В России введено рекордное количество торговых площадей

По итогам 2021 г. в России было введено в эксплуатацию 901 800 кв. м новых торговых площадей, следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank. По ее данным, это самый высокий показатель за последние пять лет: в 2016 г. было построено 1,95 млн кв. м. Еще один консультант – Cushman & Wakefield подтверждает этот факт, хотя и приводит совершенно другие цифры (участники рынка объясняют это тем, что компании учитывают только качественные торговые центры, но относят к этой категории разные объекты). Так, по словам старшего директора департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяны Дивиной, в прошлом году было введено 687 000 кв. м, это в 1,5 раза больше, чем в 2020 г., и в 1,2 раза – чем в 2019 г.

Рекордные показатели по вводу новых объектов региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева объясняет отложенным спросом, возникшим в период пандемии. По ее словам, из-за ограничительных мер собственники переносили открытие ряда объектов с 2020 г. на 2021 г. Об этом же говорит и Мария Дриц, коммерческий директор Malltech, у которой в прошлом году в Перми открылся торговый комплекс «Планета». Хакбердиева добавляет, что на сроки открытий также повлияло снижение трафика у арендаторов и падение темпов продаж у них. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев отмечает, что в прошлые годы вводилось мало торговых объектов в связи с постепенным насыщением рынка, что и привело к рекордным показателям в 2021 г. Он напоминает, что 2017–2019 гг. ввод новых площадей в среднем составлял 500 000 кв. м в год, хотя до этого начиная с 2010 г. строили более 1 млн кв. м.

Еще одной причиной прошлогоднего рекорда Хакбердиева называет площадь самих торговых центров. Их концепция была разработана несколько лет назад, когда были востребованы именно крупные форматы. Об этом же говорит и Дивина. По ее словам, сейчас строятся меньшие объекты: средняя арендопригодная площадь комплекса на стадии строительства в России составляет около 24 000 кв. м, в то время как существующие объекты имеют площадь не менее 36 000 кв. м.

Из 35 торговых центров, открытых в прошлом году, 18 появились в регионах, следует из отчета Knight Frank. Их общая площадь – 515 800 кв. м (+126,2% год к году). Среди крупнейших объектов – Veer Mall (160 000 кв. м) в Екатеринбурге, «Планета» (150 000 кв. м) в Перми, «Грозный молл» (132 000 кв. м) в Грозном и «Рамус молл» (120 000 кв. м) в Нижнекамске. Для сравнения: в Москве, по данным JLL, запустились объекты куда меньшей площади – «Город Косино» на 80 000 кв. м, «Павелецкая плаза» на 33 000 кв. м и «Небо» на 32 000 кв. м. Всего за год в российской столице построили 10 торговых комплексов на 265 000 кв. м.

Многие ритейлеры в последние годы предпочитают открывать магазины именно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, это позволяет им увеличить продажи и расширить аудиторию, объясняет такую тенденцию Хакбердиева. По ее словам, такой тренд возник еще в 2015–2016 гг., но с учетом покупки площадок и строительных работ запустить часть объектов удалось лишь в прошлом году.

Ввод такого количества торговых центров может привести к увеличению числа свободных помещений в комплексах, считают эксперты. Директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина полагает, что новые объекты будут открываться с большой долей вакансии. По данным Colliers, в прошлом году этот показатель в Москве и так достиг 11,5%, что на 0,8% выше, чем в 2020 г., и на 2,4% – чем в 2019 г. Оценка Knight Frank еще выше – 13,7%. Но к концу года этот показатель может снизиться до 12%, полагает представитель компании. Это связано с тем, что спрос на такие объекты постепенно восстанавливается. С этим согласна и Кузьмина, она считает, что небольшие объекты с хорошим расположением, которые выводят на рынок профессиональные игроки, всегда интересны арендаторам. Директор отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев отмечает, что в их числе появились и новые участники. Так, по его словам, все чаще помещения в них снимают непрофильные игроки – например, сети гибких офисов (коворкинги открылись в комплексах «Сотый» в Москве и «Золотое яблоко» в Казани), а также фитнес-клубы. Дриц указывает, что заполняемость открытой в Перми «Планеты» в декабре 2021 г. достигла 89,6%. По словам Кузьминой, в торговом центре «Сокольники» (находится под управлением Accent Capital) вакансия составляет всего 1%. Представитель «Киевской площади» (владеет торговыми центрами «Европейский», «Щелковский» и др.) сообщил, что заполняемость помещений в объектах компании, как и до пандемии, остается полной.