Девелоперы оценивают серьезность спроса на ИЖС и малоэтажное домостроение
Маржинальность малоэтажных проектов ниже, чем высокоплотной застройки
Про массовый исход населения из городов громко заговорили еще в первую волну пандемии – по факту он не состоялся, но тенденция замечена, подхвачена и уже оказывает влияние на рынок.
Философ и публицист Нассим Талеб, автор теории «черных лебедей» в экономике, в апреле 2020 г. в интервью РБК заявил, что притягательность мегаполисов подорвет не столько вирус, сколько распространение удаленной работы и дистанционного обучения. Весной 2020 г. агентство Bloomberg опубликовало релиз «Как спроектировать город в эпоху после пандемии». В Балтиморе архитекторы, дизайнеры и урбанисты переосмысливали общественные пространства и выпустили «Руководство по разработке идей для дистанцирования». В Китае провели конкурс проектов для нового города Сюнъань: ключевая идея – принцип автономных кварталов. Жилье нового типа должно быть обеспечено всем необходимым (энергия, ресурсы и проч., включая мастерские с 3D-принтерами в первых этажах). «Кто-то изобретает вакцины, и весь мир ждет, затаив дыхание. А кто-то другой делает работу не менее глобальной значимости – формирует новые стандарты городской среды, кварталы, которые в состоянии держать удар», – замечает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.
Пандемия также дала мощный толчок развитию онлайн-сервисов и доставки. И тем самым поставила под сомнение те преимущества мегаполисов, которые казались незыблемыми: плотность социальных связей, наличие хороших рабочих мест и возможностей для досуга. Какой досуг, когда музеи, театры и кинотеатры то и дело закрыты? А интернет худо-бедно работает и в деревне Гадюкино.
«Строя только индивидуальные дома, сложно подвести необходимые инженерные сети, невозможно обеспечить загородные объекты ни социальной, ни коммерческой инфраструктурой – ничего не окупается. Если мы хотим развивать загород комплексно, нужны разные форматы недвижимости, включая малоэтажные многоквартирные дома».
В деревню, но не в глушь
Граждане на новые вызовы реагируют ногами. В Петербургском регионе спрос на дома и участки в организованной застройке (в коттеджных поселках) вырос почти вдвое: 5300 сделок в 2019 г., 10 240 – в 2020 г. (данные консалтингового центра «Петербургской недвижимости»). Это много, но это всего лишь 10% от объемов квартирного рынка: за год застройщики в Петербурге заключили 88 051 договор долевого участия (ДДУ), в Ленобласти – 22 153 ДДУ.
«Рынок загородных объектов еще долго не будет массовым, – говорит Дмитрий Зюзин, гендиректор ГК «Т-дом». – Людям захотелось в условиях самоизоляции иметь возможность выйти во двор или на участок подышать. Рост спроса пока обусловлен эмоциями, это еще не устойчивая тенденция».
Тем не менее сдвиг налицо. В Ленинградской области – впервые за историю рынка – ввод частных домов ИЖС и жилых домов в садовых товариществах превысил объемы многоквартирной застройки. В многоквартирных домах застройщики за год сдали 1,043 млн кв. м, в частном секторе – 1,121 млн кв. м. Конечно, надо сделать поправку на хитрости российской статистики: с лета 2019 г. в показателях ввода стали учитывать и жилые дома в садовых товариществах. Продление и расширение дачной амнистии сделало регистрацию таких объектов относительно несложной процедурой. За прошлый год в Ленобласти было поставлено на кадастровый учет 6895 домов ИЖС (1 009 268,1 кв. м) и 5760 жилых домов в садовых товариществах и дачных некоммерческих партнерствах (504 448 кв. м).
Развитие частного домостроения сдерживает несколько объективных причин. Одна из главных – дефицит социальной инфраструктуры, прежде всего учреждений образования и медицины поблизости от коттеджных комплексов.
«Смешанные комплексы, малоэтажка плюс ИЖС, гармонично бы смотрелись, но такие проекты надо обязательно доводить до конца. Не поедет клиент в такой индивидуальный дом, если не будет уверен, что пятиэтажки будут достроены примерно в одно время с его домом. Девелоперы изголодались по работе, но сначала надо разобраться с незавершенными проектами – и только потом осторожно браться за новые, с учетом недавних ошибок».
Спрос мог бы вырасти больше, если бы покупателям частных домов была доступна недорогая ипотека. Но 80% кредитов по программе сельской ипотеки по волшебной ставке в 2,7–3% пошли на покупку квартир. То есть способствовали не столько развитию села, сколько урбанизации сельских территорий. Программа кредитования ИЖС от банка Дом.РФ только начинается и требует обязательной аккредитации застройщика. В Петербургском регионе аккредитацию получил один проект – поселок «Омакульма» в Ломоносовском районе. Сбербанк начинает аналогичный проект в этом году, но будет кредитовать только стандартные поселки с заводскими домами. Между тем одна из целей нацпроекта «Жилье и городская среда» – увеличение ввода ИЖС с 35–38 млн до 50 млн кв. м к 2030 г. (данные Дом.РФ).
Малоэтажный вектор
Строительство комфортных малоэтажных комплексов представляется более перспективным направлением. Такой подход позволяет сочетать преимущества загородной жизни с привычным набором городских опций. К сожалению, этот формат оказался сильно дискредитирован: после 2010 г., на волне общего подъема рынка и дефицита участков под застройку, множество недостаточно профессиональных компаний рванули осваивать ближние пригороды. Результат предсказуем: волна банкротств и длинный список долгостроев. В целом, по экспертным оценкам, застройщики более половины малоэтажных ЖК в регионе нарушают сроки сдачи объектов. В сознании покупателей закрепилось представление о малоэтажке как о недорогом и рискованном объекте вложений средств. Чтобы его переломить, понадобятся время и серия успешных проектов. «У покупателей, да и в профессиональной среде, сложилось представление, что малоэтажные комплексы – это недорогое жилье. И некоторые застройщики поддерживали это заблуждение, – говорит Денис Заседателев, гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест». – Примерно по такой же схеме формировалось мнение о таунхаусах».
«Ленстройтрест» успешно реализует малоэтажный проект «Юттери» (в Колпине); застройка в 4–5 этажей включена в комплексный квартал «Янила» (Янино). Эти проекты начались до пандемии, новые условия обусловили рост покупательского интереса.
«Малоэтажная застройка не может быть дешевой, – уверен гендиректор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. – Меньше выход продаваемых площадей, выше затраты на инженерные и дорожные сети». КВС в начале 2021 г. открыла продажи в малоэтажном ЖК «Любоград» в Стрельне. Холдинг Setl Group строит «Планетоград» у Пулковских высот и «Солнечный город. Резиденции» в Стрельне. В Гатчинском районе началось возведение жилых корпусов проекта Gatchina Gardens; шведский инвестор не спешит открывать официальные продажи, выжидая оптимального соотношения цен.
Девелоперы и эксперты признают: маржинальность малоэтажных проектов ниже, чем обычной высокоплотной застройки. Нужна господдержка, уверена Осетрова: «Субсидии и льготы должны направляться в проекты с минимальной плотностью застройки и рекреационной инфраструктурой. В конечном счете это долгосрочные вложения в человеческий капитал, в здоровье нации». Дело не только в субсидиях, необходимо корректировать нормативную базу, уточняет Заседателев. Однако пока главным ориентиром остается цифра «120 млн кв. м в год», девелоперам сложно рассчитывать на понимание.
Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
