За три месяца 2022 года инвесторы потратили на покупку недвижимости более 100 млрд рублей
Это самый высокий показатель за всю историю рынка
По итогам I квартала 2022 г. инвестиции в российскую коммерческую недвижимость составили около 105 млрд руб., следует из отчета консалтинговой компании «Джонс Лэнг Ласаль». Компания учитывала сделки по приобретению участков под застройку, офисов, складов, торговых центров и отелей. По ее данным, это самый высокий показатель для начала года за всю историю наблюдений, т. е. за последние 20 лет. Для сравнения: в январе – марте прошлого года в недвижимость было вложено в 2,4 раза меньше – 44 млрд руб., а в аналогичный период 2020 г. – примерно 59 млрд руб.
У других опрошенных «Ведомостями» консультантов немного другие цифры, это объясняется разными методиками подсчета и тем, что каждый из них относит ту или иную сделку к разным периодам. Так, к примеру, по предварительным данным CBRE, в январе – марте 2022 г. в коммерческую недвижимость было вложено около 90 млрд руб. Руководитель ее отдела инвестиций и рынков капитала Ирина Ушакова указывает, что это в 1,2 раза больше, чем за соответствующий период 2021 г. (69,4 млрд руб.), и в 1,3 раза превышает показатели первых трех месяцев 2020 г. (68 млрд руб.).
Рекордные показатели для начала года руководитель группы по инвестициям «Джонс Лэнг Ласаль» Микаэл Казарян связывает с закрытием ряда крупных сделок, договоренности по которым были достигнуты в прошлом году. Об этом же говорит и управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Партнер «Коллиерз интернешнл» Станислав Бибик при этом отмечает, что более 90% сделок было закрыто в январе – феврале, т. е. до начала военной операции на Украине.
Почти 59% (62,6 млрд руб.) сделок, по данным «Джонс Лэнг Ласаль», пришлось на участки под строительство жилья. Для сравнения: в прошлом году их доля составила лишь 47% (20,6 млрд руб.). За ними – торговые центры (13%, или 13,8 млрд руб.) и офисы (11%, или 12 млрд руб.), тогда как в начале 2021 г. инвесторы чаще вкладывали средства в склады (23%, или 10 млрд руб.). Примерно столько же было инвестировано в них и в этом году, правда, теперь это лишь 9% от всех инвестиций. Среди крупнейших сделок Казарян отмечает покупку девелопером элитной недвижимости Vesper бизнес-центра площадью 95 200 кв. м на Шаболовке. Ее сумма составила 13,5 млрд руб. В этом году Tekta Group также приобрела у группы ПИК 4,5 га на Дербеневской улице (до 9,5 млрд руб.), а ГК ФСК – участок в промзоне «Люблино» (до 10 млрд руб.). Девелоперы жилья продолжали расширять свои земельные банки, а учитывая высокую конкуренцию в сегменте и ограниченное количество перспективных площадок, стремились максимально быстро закрывать сделки, отмечает Казарян. Он добавляет, что повышенный спрос на участки стимулировал и рост цен на них.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты подтверждают, что жилье сегодня остается наиболее перспективным и экономически выгодным сегментом для девелоперов, что и стимулировало последних активно покупать площадки.
Председатель совета директоров «Бест-новостроя» и управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова объясняет это еще и тем, что покупку жилья, как социально значимого продукта, государство стимулирует различными программами, например льготной ипотекой, а офисы и торговую недвижимость – нет. Кроме того, по ее словам, у этого сегмента еще и более широкая аудитория потребителей – это могут быть как частные лица и полупрофессиональные инвесторы, так и крупные лендлорды.
Что касается других сегментов, то рост доли инвестиций в них, по словам Казаряна, не говорит об увеличении активности на этих рынках. Это связано скорее с закрытием одной-двух крупных сделок в течение трех месяцев, объясняет он. В частности, группа «Ташир» выкупила у президента ЦСКА Евгения Гинера контрольную долю в торговом центре «Шелковый путь» на Варшавском шоссе на юге Подмосковья. Что касается офисов, то, по словам Бибика из «Коллиерз интернешнл», этот сегмент все равно остается привлекательным для инвесторов. Он напоминает, что на рынке уже длительное время наблюдается дефицит таких помещений, особенно больших размеров, что также влияет на его потенциал.
В следующем квартале опрошенные «Ведомостями» консультанты не ожидают закрытия большого количества сделок. Новиков из Knight Frank указывает, что активность инвесторов будет зависеть от нормализации внешнеполитической ситуации и мер поддержки российской экономики. Об этом же говорит и Бибик. Если ситуация не изменится, то, по словам Казаряна, инвестиции по итогам всего года будут меньше, чем в 2021 г. (399 млрд руб.) и 2020 г. (304 млрд руб.).
