Бывший топ-менеджер «Лукойла» Александр Раппопорт выкупает склад «Пивдома» в Подмосковье
Логистическая недвижимость из-за бума в онлайн-торговле все чаще привлекает новых игроков
ООО «СДМ ТК-2» стало победителем аукциона по продаже трех земельных участков на 15,5 га и складского комплекса общей площадью 82 142 кв. м на Липкинском шоссе на севере Подмосковья. Как следует из протокола торгов, при стартовой цене 2,99 млрд руб. оно согласилось заплатить за эти объекты 4,64 млрд руб. Всего на участие в аукционе было подано восемь заявок.
Сам логистический комплекс ранее принадлежал компании «Пивдом», которая в середине 2000-х считалась одним из крупнейших дистрибуторов пива в Московском регионе. В 2016 г. она была признана несостоятельной, общие права требования к ней на сегодняшний момент составляют 7,2 млрд руб., сказано на сайте Единого реестра сведений о банкротстве. Там же говорится, что склад на Липкинском шоссе и земля под ним находятся в залоге у банка ВТБ.
СДМ ТК-2, по данным «СПАРК-Интерфакса», принадлежит компании Industry Partners Corporation (IPC), которую участники рынка связывают с бизнесменом Александром Раппопортом. Сам он в ЕГРЮЛе назван руководителем российского филиала IPC. Раппопорт – бывший топ-менеджер «Лукойла» и его структур. По крайней мере, в 2017 г. он входил в экспертный совет по химической промышленности при Федеральной антимонопольной службе как начальник департамента организации строительства и контроля исполнения проектов нефтяной компании. Знакомые бизнесмена также называли его основным владельцем компании «Зерно-трейд», которая, как говорилось в аналитическом отчете «Русагротранса», по итогам второго полугодия 2019 г. (более поздних данных нет) стала шестым крупнейшим экспортером зерна в России.
IPC специализируется на вложениях в индустриальные активы и коммерческую недвижимость, сказал ее представитель. В начале 2021 г. она вместе с инвесткомпанией GEM Capital Анатолия Палия объявила о приобретении «Корунд-циана», крупнейшего в СНГ производителя цианида натрия (применяется золотодобывающими компаниями при извлечении золота). IPC также принадлежит фирма «Стрит девелопмент», в портфеле которой, как сказано на ее сайте, находится 10 000 кв. м объектов стрит-ритейла в жилых комплексах «Ясный», «Метрополия», Only, «Новокосино» и башне «Федерация». Еще один ее проект – фудхолл Degustator в «Москва-сити».
Претенденты на склад
На бывший актив «Пивдома» на Липкинском шоссе претендовало еще несколько крупных инвестиционных компаний. Так, группа «Платформа» готова была приобрести его за 3,14 млрд руб., следует из протокола торгов. AFI Development Льва Леваева предлагала за него 3,44 млрд руб., а акционеры девелоперской компании Central Properties – 4,04 млрд руб. Основным конкурентом структуры Раппопорта на аукционе был фонд VPE Russia Fund, который связывают с арабскими инвесторами. Он торговался до 4,49 млрд руб. и проиграл. Заявку на участие в аукционе также подавала компания Wildberries, но свое ценовое предложение она так и не сделала.
Склад на Липкинском шоссе – первый крупный логистический объект в портфеле IPC, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. Впрочем, представитель компании заверил, что у нее есть и другие проекты в этом сегменте, но не назвал их. Бывший актив «Пивдома», по его словам, приобретен в инвестиционных целях. Рынок складской недвижимости сейчас находится на подъеме в связи с активным развитием интернет-торговли, объясняет представитель IPC. Он добавляет, что комплекс планируется сдать в аренду крупным компаниям.
Интерес такого количества участников рынка к этому объекту старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев объясняет его хорошим расположением рядом с МКАД недалеко от Москвы. Похожих складов с аналогичными характеристиками так близко к Москве сейчас просто нет, соглашается с ним директор отдела складских и индустриальных помещений JLL Игорь Кротенков. Этот логистический комплекс хорошо подходит для создания склада «последней мили», который можно использовать для сортировки товаров и их последующей доставки, добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко. Об этом же говорит и управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. Правда, он не исключает, что из-за близкого расположения этого актива к Москве в долгосрочной перспективе инвестор может принять решение построить на его месте жилой комплекс.
Афанасенко отмечает, что такой комплекс из-за нехватки качественных складских площадей в Московском регионе интересен как инвесткомпаниям для сдачи в аренду, так и игрокам рынка электронной коммерции с точки зрения улучшения своей внутригородской логистики. Кротенков также напоминает, что ритейлеры сейчас активно конкурируют за скорость доставки товаров до потребителей. С учетом и так низкой доли свободных помещений на московском рынке складов проблем со сдачей комплекса на Липкинском шоссе в аренду не будет, уверен он. Кроме того, этот объект находится еще и в прекрасном техническом состоянии, добавляет Алябьев. Он считает, что его рыночная стоимость могла быть и выше – 5–5,5 млрд руб. Оценка Афанасенко – 5,5–6 млрд руб.
Активное развитие онлайн-торговли стимулирует новых игроков выходить на рынок логистической недвижимости, указывает Алябьев. Так, ранее о планах строить склады заявила группа ПИК, крупнейший девелопер жилья в России. Первый ее объект на 300 000 кв. м может появиться на Новорязанском шоссе. На фоне возросшего спроса на склады, а также из-за снижающейся доли вакантных площадей в ближайшие 3–4 года в Московском регионе будет построено более 6 млн кв. м, отмечает Новиков.