Переход на проектное финансирование принес девелоперам финансовую уверенность в завтрашнем дне
Но добавил забот об отчетности и контроле со стороны банков
Банкиры, в свою очередь, изучают строительные технологии, далеко не все готовы кредитовать строительство жилья. Но опыт взаимодействия постепенно накапливается.
Трое в лодке
Новые правила игры отлучили застройщиков от денег дольщиков до завершения строительства и перевели на проектное финансирование. Обсуждая поначалу пугающие нововведения, девелоперы нередко говорили, что они с дольщиками находятся «в одной лодке». Теперь в одной лодке уже трое, и банк становится, по сути, рулевым. Ведь он не просто обеспечивает финансирование проекта, но и в случае неудачи рискует деньгами, тогда как дольщики «выведены из-под удара». «Плюсом новой модели для покупателей является то, что в случае, если проект не будет реализован, средства со счетов эскроу им будут возвращены. Сейчас основной риск остается на банке», – описывает новый расклад вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.
Замещение на рынке проектов, которые реализуются по старой схеме, проектами с эскроу происходит быстро. Новые правила действуют с июля 2019 г., и уже в октябре 2020-го доля зарегистрированных столичным Росреестром договоров на первичном рынке с привлечением эскроу-счетов от общего числа оформленных ДДУ достигла 50%, к концу года – увеличилась до 54%. Всего в 2020 г. в Москве зарегистрировано 44 912 ДДУ с использованием счетов эскроу – в пять с половиной раз больше, чем годом ранее (8195). «Доля застройщиков, которые перешли на проектное финансирование, устойчиво растет», – отметила на конференции «Итоги рынка недвижимости» замруководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
Лидер рынка финансирования строительства жилья (данные наш.дом.рф) – Сбербанк – два года подряд удваивает портфель проектного финансирования жилой недвижимости, по состоянию на 1 января 2021 г. это 857 млрд руб.
Всего по статистике, опубликованной на сайте ЦБ РФ, на 1 декабря 2020 г. в стране действовало 2026 договоров проектного финансирования на сумму 2167,9 млрд руб., в Москве – 250 договоров на сумму 977 549 млн руб., в Московской области – 119 договоров на сумму 191 362 млн руб.
По подсчетам «Ведомостей» на основании данных портала наш.дом.рф, доля домов, которые строятся в Москве и продаются по схеме с эскроу-счетами, в феврале 2021 г. приблизилась к 45%, в Московской области – 47%, а по РФ – 54,5%. Для сравнения, годом ранее доля проектов с эскроу составляла соответственно 26, 28 и 29%.
Новые партнеры
С одной стороны, стройка теперь бесперебойно обеспечивается деньгами, с другой – у девелопера появился ключевой партнер, с которым необходимо постоянно взаимодействовать. Но опыт такого взаимодействия и проектного финансирования есть далеко не у всех застройщиков, даже из тех, у кого за плечами сотни тысяч квадратных метров жилья. Например, ГК «А101», как рассказал руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами Анатолий Клинков, до перехода на работу по эскроу-счетам не привлекала прямых проектных кредитов, строительство велось на собственные средства и на деньги дольщиков. Возводила объекты на собственные средства и ГК ФСК, не пользовались проектным финансированием в ГК «Гранель» и еще ряд застройщиков. Другие компании использовали банковское кредитование, но объемы привлеченных финансов после 1 июля 2019 г. выросли значительно.
«Ставка по проектному финансированию плавающая и зависит от того, сколько денег из предоставленной кредитной линии застройщик выбрал и сколько у него лежит на эскроу-счетах. В начале работы по новым правилам исходная ставка была около 12–14%. На сегодняшний день максимально возможная ставка по проектному кредиту – 7,75% годовых (ключевая ставка ЦБ плюс 3,5%), такой она будет при пустых или мало наполненных эскроу-счетах. Если проект хорошо продается, ставка довольно скоро может снизиться до 1%. Чтобы корректно сравнить со старыми условиями, надо смотреть на среднюю ставку в период от начала строительства дома до его ввода в эксплуатацию: раньше она составляла в среднем 5–7%, а сейчас – 4–5%».
