ГК «Основа» может выкупить крупный торговый центр GoodZone на юге Москвы

ГК «Основа» ведет переговоры о покупке торгового центра GoodZone (143 720 кв. м), расположенного на Каширском шоссе. Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавших с этим объектом. Компания активно рассматривает различные проекты для инвестиций в Московском регионе, в том числе крупные торговые центры, сообщил представитель группы.

Конкретные проекты он не назвал. Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group, которая считается владельцем GoodZone, уверяет, что торговый центр и вовсе не продается. Но два источника, близких к участникам потенциальной сделки, сообщили, что договор с «Основой» может быть подписан либо до конца этого года, либо в начале 2022 г. Представители «Сбера» (кредитор этого объекта) и компании CBRE (консультант комплекса) от комментариев отказались.

GoodZone был построен в 2014 г. австрийской компанией Immofinanz. Спустя три года она продала весь свой портфель недвижимости в России Fort Group. Он включал в себя также торговые центры «Пятая авеню» на ул. Маршала Бирюзова и три «Золотых Вавилона» – в Отрадном, Ясеневе и на пр-те Мира.

Сумма сделки составила около 900 млн евро. Весной этого года Fort Group выставила GoodZone на продажу, рассказали тогда консультанты (Левченко это подтверждал). Они утверждали, что на этом настаивал «Сбер», и объясняли это тем, что банк не устраивала экономика торгового центра (по данным консультантов, сейчас в нем пустует около 20% площадей). GoodZone изначально считался самым неудачным проектом в портфеле Immofinanz, но компания соглашалась лишь на продажу всех своих активов целиком, рассказывали они.

Рыночную стоимость GoodZone партнер Colliers Станислав Бибик оценивает в 6–7 млрд руб. Похожая оценка – 7 млрд руб. – и у директора департамента торговой недвижимости Accent Сapital Светланы Кузьминой.

Как ГК «Основа» планирует использовать GoodZone после завершения сделки, пока точно неизвестно. Эта компания, созданная в 2016 г. бывшими акционерами и топ-менеджерами девелопера «Мортон», специализируется как на строительстве жилья (в ее портфеле комплексы Very рядом с Ботаническим садом, Red7 на пр-те Академика Сахарова, MainStreet на Кутузовском проспекте и проч.), так и на управлении коммерческой недвижимостью. В этом году, к примеру, она приобрела санаторий «Ерино» рядом с Подольском, ей принадлежит также отель «Лепота» на Дмитровском шоссе.

Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев считает, что «Основа» построит на месте GoodZone жилой комплекс. С ним согласны и Бибик, и Кузьмина. «Учитывая все проблемы этого объекта с расположением и высокой конкуренцией в этом районе (рядом находятся торговые центры Columbus, «Ривьера» и «Ереван плаза»), не думаю, что кто-то захочет заниматься восстановлением его арендного потока», – говорит последняя. Размер участка (7 га. – «Ведомости») позволяет возвести там 175 000–200 000 кв. м недвижимости, подсчитал Бибик. Инвестиции в такой проект Балоев оценивает в 16–20 млрд руб.

Девелоперы в последнее время часто покупают объекты коммерческой недвижимости под жилье. Так, ПИК Сергея Гордеева и Capital Group будут застраивать территорию бизнес-центра «Кожевники» на Дербеневской улице, который они выкупили у компании «Экоофис». С такой же целью они приобрели технопарки «Перово Поле» во 2-м проезде Перова Поля и «Медведково» (37 000 кв. м) на ул. Полярной. Жилой комплекс на 178 000 кв. м может возвести группа «Пионер» на месте торгового центра «Подсолнухи» на Открытом шоссе. Под снос, судя по всему, пойдет и центр «Экстрим» на ул. Смольной. Там, как следует из презентации «Пионера», запланировано 191 000 кв. м жилья. «Сбер капитал» планирует продать недостроенный торговый центр «Торжок» в Химках одному из жилых девелоперов, рассказывали ранее консультанты. В этом году ФСК выкупила на торгах комплекс «Вива!» в Северном Бутове, а та же «Основа», как следует из информации Федеральной антимонопольной службы, готовится приобрести центр «Южный», который занимает 3,5 га рядом с одноименной станцией метро.

Сейчас в Москве наблюдается серьезный дефицит свободных площадок под строительство жилья, говорит Бибик. Он добавляет, что из-за ажиотажного спроса на квартиры участки в столице в последние годы сильно выросли в цене, поэтому девелоперы начали активно мониторить рынок на предмет приобретения объектов коммерческой недвижимости. Прежде всего, в сферу их интересов попадают комплексы, при возведении которых были допущены какие-либо ошибки, например с концепцией или набором арендаторов, соглашается с ним Балоев. Такие качественные активы, как «Атриум», «Европейский», «Метрополис» и «Авиапарк», имеющие очень выгодное расположение и высокий трафик покупателей, по словам Бибика, вряд ли когда-нибудь будут использованы под жилье.