Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза

С августа 2020 г. по май 2021 г. на территории России было начато строительство жилых многоквартирных домов общей проектной площадью 30,9 млн кв. м, следует из отчета аналитического центра компании «Дом.РФ». Это в 1,6 раза больше, чем было в сопоставимый период годом ранее: тогда запустили проекты примерно на 18,8 млн кв. м.

Только в этом году (с января по май) началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м в 2020 г. Больше всего заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%), Московской области (1,1 млн кв. м, +41,8%) и Новосибирской области (0,63 млн кв. м, +59%). В отчете Дом.РФ также сказано, что в 35 российских регионах объемы строительства за последние пять месяцев увеличились более чем в два раза – например, в Ставропольском крае (267 000 кв. м) и Удмуртии (213 000 кв. м).

Такой резкий рост гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко связывает с введением программы льготной ипотеки, которая оказала решающую поддержку строительной отрасли во время пандемии коронавируса. Программа была запущена в апреле 2020 г. и должна была действовать до июля этого года. Программа распространялась только на квартиры стоимостью до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах страны. Ставка по такому кредиту составляла 6,5% при первоначальном взносе не менее 15%. Во время Петербургского международного экономического форума президент России Владимир Путин предложил продлить ее еще на год, но с некоторыми изменениями – ставка увеличивается до 7%, а размер кредита не может превышать 3 млн руб. для всех регионов страны. В комментариях к отчету Дом.РФ Мутко подчеркнул, что такое решение в совокупности с расширением программы семейной ипотеки (теперь ее смогут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 г. – «Ведомости») будет стимулировать запуск еще большего количества проектов.

Влияние льготной ипотеки на строительство новых жилых объектов действительно было существенным, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, она помогла увеличить интерес покупателей к жилью в тот период, когда карантинные меры парализовали большую часть экономической деятельности в стране. С этим согласна и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, которая добавляет, что высокие продажи у девелоперов, в свою очередь, стимулировали их запускать новые проекты. Она обращает внимание, что в некоторых городах влияние ипотеки было очень существенным. К примеру, в Нижнем Новгороде за год продали квартир в новостройках на 39% больше, чем годом ранее, количество же ипотечных сделок увеличилось на рекордные 92%.

Только с начала 2021 г. доля ипотеки при покупке квартиры в Новосибирске выросла с 58 до 66%, а в Екатеринбурге – с 60 до 72%. Группа МИЦ 87% ипотечных сделок заключала по льготной программе, говорит ее совладелец Андрей Рябинский. По его словам, активность на рынке жилья остается на высоком уровне, даже несмотря на рост цен на квартиры, поэтому он считает, что сейчас самое время девелоперам расширять портфель проектов.

Впрочем, на рост объемов строительства влияли и другие факторы, продолжает Родионцев. Это снижение ставок по вкладам, валютные колебания и изменение налогового законодательства. Директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева напоминает, что в 2019 г. изменилась схема финансирования строительства жилья (с этого периода застройщики должны продавать квартиры через эскроу-счета), поэтому многие компании приняли решение приостановить новые проекты. На адаптацию к новым условиям у них ушло около года, после чего они запустили новые проекты, что совпало с моментом введения льготной ипотеки. Все это в совокупности привело к увеличению роста объемов строительства и продаж квартир. Об этом говорит и коммерческий директор «РКС девелопмента» Александр Коваленко, который также связывает появление новых проектов с введением эскроу-счетов. Впрочем, по его словам, в девяти регионах, где работает «РКС девелопмент», и вовсе не наблюдается роста строительства новых жилых объектов, за исключением Пензы.

С момента запуска льготной ипотеки прошло чуть больше года, тогда как от покупки земельного участка до начала строительства может пройти до 18 месяцев, отмечает замгендиректора по маркетингу федерального девелопера «Талан» Наталья Гарифуллина. Поэтому влияние льготной ипотеки на объемы строительства жилья, по ее мнению, будет заметно не раньше III–IV кварталов 2021 г. Сама компания в этом году увеличила объемы с 217 000 до 300 000 кв. м, но запуск новых проектов в Хабаровске, Уфе, Ярославле, Набережных Челнах был плановым. В некоторых городах присутствия «Талана» действительно увеличилось строительство, отмечает Гарифуллина. В Приморском крае (+26,5%), Хабаровском крае (+21,8%), Удмуртии (+15,8%). С другой стороны, к примеру, в Краснодарском крае объемы строительства за год упали с 8,4 млн до 7,2 млн кв. м. Гендиректор Nedvex Юлия Галимова объясняет это введением моратория на застройку Сочи местной администрацией, что, в свою очередь, связано с тем, что генплан города до сих пор не утвержден.

Тем не менее участники рынка уверены, что объемы строительства будут расти и дальше. Это связано как с льготной ипотекой, так и с тем, что застройщики выстроили взаимоотношения с банками в вопросах получения проектного финансирования, говорит Гарифуллина. Несмотря на то что льготная ставка увеличилась до 7%, это все равно существенно ниже, чем было до 2020 г., поэтому все факторы для сохранения высокого спроса на жилье и активности девелоперов сохраняются, добавляет Доброхотова.