Стадион академии «Спартака» в Сокольниках могут застроить жильем

О том, что структура, связанная с вице-президентом и совладельцем «Лукойла», владельцем ФК «Спартак» Леонидом Федуном, выставила на продажу 100% долей в ООО «СЗ «Стадион Спартак», «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с этой компанией, и подтвердил один из крупных девелоперов, который рассматривал возможность покупки данного актива.

По данным Росреестра, этой фирме принадлежат права аренды участка площадью 19,5 га в Малом Оленьем переулке в Сокольниках, а также ряд зданий футбольной академии клуба «Спартак» им. Федора Черенкова (включая тренировочную базу и стадион на 3077 зрителей). Сколько Федун планирует выручить за это имущество, точно не известно. Права аренды участка были оценены в 4,3 млрд руб., следует из аудита, который был проведен для компании в 2019 г.

Управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф отмечает, что с этого момента цены на площадки существенно выросли. Сегодня такая территория, по ее словам, может стоить около 6 млрд руб. при условии, что там можно реализовать полноценный девелоперский проект. Связаться с Федуном не удалось. Запросы в «Спартак», а также фирму «Частные активы» (владеет ООО «СЗ «Стадион «Спартак») остались без ответа.

Во времена СССР на площадке в Малом Оленьем переулке находилась детско-юношеская школа «Спартака». В 2009 г. клуб совместно с «Лукойлом» открыл там новый футбольный комплекс, который включал в себя поля и стадион. В Сокольниках тренировались преимущественно игроки академии, а также молодежного «Спартака». В 2021 г. Федун сообщал в интервью РБК, что академию планируется перенести в район Тушино, где находится стадион ФК «Спартак».

По словам Федуна, академия войдет в состав масштабного проекта «Тушино-2018», который реализуют его структуры. Он предусматривает строительство вокруг клубного стадиона около 2 млн кв. м недвижимости, включая жилье, спортивную и коммерческую инфраструктуру.

Решение по продаже площадки в Сокольниках один из источников «Ведомостей» связывает именно с переводом тренировочной базы в другой район. Этот участок становится для клуба непрофильным, поэтому его логичнее всего продать, объясняет он. Эту идею подтверждает, к примеру, партнер Colliers Станислав Бибик, который отмечает, что в Тушине разрабатывается вся необходимая для работы клуба инфраструктура. А перевод академии туда, по его словам, позволит «Спартаку» эффективнее выстроить все процессы управления: улучшить взаимоотношения между его различными структурами и повысить экономические показатели.

На освободившейся территории в Сокольниках логичнее всего построить жилой комплекс, считает директор отдела стратегического консалтинга CBRE Марина Гордеева. Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин полагает, что, скорее всего, это могут быть апартаменты со спортивно-оздоровительной составляющей общей площадью до 150 000 кв. м. Инвестиции в такой проект он оценивает в 25 млрд руб., а выручка от реализации проекта в этом случае составит минимум 40 млрд руб.

Председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова считает, что участок позволяет возвести там и более масштабный проект – примерно на 500 000 кв. м. В этом случае затраты на него составят минимум 45 млрд руб., а выручка от продажи квартир – 90–120 млрд руб. Жилье в таком месте будет востребовано из-за расположенного рядом Сокольнического парка, а также из-за близости площадки к реке Яузе, резюмирует она. А директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что в этом районе уже сложилась высококонкурентная среда. По ее словам, сейчас на востоке Москвы строится 14 жилых комплексов, например «Просторная, 7» и «Сокольнический Вал, 1» от ГК ПИК, «Время» и «Большая семерка» от компании «Бэсткон».

Впрочем, до начала строительных работ на площадке академии «Спартака» еще далеко. Два консультанта, работавших с данным объектом, отметили, что у участка есть серьезные ограничения: он попадает в границы особо охраняемой природной территории. Кроме того, на площадке есть и объекты культурного наследия. Все это означает, что на получение всей необходимой документации понадобится не менее двух лет, что может негативно отразиться на рентабельности проекта. При текущих ограничениях инвестор может построить там лишь спортивную инфраструктуру, резюмирует Доброхотова.