На рынке складов закрылась крупнейшая сделка за всю его историю

Интернет-ритейлер Ozon договорился с девелоперской компанией PNK Group о строительстве трех логистических комплексов общей площадью около 400 000 кв. м. Об этом «Ведомостям» рассказали два источника, близких к разным сторонам сделки. Договор между сторонами, по их словам, уже подписан. Они добавляют, что два комплекса на 260 000 кв. м появятся на территории индустриального парка «PNK парк Пушкино 2» в Подмосковье. Еще один, на 135 000 кв. м, будет построен в г. Чапаевске в Самарской области.

Последний проект Ozon уже анонсировал на Петербургском международном экономическом форуме, но его общая площадь тогда не была известна. Все эти площади интернет-ритейлер после окончания строительства, согласно условиям соглашения, возьмет в аренду. Представители Ozon и PNK Group эту информацию подтвердили, представитель СBRE (выступает консультантом сделки) от комментариев отказался. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев считает, что строительство этих складских комплексов может обойтись PNK Group в 13,8–14,6 млрд руб.

Ozon – второй по обороту среди крупнейших интернет-ритейлеров в России. По данным Data Insight, по итогам 2020 г. продажи товаров через торговую площадку компании составили 197 млрд руб., это на 144% больше, чем годом ранее. По этому показателю она уступает только Wildberries (413,2 млрд руб.). Из отчетности компании за I квартал 2021 г. следует, что количество заказов за этот период у нее увеличилось на 161% до 34,1 млн единиц, а количество активных продавцов – на 77% до 16 млн.

«Быстрое развитие маркетплейса постоянно создает потребности в новых площадях для хранения товаров и обработки заказов», – объясняет необходимость в новых логистических комплексах представитель Ozon. По его словам, только с начала года ассортимент компании вырос более чем на 20% и уже превышает 19 млн товарных наименований.

Он также добавляет, что многие продавцы маркетплейса предпочитают отгружать свои товары на склады в Москве и Московской области, так как именно там больше всего онлайн-покупателей. С другой стороны, наибольший рост спроса Ozon наблюдает именно в регионах, поэтому там интернет-ритейлер тоже наращивает логистическую инфраструктуру. В отчетности компании сказано, что на конец марта 2021 г. в ее портфеле 250 000 кв. м складов в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах.

С учетом того что компания в ходе проведения IPO привлекла более $1 млрд, часть этих средств пойдет как раз на создание такой инфраструктуры, благодаря которой Ozon может стать лидером рынка электронной коммерции, говорит Лукашев. С ним согласен директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко, который добавляет, что масштабные инвестиции в инфраструктуру могут позволить себе лишь крупные компании, имеющие достаточный объем финансовых ресурсов. Управляющий партнер NT Properties Владислав Рябов также говорит, что на фоне роста рынка онлайн-продаж и появления новых ограничений из-за пандемии коронавируса ритейлеры активно конкурируют за возможность быстрой доставки товаров до покупателей. Помочь им в этом может только развитая логистическая инфраструктура, резюмирует он.

Ставка аренды в складских объектах PNK Group может составлять 4100–4200 руб. за 1 кв. м, подсчитал Лукашев. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев и руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев говорят, что с учетом роста себестоимости строительства складов, а также высоких требований Ozon к своим логистическим комплексам ставка будет выше – 5000–5500 руб. за 1 кв. м в год. Таким образом, интернет-ритейлер будет ежегодно платить за объекты в Пушкине и Самарской области 1,6–2,2 млрд руб.

Аренда Ozon 260 000 кв. м в «PNK парк Пушкино 2» – крупнейшая сделка на рынке складов за всю ее историю, говорят Дорофеев, Рябов и Фадеев. Ранее рекорд принадлежал компании «Всеинструменты.ру», которая договорилась об аренде 182 000 кв. м в «PNK парк Домодедово». Кроме того, девелопер «Ориентир» построит для того же Ozon логистический комплекс на территории индустриального парка «Ориентир запад» в Подмосковье. С учетом сделки с объектом в Чапаевске это еще и крупнейшая пакетная сделка за всю историю рынка складов, добавляют консультанты.

На склады Ozon уже появился инвестор, утверждают два консультанта, работавших со сторонами возможной сделки. По их словам, Professional Logistics Technologies, созданная Российским фондом прямых инвестиций, арабской Mubadala Investment Company и другими ближневосточными фондами, договаривается с PNK Group о полном или частичном приобретении объектов в «PNK парк Пушкино 2» и Чапаевске. Стороны это не комментируют. Рыночную стоимость этих комплексов Лукашев и Рябов оценивают примерно в 18 млрд руб.