Предложение на московском рынке элитного жилья достигло антирекорда

Предложение на московском рынке элитного жилья в III квартале снизилось до 217 000 кв. м, что на 36% ниже, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank. По ее данным, это наиболее низкий квартальный показатель за последние пять лет: до этого минимум в 230 000 кв. м был зафиксирован в апреле – июне 2016 г. Схожие цифры и у «Донстроя»: с июля по сентябрь в продаже находилось 229 287 кв. м элитного жилья, что на 31% меньше год к году. Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев приводит еще меньшие цифры. По его словам, объем предложения в III квартале снизился почти втрое год к году и составил 69 000 кв. м.

Опрошенные «Ведомостями» консультанты связывают снижение с отсутствием новых проектов. В начале года был повышенный спрос на такие объекты, и значительный объем жилья был распродан. Так, в марте число заявок на элитное жилье достигло максимума в 253 000 кв. м, указывает представитель «Донстроя». По данным Savills, с начала года было закрыто 625 сделок по покупке элитной недвижимости, что на 38% больше, чем в прошлом году. Такой рост управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин объясняет реализацией отложенного спроса, который возник в связи с пандемией.

Отсутствие новых проектов Голышев объясняет тем, что земельных участков, на которых можно было бы построить такое жилье, становится все меньше. Он также напоминает об удорожании строительных материалов. По данным Росстата, в августе цены на них выросли на 26,3% с начала года и на 30% относительно августа прошлого года. Сроки запуска новых проектов тормозит и ожидание изменения законодательства об апартаментах, считает Голышев. Сейчас они относятся к коммерческой недвижимости, а это значит, что их владельцы не могут оформить постоянную регистрацию. Такие объекты не курирует Госжилинспекция по вопросам, связанным с коммунальными услугами, рядом с ними не предусмотрено наличие социальной инфраструктуры.

В апреле премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 г. Одной из основных ее задач стало определение правового статуса апартаментов. Пока не понятно, как это будет реализовано, поэтому девелоперы не спешат с запуском таких проектов, говорит Голышев.

Сокращение объемов предложения уже привело и к росту цен на элитное жилье. Так, по данным Knight Frank, его стоимость в III квартале выросла до 1,2 млн руб. за 1 кв. м, что на 19% больше, чем в прошлом квартале, и на 42% выше год к году. Аналогичные цифры и у Халина. Он указывает, что цены в данном сегменте в III квартале выросли на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. По его словам, на рост цен также влияет и то, что с 2019 г. введена система расчетов между покупателями и застройщиками через эскроу-счета. Следовательно, теперь нельзя приобретать жилье за меньшую стоимость на ранних этапах строительства. На увеличение цены на рынке мог оказать влияние запуск в этом году двух проектов с высокой стоимостью жилья – ЖК «Лаврушинский» (девелопер Sminex. – «Ведомости») и Bogenhouse (Lexion Development), говорит представитель «Донстроя». Он напоминает, что средняя цена в них составляет 1,8 млн руб. за 1 кв. м.

Региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев подчеркивает, что снижение предложения стимулирует также формат закрытых продаж, который в последнее время часто стали использовать застройщики. По его словам, они применяют его не только на этапе бронирования, но и на протяжении всего периода реализации проекта.

Основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева подчеркивает, что сейчас практически не осталось качественных объектов в одних из наиболее популярных районах элитного жилья – на Патриарших прудах (10 лотов в проекте «Малая Бронная, 15») и в Хамовниках (138 лотов). Однако, по ее прогнозам, скоро там будут стартовать новые проекты, что будет способствовать восстановлению предложения на рынке. Об этом говорит и Халин. По его словам, в скором времени будет запущено не менее 15 новых комплексов с квартирами и апартаментами в районе Якиманки, Патриарших прудов, Остоженки, Хамовников и Краснопресненской. Средняя цена в таких проектах составит порядка 1,3 млн руб., полагает он.