«При работе со спецсчетами девелоперы брали кредиты только в случае кассового разрыва, в среднем это было от 15 до 50% бюджета проекта. Для проектов с эскроу банк предоставляет до 90% бюджета проекта», – говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков. «Кредитный портфель у застройщика стал больше в абсолютных величинах», – резюмирует Бессонов. Ставка по кредиту с эскроу на стадии строительства для застройщиков в среднем в 2 раза ниже рыночной, но в целом зависит от темпов продаж, добавляет он.
Отчет и контроль
Среди основных изменений в работе девелоперы единодушно называют многократное усиление контроля со стороны банков. «С переходом в новую реальность застройщики вынуждены допустить банки-партнеры фактически во все сферы, вплоть до согласования условий конкретных ДДУ в части финансовой модели. Учитывая, что строительство жилых комплексов связано с большими рисками, банки полностью берут на себя контроль над проектом, что ранее было исключительно зоной ответственности застройщиков, – рассказывает гендиректор IKON Development Антон Детушев. – Помимо того что теперь сотрудники банка совершают выезды на строительную площадку, они также могут проводить мониторинг продаж и строительства. В хозяйственной деятельности есть некоторые ограничения, в том числе процедура корпоративного контроля, предполагающая согласование крупных договоров и изменение учредительных документов».
Участие кредитной организации в проекте начинается еще на этапе его подготовки. По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, еще до заключения кредитного договора банк рассматривает и утверждает бизнес-план, в который входят такие показатели, как темпы строительства и продаж, маркетинговая и ценовая политика, а также вся затратная часть строительства. Помимо этого банк подтверждает цену и темпы продаж, отношение объема продаж к сумме кредита с процентами должно сохраняться на уровне не менее 1,25, добавляет Андрей Пахоменков, управляющий директор группы «Самолет».
В дальнейшем, как рассказывает Алексей Мирошников, финансовый директор ГК «Пионер», банки контролируют соблюдение прописанных ковенантов. В частности, если девелопер строит медленнее указанного темпа, этот фактор необходимо согласовывать с банком. Ускоренный темп строительства также может оказаться не хорош. «В случае превышения плана финансирования (более быстрого строительства) потребуется дополнительно согласовывать новый бизнес-план», – комментирует директор по инвестициям Capital Group Анатолий Романцов.
Помимо этого эксперты отмечают контроль над расходами застройщиков. «Банки контролируют всю расходную часть – в квалифицированной оценке финансовой модели проекта был основной смысл реформы, – говорит Клинков. – Кроме того, у ряда крупных банков разработаны эффективные системы банковского сопровождения, которые позволяют контролировать авансирование». Все заявки на выборку денежных средств проверяются на предмет целевого использования, подтверждает Мария Волкова, финансовый директор компании «Главстрой-регионы». Некоторые кредиторы, по словам Мирошникова, активно используют практику применения отдельных банковских счетов с повышенным уровнем контроля операций.
Отчетность девелопера, по словам заместителя финансового директора ГК «Гранель» Юрия Черноиванова, также выросла в несколько раз: графики строительства, реализации жилья, фотоотчеты, данные о выполнении показателей необходимо предоставлять ежемесячно и ежеквартально. В подготовке отчетов принимают участие финансисты, строители, юристы, бухгалтеры, специалисты отдела продаж. «Нагрузка возросла у казначейства и у финансовых менеджеров, опосредованно также и у строительного департамента», – подтверждает Романцов.
Помимо нового объема отчетности повышенная нагрузка связана еще и с тем, что формы и порядок предоставления ее в разные банки не унифицированы, считает руководитель направления по нормативному обеспечению и налогообложению Московского территориального управления группы «Эталон» Алексей Дыков. И чем шире круг банков, в которых девелопер привлекает проектное финансирование, тем с большим количеством регламентов приходится работать. В том числе по этой причине застройщики стараются работать с ограниченным пулом финансовых организаций в части эскроу, добавляет он.
