«Дон-строй инвест» продал часть бывшей территории завода «Серп и Молот» на востоке Москвы

Компания «Дон-строй инвест» продала права на земельный участок общей площадью 4,59 га, расположенный на бывшей территории завода «Серп и Молот» в районе ш. Энтузиастов. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с этой площадкой. Покупателя они не знают. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, этот участок находится в аренде у ООО «Золоторожский». 9 декабря владельцем этой фирмы стал бизнесмен Андрей Степанов. Опрошенные «Ведомостями» консультанты называют его финансовым партнером владельца девелоперской компании Stone Hedge Максима Гейзера. В частности, Степанов, согласно «СПАРК-Интерфаксу», владеет таксомоторным парком № 12 на ул. Вавилова. На его территории Stone Hedge совместно с инвестфондом «Смарт проперти инвестментс» (им управляет «Альфа-капитал») планирует построить деловой комплекс почти на 70 000 кв. м. Степанов через своего знакомого от комментариев отказался. Так же поступили представители «Дон-строй инвеста» и Stone Hedge.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что Stone Hedge может выступить партнером Степанова и по застройке участка на бывшей территории «Серпа и Молота». Сама компания специализируется на возведении коммерческой и жилой недвижимости, а также редевелопменте промышленных объектов. Ее портфель – 600 000 кв. м, сказано на ее сайте. Среди проектов – апарт-комплексы Art Residence на месте фабрики «БАТ-Ява» на 3-й ул. Ямского Поля и Tribeca Apartments на месте завода им. Калмыкова на Нижней Красносельской улице, офисные комплексы Stone Towers и «Stone Савеловская» недалеко от Савеловского вокзала.

Сколько Степанов заплатил за площадку, не известно. Один из работавших с ней консультантов утверждает, что сумма сделки могла составить минимум 1,5 млрд руб. Старший директор ритейл-департамента CBRE Марина Малахатько как раз оценивает ее в 1,3–1,6 млрд руб.

Согласно текущему назначению участка, на нем можно построить примерно 115 000 кв. м недвижимости, из которых 82 300 кв. м – объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговый центр), остальное – гостиница и парковка. Малахатько полагает, что собственник участка может попробовать согласовать там торгово-офисный центр и большей площади – 260 000 кв. м, из которых 150 000 кв. м – арендопригодные площади. Инвестиции в такой проект она оценивает примерно в 20 млрд руб. Управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов согласен, что в этом месте логично построить офисы площадью 50 000–100 000 кв. м – прежде всего из-за расположения рядом ст. м. «Авиамоторная» и «Площадь Ильича». Затраты на такой проект составят, по его мнению, 6–12 млрд руб.

Офисы становятся все больше востребованы у покупателей и арендаторов, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Так, объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2021 г. на этом рынке в Москве, вырос в 2,4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 347 000 кв. м, отмечает руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша. По его словам, в целом за январь – сентябрь 2021 г. было продано и сдано 996 000 кв. м, что на 61% выше, чем годом ранее. Он также добавляет, что это рекордный показатель с 2013 г. В связи с этим девелопер сможет спокойно продавать офисные помещения в таком проекте по 230 000–350 000 руб. за 1 кв. м, говорит Богданов. А вот управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что девелоперу выгоднее реализовать на территории «Серпа и Молота» сервисные апартаменты.

«Дон-строй инвест» несколько лет пытается продать участок на Золоторожском Валу (рядом девелопер строит один из своих крупнейших жилых объектов – комплекс «Символ»). В 2019 г. компания вела переговоры со шведской Ingka – головной компанией IKEA. Последняя планировала построить на этой территории торговый комплекс «Мега» на 70 000–100 000 кв. м. Эта сделка не состоялась во многом из-за необходимости дополнительных инвестиций в строительство дороги к площадке, говорят два консультанта, работавших с участниками переговоров.