Девелоперы начинают отказываться от строительства спекулятивных офисов

Многие девелоперы офисов на фоне ухудшения экономической ситуации в России и неопределенности со спросом на такие помещения решили отказаться от строительства спекулятивных объектов (т. е. без конкретного клиента), рассказали «Ведомостям» два консультанта, работавших с такими компаниями. Новые бизнес-центры теперь будут строиться по схеме build-to-suit (BTS), т. е. под нужды арендаторов или покупателей, говорит управляющий партнер компании Ricci Алексей Богданов. Он уточняет, что уже начатые объекты продолжат реализовываться по старым схемам. Это подтверждают и опрошенные «Ведомостями» девелоперы.

Один из крупнейших игроков на рынке офисной недвижимости – компания Stone Hedge намерена возвести по схеме BTS два бизнес-центра: в Костомаровском переулке (15 600 кв. м) и на Ходынской улице (14 800 кв. м), уточняет ее управляющий партнер Анастасия Малкова. Такое решение, по ее словам, компания приняла в связи с изменением экономической ситуации в России из-за введения санкций. А вот три других бизнес-центра – Stone Towers, «Stone Савеловская» и «Stone Ленинский» она продолжит возводить «спекулятивно». Работы по этим объектам уже начались или начнутся в ближайшее время с сохранением всех текущих обязательств, говорит собеседник «Ведомостей».

Рассматривает возможность строительства офисов под конкретного клиента и AFI Development израильского диамантера Льва Леваева. По словам директора по коммерческой недвижимости этой компании Сергея Баранова, девелопер сейчас прорабатывает несколько таких проектов, один из них – в рамках застройки промзоны «Алтуфьевское шоссе». Помимо жилой составляющей там предусмотрено строительство 470 000 кв. м объектов производственного и общественно-делового значения. Он уточнил, что такой формат является одним из приоритетных для компании: сейчас по всем новым проектам она ведет переговоры с крупными клиентами на предмет покупки или аренды помещений.

Заинтересован в развитии такой стратегии и девелопер Hutton Development, говорит ее управляющий партнер Илья Давыдик. Впрочем, пока таких проектов в портфеле у компании нет, но переговоры по комплексному строительству бизнес-центров и их дальнейшей продаже она вела.

Переход на схему BTS с передачей объекта одному клиенту, по словам Малковой, позволит частично сократить расходы, связанные с отделкой помещений. Она напоминает, что у арендаторов в одном объекте могут быть разные требования к офисам. С ней согласен и коммерческий директор Coldy Максим Каварьянц. По его словам, арендатор объекта, в свою очередь, получает готовое здание со всей необходимой инфраструктурой.

Давыдик обращает внимание на то, что такой формат удобен и самим клиентам. Ему проще найти девелопера, у которого есть такая площадка, чем заниматься поиском проектов самому. Это позволяет сократить сроки реализации бизнес-центров на два года (с пяти и более лет). Тем более что готовых офисных объектов большой площади в Москве сейчас не так много, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. В этом случае для многих клиентов схема BTS является одним из немногих вариантов найти качественное помещение, добавляет управляющий партнер «Коллиерз интернешнл» Николай Казанский.

Строительство бизнес-центра для одного клиента также позволяет девелоперу получить деньги сразу после ввода объекта, отмечает Баранов. Он также напоминает, что такой формат позволяет полностью заполнить объект на максимальный срок. В условиях возможного роста вакансии площадей с 7–8 до 12–15% в связи с вероятным уходом зарубежных компаний с российского рынка отсутствие свободных помещений экономически выгодно собственникам проектов, так как это позволяет еще и снизить риски от сокращения арендных ставок.

Баранов напоминает, что профессиональные девелоперы строят офисы под нужды конкретных компаний и сейчас. Правда, тут речь идет в основном об очень крупных объектах, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. AFI Development ранее договорилась с группой «Тинькофф» о возведении для нее штаб-квартиры рядом с Белорусским вокзалом: последняя после ввода комплекса в эксплуатацию арендует там почти 78 000 кв. м. А в 2018 г. «Яндекс» приобрел 20-этажную гостиницу «Корстон» на ул. Косыгина. На ее месте девелопер MR Group построит для него новую штаб-квартиру общей площадью 170 000 кв. м.

Впрочем, не все девелоперы готовы отказываться от спекулятивных проектов. MR Group всегда предлагала своим клиентам офисы по схеме BTS как опцию, не будет девелопер отказываться от такой схемы и сейчас, говорит директор по коммерческой недвижимости этой компании Кермен Мастиев. Но, по его словам, основной стратегией у нее все же остается реализация помещений на открытом рынке, так как это самый гибкий и востребованный на рынке формат.

В текущей экономической ситуации крайне сложно зафиксировать условия договора с конкретным клиентом по офисам, которые будут введены в эксплуатацию только через 3–4 года, добавляет еще один крупный девелопер. Поэтому он намерен строить офисы по спекулятивной схеме. Альтернативный вариант – продажа площадки или перепрофилирование ее под жилье, говорит он. Еще один риск – в случае выезда одного арендатора у собственника будут достаточно высокие затраты на переоборудование помещений и поиск нового клиента, добавляет Баранов.