Рычаги воздействия
Столь тщательный контроль осуществляется не ради статистики. У кредитора есть несколько рычагов воздействия, среди них – изменение процентной ставки, штрафные санкции, ограничение финансирования при невыполнении тех или иных условий, рассказывает Черноиванов: «Кроме того, в любом проекте есть и поручители, и залогодатели (от застройщика), которые несут ответственность за выполнение условий кредитного договора».
Любую задержку сроков потребуется обосновать, а также пересогласовать бизнес-план – для застройщика это в любом случае означает увеличение процентной нагрузки на проект, подчеркивает Романцов.
В качестве «высшей меры» применяется прекращение кредитования. Что, по словам Клинкова, было и остается самой действенной санкцией. Ведь она фактически приводит к остановке строительных работ на объекте. Детушев добавляет, что в случае ограничения или остановки банком выборки средств застройщик будет вынужден вкладывать в проект собственные деньги.
Правда, остановка финансирования – палка о двух концах. Ведь в предельном случае полной заморозки проекта дольщики получат средства с эскроу-счетов, а банк останется один на один с проблемным активом, говорит сотрудник одного из московских банков, пожелавший остаться неназванным: «Поэтому в каждом конкретном случае банк вынужден решать, стоит ли применять санкции, взвешивая собственные потери при негативном развитии событий. Иногда, понимая, что застройщик вышел на финишную прямую, банк может, напротив, предоставить дополнительные средства для завершения проекта».
Новые специальности
Переход на проектное финансирование затронул и штатное расписание: «специалисты по взаимодействию» оказались нужны обоим активным участникам этой гребли. О наборе новых сотрудников и даже формировании новых отделов по взаимодействию с банками рассказали в ФСК, в компаниях «Главстрой-регионы», «Гранель» и др. «Если раньше в среднем финансовый менеджер мог вести до пяти проектов, то сейчас, ввиду роста отчетности, до трех проектов с банковским финансированием», – делится Романцов.
Финансовые организации также нанимают в штат сотрудников, которые обладают специальными строительными навыками и знаниями. «Сотрудник банка выезжает на стройплощадку, он должен хорошо разбираться в технологиях, уметь оценить качество, примерный объем стройматериалов и многое другое, – говорит представитель банка. – Например, был допущен строительный брак. Как этот брак скажется на всем здании, сколько средств и времени потребуется на его исправление, – на основании этой информации будут приниматься дальнейшие решения об изменениях в финансовой модели проекта, продолжении или приостановке финансирования проекта, дополнительном кредитовании и т. д.».
Конечно, опыт работы с застройщиками у крупных банков был и раньше. Например, Сбербанк и до внедрения нового механизма занимался проектным финансированием жилья во всех субъектах РФ. Поэтому, как рассказал Бессонов, в структуре существенных организационных изменений не произошло. Однако штат кредитных специалистов и строительных экспертов управлений финансирования недвижимости был увеличен на 20%.
Банк Дом.РФ в прошлом году даже разработал собственную образовательную программу, которая готовит сертифицированных специалистов по проектному финансированию для банковского и строительного секторов. Выпускниками уже стали 38 человек.
Шаги навстречу
По большому счету перестройка потребовалась всем, прогресс во взаимодействии отмечают и девелоперы, и финансисты. «При переходе на новую модель из-за отсутствия у большинства застройщиков опыта работы с банками возникали сложности при сборе пакета документов и подготовке финансовой модели, но сейчас мы видим существенный прогресс, – утверждает Бессонов. – Так, в прошлом году одобрено на треть больше заявок, чем в 2019 г.».
«Структура проектного финансирования по старым схемам, когда не было ограничений на привлечение средств дольщиков, предполагала использование механизма кэш-свип: проектное финансирование привлекалось параллельно с продажами и с каждого проданного квадратного метра происходило сокращение долга в размере залоговой стоимости (около 60%). Как следствие, на рынке часто можно было встретить ситуацию, когда темпы продаж превышали темпы выборки кредита и задолженность могла отсутствовать. Новые правила означают, что застройщик, получая проектное финансирование, приносит в банк бесплатное фондирование. Данные пассивы позволяют банку существенно снизить процентную ставку – вплоть до 0 в случае двукратного превышения продаж над долгом».
