Офисы и торговые центры так и не восстановились после кризиса

На покупку коммерческой недвижимости (офисов, торговых центров, складов, отелей и участков под застройку) в России по итогам первого полугодия 2021 г. потратили около 110 млрд руб. ($1,5 млрд), сказано в отчете консалтинговой компании Knight Frank. Это сопоставимо с показателями допандемийного периода (116 млрд руб. в первые шесть месяцев 2019 г.) и существенно больше 88 млрд руб. первого полугодия 2020 г. Отчеты о вложениях в коммерческую недвижимость в России Knight Frank публикует каждые полгода с 2009 г. При подсчете инвестиций компания использует собственные данные о сделках, а также информацию из открытых источников. В подсчетах не учитываются сделки стоимостью менее 150 млн руб. и конфиденциальные сделки, информация о которых не попадает на рынок.

Похожие данные и у JLL: она подсчитала, что в первом полугодии 2021 г. траты на покупку коммерческой недвижимости в России составили $1,67 млрд (+25% год к году), а это даже чуть больше, чем было в аналогичный период 2019 г. ($1,65 млрд). Член совета директоров JLL Микаэл Казарян отмечает также, что все сделки в этом году прошли с участием российских компаний. Иностранные игроки, хотя и проявляют интерес к отечественным активам, в этом году пока ничего не купили.

Из отчета Knight Frank следует, что до пандемии инвесторы предпочитали приобретать в основном офисную недвижимость: на нее приходилось 32% от всех вложений в первом полугодии 2019 г. Последние же 1,5 года компании тратили деньги в большей степени на участки под жилое строительство. В первой половине 2020 г. доля таких инвестиций составляла 62%, в этом году – 50%. Директор отдела рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Ирина Ушакова и вовсе говорит, что вложения в площадки под жилье в этом году были рекордными за всю историю рынка недвижимости: они составили 117 млрд руб., что на 21% превосходит показатель за весь 2020 год. В этом нет ничего удивительного: после запуска программы льготной ипотеки квартиры в новостройках стали одним из самых выгодных инструментов для вложения и сохранения капитала, что и стимулировало девелоперов активно покупать новые площадки, говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. По словам управляющего партнера Knight Frank Russia Алексея Новикова, по применяемой компанией методике подсчета получается, что 60% сделок по приобретению земельных участков под жилое строительство в этом году пришлось на Санкт-Петербург, остальное – на Москву, тогда как в первом полугодии 2020 г. застройщики покупали площадки в основном в российской столице (85%). Он объясняет это активным ростом спроса на жилье в Санкт-Петербурге и вымыванием наиболее доступных и ликвидных участков в Москве. Крупнейшей сделкой в этом сегменте в нынешнем году стало приобретение группой ПИК части проекта Ligovsky City в Санкт-Петербурге (10–12 млрд руб.). Кроме того, MR Group купила 5,5 га территории Первого автокомбината им. Краузе в Москве (6–6,2 млрд руб.).

Склады, по данным Knight Frank, остаются вторым инвестиционно привлекательным сегментом: на них в этом году пришлось 18% от всех вложений в коммерческую недвижимость.

Рынок складов находится на подъеме на фоне пандемии коронавируса, кроме того, многие сделки в этом сегменте проходят с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее с настороженностью относились к логистическому направлению, говорит Новиков. Так, в этом году «Сбер управление активами» приобрела у компании «Адва» склад на 38 200 кв. м в логистическом комплексе «Дорожный» в Ростовской области, а созданная Российским фондом прямых инвестиций, арабской Mubadala Investments и рядом ближневосточных фондов компания Professional Logistics Technologies стала владельцем логопарка «Север-4» (100 000 кв. м) в Подмосковье.

Доля инвестиций в бизнес-центры и торговые центры в первой половине этого года составила 14 и 11% против 22 и 5% годом ранее. Прошлогодний кризис, вызванный пандемией коронавируса, привел к тому, что новых офисных проектов на рынке так и не появилось, что в итоге и привело к дефициту инвестиционного предложения в этом сегменте, говорит управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. С ним согласна и Ушакова. При этом бизнес-центры класса А остаются наименее рискованными объектами для вложений, они востребованы как в Москве, так и в регионах, говорит Казарян. Он напоминает, что, к примеру, в этом году корпорация «Стерх» выкупила бизнес-центр «Технополис Пулково» в Санкт-Петербурге. Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев говорит, что его компания готова покупать офисные здания в Москве, но с целью их дальнейшего редевелопмента в жилье. Что касается торговых центров, то, по словам Богданова, низкий интерес инвесторов к ним сегодня связан не только с пандемией, но и, как следствие, с ростом онлайн-продаж, а также с необходимостью их реконструкции в развлекательные комплексы с фудмоллами. Несмотря на взрывной потребительский спрос в феврале – мае 2021 г., уже в июне арендаторы и собственники торговых центров зафиксировали сильное падение выручки, говорит управляющий партнер Alto Real Estate Fund Наталия Тишендорф. По ее словам, это связано с тем, что отложенный спрос, который накопился в пандемию, был полностью или частично удовлетворен покупателями. Кроме того, для таких объектов появилась новая угроза частичного закрытия. Тем не менее Alto Real Estate Fund готов приобретать недооцененные торговые комплексы в городах Подмосковья с возможностью проведения их реконцепции, а также склады и проекты загородной недвижимости.