Sminex отказалась от строительства крупного делового квартала в Хамовниках

Девелопер Sminex Алексея Тулупова расторг сделку по покупке у «Инграда» 5 га бывшей территории завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной в Хамовниках под строительство крупного делового квартала. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с компаниями. По данным «СПАРК-Интерфакса», 25 марта фирма «Гелиос инвестментс», которой принадлежат права на эту площадку, вернулась в собственность «Инграда». Представитель последнего подтвердил, что принято решение отказаться от сделки по соглашению сторон. В нынешних обстоятельствах компания не стала входить в новый крупный офисный проект, добавляет представитель Sminex. По его словам, она также сместила приоритеты в сторону покупок площадок под жилье. Представитель Ricci, которая выступала консультантом этой сделки, от комментариев отказался. Источник, близкий к обеим сторонам, утверждает, что девелоперы договорились вернуться к новым переговорам после улучшения экономической ситуации. Точные сроки он не назвал.

Sminex приобрела участок на Лужнецкой набережной в самом конце прошлого года. Сумма сделки должна была составить 17 млрд руб., рассказывали тогда источники «Ведомостей». На самой площадке девелопер планировал построить премиальный деловой квартал наземной площадью около 280 000 кв. м. Предполагалось, что там появятся офисы класса А, торговые помещения, фитнес-центры, подземный паркинг. Строительство должно было начаться в конце 2023 г.

Отказ от такого крупного комплекса в текущей экономической ситуации обоснован, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Девелоперам в данный момент крайне сложно начинать строительство настолько капиталоемких проектов, не понимая, смогут ли они уложиться в заявленную себестоимость, рассуждает партнер «Коллиерз интернешнл» Станислав Бибик. Ранее консультанты оценивали инвестиции в возведение этого делового квартала в 28–30 млрд руб. Для создания качественного проекта, как правило, используются зарубежные строительные материалы, инженерия и технологии, которые за последнее время сильно подорожали, продолжает Бибик. С этим согласен и директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC Саян Цыренов, который отмечает, что сейчас нарушена еще и логистическая цепочка доставки таких материалов в Россию, а создание новой займет какое-то время. По словам Бибика, сегодня нет четкого понимания, получится ли у девелоперов заполнить такой крупный объект арендаторами, учитывая то, что многие из иностранных компаний заявили о «временной приостановке» своей деятельности в России. Доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Москвы сейчас уже в среднем составляет около 11%, добавляет Цыренов. По его словам, с учетом возможного ухода ряда компаний этот показатель будет только расти, а это, в свою очередь, приведет к снижению арендных ставок и ухудшению экономики проектов, что также не может не настораживать владельцев бизнес-центров. Еще одна проблема – проектное финансирование, выделенное непосредственно на строительство объектов: оно сильно подорожало и стало экономически невыгодным для девелоперов после повышения ключевой ставки ЦБ до 20%, добавляет управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. В этой связи, по его мнению, многим из них выгоднее выйти из сделки, заплатив штраф за расторжение договора, чем продолжать реализацию проекта. Именно в связи с недоступностью кредитов многие застройщики будут вынуждены заморозить бумажные проекты, резюмирует Лукашев.

Впрочем, сами девелоперы это не подтверждают. К примеру, Stone Hedge не замораживает новые проекты, но будет строить их по схеме build-to-suit (BTS), т. е. под конкретного арендатора, говорит представитель компании. Речь идет, в частности, о двух бизнес-центрах – в Костомаровском переулке (15 600 кв. м) и на Ходынской улице (14 800 кв. м). Единственный на данный момент московский бумажный проект AFI Development – комплексное развитие части промзоны «Алтуфьевское шоссе», который предполагает строительство 720 000 кв. м недвижимости, из них 470 000 кв. м – объекты производственного и общественно-делового назначения, говорит ее представитель. По его словам, сейчас он находится на рассмотрении в Москомархитектуре, его реализация начнется в скором времени. Компания также сохраняет все планы и по другим перспективным проектам, уверяет собеседник «Ведомостей». Продолжает «проектные работы по текущим технопаркам» и Capital Group, говорит представитель этого девелопера. Ранее компания заявляла, что планирует построить в Москве в общей сложности 200 000 кв. м такой недвижимости.

Территорию «Гелиймаша» не могут застроить уже много лет. Изначально это планировала сделать девелоперская компания Mirax Group Сергея Полонского. Еще до кризиса 2008 г. она намеревалась возвести там многофункциональный жилой комплекс на 240 000 кв. м, вложив в проект $448 млн. В 2020 г. владельцем площадки стал «Инград». Участники рынка считали, что девелопер приобрел ее под строительство жилья, однако в итоге мэрия Москвы согласовала ему только общественно-деловой центр.