Москва продаст крупный участок завода ЗиЛ под строительство коммерческой недвижимости

ПАО «Завод имени Лихачева» (АМО «ЗиЛ», на 65% принадлежит департаменту имущества Москвы) проведет торги по продаже 100% долей ООО «ЗиЛ восток», которому принадлежат права на 25,6 га на Автозаводской улице. Это следует из информации, опубликованной на сайте инвестиционного портала столицы. Сам аукцион пройдет уже в начале февраля. Начальная стоимость лота составляет 3,7 млрд руб. В лотовой документации сказано, что примерно 12,16 га этой территории предназначено под застройку. По словам представителя департамента городского имущества Москвы (ДГИ), там можно будет возвести не менее 475 000 кв. м коммерческой недвижимости.

Но, судя по условиям торгов, принять участие в них сможет лишь ограниченное число компаний. Ежегодная выручка у претендентов на участки ЗиЛа должна быть не ниже 100 млрд руб. (с 2018 по 2020 г.), а если заявку подаст группа компаний, то выше 500 млрд руб. Под заданные требования подпадает небольшое количество компаний, говорит директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. Среди них группа ПИК (ее выручка за три указанных года составляла 245,8 млрд, 280,6 млрд и 380,2 млрд руб. соответственно), группа ЛСР (146,4 млрд, 110,4 млрд и 118 млрд руб.) и ГК ФСК (111,5 млрд, 116,5 млрд и 130 млрд руб.), но все эти компании специализируются в основном на строительстве жилья. Правда, коммерческая недвижимость все чаще и активнее становится частью рабочего цикла многих застройщиков жилья, так как льготы, которые они получают от реализации мест приложения труда, позволяют им снижать затраты, которые они несут за смену вида разрешенного использования земельных участков, говорит партнер Colliers Владимир Сергунин. Представитель ФСК сообщил, что компания не планирует принимать участия в торгах. Также поступит и ГК ПИК, знает один из ее партнеров. Официально компания от комментариев отказалась. В ЛСР на запрос «Ведомостей» не ответили. У этой компании уже есть один масштабный проект на территории ЗиЛа: она возводит там комплекс «Зиларт» на 1,57 млн кв. м. Еще одна площадка там принадлежит группе «Эталон»: на территории «ЗиЛ юг» она планирует построить 1,7 млн кв. м недвижимости, из которых около 1,1 млн кв. м – жилье. А вот на участки «ЗиЛ восток» этот девелопер претендовать не может, его выручка по итогам 2020 г. составила 78,7 млрд руб. Правда, заявку может подать его крупнейший акционер – АФК «Система» (777,4 млрд, 656,8 млрд и 691,8 млрд руб.). Представитель корпорации от комментариев отказался.

Под требования аукциона подходят и специализирующиеся в основном на коммерческой недвижимости группы «Ташир» Самвела Карапетяна (172 млрд, 181 млрд и 186 млрд руб.) и «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова (140 млрд, 140 млрд и 160 млрд руб., по подсчетам Forbes). Два консультанта предполагают, что в торгах может принять участие турецкая Enka – ее глобальная выручка, по данным ее отчетности, за три года составляла $2,8 млрд, $1,8 млрд и $1,6 млрд. Представитель «Ташира» интерес к торгам по ЗиЛу не подтвердил. Не интересна эта площадка и «Киевской площади», говорит представитель этой группы. Enka на запрос «Ведомостей» не ответила.

В связи с тем что проект на территории ЗиЛа рассчитан на долгосрочную перспективу (до 2031 г.), во избежание участия в торгах недобросовестных застройщиков в аукционную документацию включены условия к финансовому состоянию участников торгов, говорит представитель ДГИ. Он считает, что справиться с таким сложным объектом могут только крупные инвесторы с большим опытом работы. А подтверждением опыта служит значительный объем выручки. Включение таких условий в аукционную документацию позволит избежать появления в Москве долгостроев и неисполнения обязательств со стороны девелоперов, резюмирует он.

Опрошенные «Ведомостями» юристы говорят, что формально в действиях организатора торгов нарушений нет. Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель считает, что организатор вправе самостоятельно формировать порядок и условия проведения аукциона. Это позволяет отсеять ту часть претендентов, которая не будет выкупать актив, но сможет оказать влияние на его стоимость в ходе торгов, добавляет управляющий партнер юридической компании «Иккерт и партнеры» Павел Иккерт. А вот партнер адвокатского бюро Asterisk Сергей Демченко замечает, что в некоторых случаях организаторы аукциона специально устанавливают особые требования проведения торгов, чтобы победила конкретная компания. Это дает возможность другим участникам оспорить результаты, в том числе с использованием норм антимонопольного законодательства. Представитель ФАС сообщил «Ведомостям», что жалоб на условия проведения аукциона по продаже «ЗиЛ восток» пока не поступало.

Что касается самой площадки, то, по словам директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольги Широковой, продаваемые участки выглядят привлекательными для размещения складов. Потребность в такой недвижимости в пределах МКАД, по ее словам, сейчас оценивается на уровне 2 млн кв. м, тогда как общий объем качественных площадей классов А и В в Москве сейчас составляет лишь 1,3 млн кв. м. Высокий спрос на такие проекты обусловлен развитием электронной коммерции и увеличением ее доли по отношению к традиционной офлайн-торговле, говорит Широкова. Онлайн-ритейлерам, по ее словам, необходимы качественные складские площади в городской черте для расширения ассортимента и уменьшения сроков доставки. Близость участков к Третьему транспортному кольцу и пр-ту Андропова позволяет быстро доставить товары до потребителей, проживающих в центральной части города, а также в южных районах.

Возможно размещение на площадке «ЗиЛ восток» и офисов, рассуждает Широкова. Рядом уже расположены крупные и успешные комплексы Nagatino i-Land, «Парк легенд» и др. В целом на фоне роста спроса на офисном рынке и децентрализации таких объектов можно ожидать, что эта территория в будущем станет одним из ключевых деловых районов города.