В российских регионах по итогам прошлого года был построен 1 млн кв. м складов

Объем ввода складов в российских регионах по итогам прошлого года достиг 1 млн кв. м, сказано в отчете консалтинговой компании Knight Frank. По ее данным, это самый высокий показатель за всю историю рынка, он на 55 000 кв. м превышает предыдущий рекорд, который был зафиксирован в 2015 г. Такие же выводы и у других консультантов, правда, цифры у них другие (объясняется это тем, что при подсчете учитываются в основном только качественные склады класса А и В, а к ним компании относят разные объекты). К примеру, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Коллиерз интернешнл» Виктор Афанасенко указывает, что в прошлом году в российских городах без учета Москвы и Санкт-Петербурга было введено 868 000 кв. м.

Активное строительство логистических парков в регионах руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин связывает с развитием онлайн-торговли: у компаний из этого сегмента растет количество заказов, поэтому им нужны дополнительные площади для хранения товаров. Он отмечает, что 55% всех сделок с региональными складами пришлось на таких игроков, а это на 25% п.п. больше, чем в Москве. Он уточняет, что онлайн-ритейлеры сейчас активно развивают свою логистику и наращивают складские мощности во всех крупных городах, чтобы увеличить скорость поставки. С ним согласен и старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев. Правда, он отмечает, что продуктовые офлайн-ритейлеры также активно арендовали склады.

Высокий спрос на склады в регионах уже привел к снижению доли вакантных площадей. Там, по данным Knight Frank, по итогам прошлого года свободными оставались лишь 2,2% помещений, а это на 2,3 п. п. меньше, чем в 2020 г. Впрочем, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский полагает, что этот показатель скоро может вырасти. Он напоминает, что большое количество складских площадей арендуют зарубежные компании. А многие из них заявили о приостановке работы в России. Так, только в логопарках Калужской области размещено и работает более 40 иностранных игроков, среди которых Volkswagen, Volvo, Total, Peugeot-Citroen-Mitsubishi, AstraZeneca, L’Oreal и проч.

Ставки аренды у региональных складов по итогам года увеличились в среднем на 17,5% в сравнении с 2020 г. до 4350 руб. за 1 кв. м в год, указывает Афанасенко. Бумагин же отмечает, что в некоторых городах рост составил 30–60%. Он связывает это с высоким спросом, удорожанием себестоимости строительства, а также дефицитом качественных площадей на рынке.

Порядка 50% сделок в регионах в 2021 г. было построено по схеме build-to-suit (BTS), т. е. под нужды конкретного клиента, сказано в отчете Knight Frank. Среди примеров – логопарки на 63 000 кв. м в Краснодаре для ритейлера Fix Price и на 59 000 кв. м в «PNK Парк Березовский» под Екатеринбургом для «Детского мира». Остальное – спекулятивные склады (например, комплекс «Придорожный» на 35 000 кв. м в Самаре) и объекты для собственных нужд компаний (объект Wildberries на 50 000 кв. м в Казани). Впрочем, в этом году число сделок BTS в аренду может снизиться, полагает Афанасенко. Он связывает это с повышением ставок по банковскому финансированию, а также с возможными перебоями с поставками иностранных комплектующих и стоимостью стройматериалов.

Тем не менее падения спроса в этом году опрошенные «Ведомостями» консультанты не ждут. Алябьев напоминает, что основными игроками на рынке аренды складов сейчас выступают компании, работающие с товарами повседневного спроса и продуктами питания. Их активность, как показала пандемия, продолжает оставаться на высоком уровне, несмотря на все экономические изменения.