Банки также совершенствуются. На сегодняшний день уже сформирован пул банков, которые эффективно наладили внутренние процессы в части заключения соглашений с девелоперами и последующего сопровождения проекта. «Они понимают нужды девелоперов и свои задачи, при оценке проектов фокусируются на основных рисках, помогают оформить документы – проще говоря, у них есть полноценный клиентский сервис, который оказывает девелоперам важную поддержку», – рассказывает Клинков. «Мы постоянно развиваем наши online-сервисы, которые позволяют предоставлять проектное финансирование вне зависимости от физического присутствия филиальной сети банка, такие как личный кабинет застройщика, удаленное открытие эскроу, заключение договоров с помощью ЭЦП», – рассказали в пресс-службе банка Дом.РФ.
Участники рынка надеются на то, что правила взаимодействия будут едины и понятны для всех. Критерии оценки уровня кредитоспособности застройщика и требования к проекту, который претендует на проектное финансирование, едины для всех и максимально конкретны, рассказывает Дыков. По его словам, в настоящее время профессиональное сообщество совместно с регуляторами ведет работу «по унификации пакета документов, шаблонов и сроков предоставления банкам отчетов о реализации проекта на основе проектного финансирования». Пока единого решения нет, признает эксперт.
Главное – это доверительное партнерство, уверен директор департамента продаж «Интеко» Павел Лепиш. «Отделы продаж девелоперов опираются на согласованную финансовую модель. В случае если нужны дополнительные мотивирующие бонусы для покупателей, стимулирующие акции и другие маркетинговые активности, уведомляют об этом банк. Если это укладывается в параметры проекта финансирования, банк не препятствует проведению таких мероприятий», – приводит пример Лепиш.
«Однако большинство банков пока вообще не готовы к работе с девелоперами в формате эскроу-кредитов, – считает Клинков. – Как правило, у них нет понимания девелоперского бизнеса, внутренние процессы чрезмерно забюрократизированы, отсутствует необходимая автоматизация. Это сильно затрудняет процесс строительства, которому необходим постоянный денежный поток. Поэтому при работе с такими банками девелоперу действительно приходится раздувать штат только для того, чтобы поддерживать нужную скорость и порядок документооборота. В этом смысле проще и эффективнее сменить банк».
Мнение девелопера подтверждается цифрами. 96 банков уполномочены финансировать строительство жилья, продающегося через счета эскроу, но на портале наш.дом.рф представлено не более 30. Лишь 10 из них открыли проектное финансирование более чем десятку застройщиков, и лишь 8 банков кредитуют строительство жилья в 10 и более регионах.
Представители банков, в свою очередь, замечают, что кредитование строительства не является столь уж лакомым куском. «Во-первых, требуется создавать отдельное направление, в котором будут работать специалисты по строительству. В случае кредитования большинства видов бизнеса особой специализации именно в этом направлении от менеджера не требуется, – рассказал «Ведомостям» представитель одного из частных банков. – Во-вторых, строительство – высокорисковая сфера, в том числе и потому, что реализация проекта может занимать годы, в течение которых может произойти экономический кризис, незапланированный рост себестоимости, падение спроса на жилье и т. д. И если раньше застройщик пользовался деньгами дольщиков и брал в кредит в лучшем случае 10–20% от всей вложений в строительство, то сейчас размер проектного финансирования может составлять до 90%. И даже если весь этот объем обеспечен деньгами, которые лежат на эскроу-счетах, при замораживании строительства эти деньги будут возвращены дольщикам. Таким образом, недострой становится проблемой банка. По всем этим причинам частные банки не слишком охотно занимаются проектным финансированием, в основном этот продукт развивают банки с госучастием».
Но новая система разрабатывалась ради дольщиков – чтобы не было новых обманутых. На сегодняшний день в Едином реестре проблемных объектов 2861 дом с жилой площадью 17 017 000 кв. м от 1085 застройщиков в 74 регионах страны. И есть все основания надеяться, что совместными усилиями девелоперов и банков эти цифры больше не будут расти.