Из-за повышения ключевой ставки дешеветь квартиры не будут

Число сделок по приобретению жилья в новостройках и на вторичном рынке в ближайшее время может снизиться из-за повышения ключевой ставки до 20%, говорят опрошенные «Ведомостями» аналитики и девелоперы. Из-за решения ЦБ банки будут вынуждены поднять процент по ипотеке выше этого значения, говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев. В случае отсутствия льготных программ и программ по субсидированию ставок со стороны девелоперов это делает данный инструмент недоступным для большей части покупателей квартир, резюмирует инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов также полагает, что в ближайшее время количество выданных ипотечных кредитов будет сокращаться. Он напоминает, что аналогичная ситуация наблюдалась и в 2014–2015 гг., когда Банк России поднял ставку до 17%. Тогда число оформленных в России ипотечных кредитов снизилось в 2–2,5 раза.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты напоминают, что некоторые банки уже временно приостановили выдачу ипотеки (например, так поступили Совкомбанк и банк «Северный морской путь»). Попов говорит о том, что это временная мера, связанная с пересмотром условий кредитования с учетом новой ключевой ставки. Также ряд банков уже подняли ставки по таким кредитам. Например, ВТБ поднял минимальную ставку до 15,3% как для готового, так и для строящегося жилья, Альфа-банк – до 15,19% и проч.

Главный аналитик «Миэля» Екатерина Бережнова напоминает, что только по итогам прошлого года более 60% сделок по приобретению жилья в Москве прошло с использованием ипотеки. У «ЦИАН.Аналитики» другие цифры. Примерно 52% сделок по продаже квартир в новостройках в массовом сегменте в Москве проходило с помощью ипотеки, в бизнес-классе доля таких сделок составляла 42%, в элитном сегменте – 25%, говорит Попов.

Все это может привести к тому, что примерно на 40–61% может упасть спрос на квартиры и апартаменты, указывает управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, ссылаясь на опыт прошлых кризисов. Впрочем, она оговаривается, что тогда это продлилось всего лишь пару месяцев. Ручьев полагает, что так же будет и в этот раз, так как впоследствии будут приняты меры для стабилизации ситуации.

Будущее падение спроса связано не только с повышением ставок по кредитам, но и с большим количеством сделок, которые были заключены за последние два года в связи с действием госпрограмм по льготной ипотеке, говорит Бережнова. Она была запущена летом 2020 г. в качестве поддержки строительной отрасли. Согласно ее условиям, россияне могли приобрести жилье под 6,5% годовых на покупку квартир стоимостью до 12 млн руб. в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и от 3 млн до 6 млн руб. – в других российских регионах. С июля прошлого года ставка по такой программе выросла до 7%, а предельная сумма кредита снизилась до 3 млн руб. для всех регионов. Исключение сделали лишь для некоторых категорий граждан, например для семей с маленькими детьми. Ставки по таким программам не будут расти, даже несмотря на решение ЦБ, следует из сообщения госкомпании Дом.РФ.

А вот на вторичном рынке льготных программ практически нет, поэтому именно в этом сегменте Доброхотова ожидает наиболее сильного падения спроса. По ее словам, оно будет связано в том числе со снижением покупательной способности населения. Попов также говорит о том, что такая ситуация приведет к тому, что потенциальные покупатели новостроек для приобретения квартир в них не смогут оперативно продать свое старое жилье, поэтому первичный рынок тоже пострадает. Наиболее сильный удар придется на массовый сегмент, считают Доброхотова и Попов. У клиентов же дорогой недвижимости накопления обычно выше, поэтому у них будет возможность приобретать квартиры, даже несмотря на повышение ставок по кредитам.

Несмотря на возможное снижение спроса, опрошенные «Ведомостями» эксперты не ожидают снижения цен на жилье. Более того, в краткосрочной перспективе квартиры даже подорожают, уверяет Попов. Он объясняет это тем, что многие покупатели на фоне снижения курса рубля вкладывают свои средства именно в недвижимость. Этим могут воспользоваться и девелоперы, повысив цены на свои продукты. Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов указывает, что цены на жилье в течение года могут вырасти до 15%, однако этому процессу также будут способствовать удорожание стройматериалов и общие инфляционные издержки.