеть от стоимости сырья, логистики и затрат на модернизацию производства. Об этом же говорит и Храпов.

Что касается вторичного рынка, то, по словам коммерческого директора Asterus Веры Стефан, спрос тут в последнее время сдерживался преимущественно отсутствием доступных ставок. С ней согласна и управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест новостроя» Ирина Доброхотова, которая говорит, что если при ключевой ставке в 20% банки разрабатывали программы под 17–19% годовых, то теперь смогут предлагать ипотеку под 15–17%, а это может положительно отразиться на рынке вторичного жилья.

Девелоперы также ожидают улучшения условий по проектному финансированию, которое идет как раз на строительство жилых проектов. Об этом по крайней мере говорят соакционер ГК «Основа» Олег Колченко и Черноиванов. А первый вице-президент Glorax Александр Андрианов указывает, что теперь многие застройщики, которые отказались от масштабных планов по реализации проектов, смогут вернуться к этому вопросу в намеченные сроки. Стефан с этим не согласна. Она напоминает, что сейчас государство субсидирует проектное финансирование: у компаний есть возможность получить его под 15%. Пока ключевая ставка выше, такие кредиты вряд ли подешевеют, считает она. Но в любом случае государству придется компенсировать банкам упущенную выгоду от финансирования застройщиков в меньших объемах, а это в интересах всех сторон, добавляет Черноиванов.