Как развиваются территории у Москвы-реки

Протяженность Москвы-реки в пределах МКАД составляет 83 км, ее набережных – 196 км. Как и во множестве российских городов, кроме, пожалуй, Санкт-Петербурга, где набережные сразу задумывались как парадные фасады города, в столице река долго использовалась только в утилитарных целях, о красоте ее обрамления речи не шло. По данным Дом.РФ, 752 российских города из 1117 расположены на берегах водоемов, но за пять лет было благоустроено только 10% от всех набережных. 

Задний двор городов

Пристани в Москве начали строить в X в., их остатки, вполне возможно, сохранились под «парящим мостом» в парке «Зарядье». «Реки были источниками воды и транспортными путями. Например, кирпич для строительства Успенского собора доставлялся до Кремля по Яузе, – рассказывает краевед Филипп Смирнов. Строительство набережных в привычном нам виде – по которым можно гулять, со спусками к воде и освещением, по его словам, началось в 30-е гг. XX в. Часть прибрежных территорий до сих пор остаются необустроенными.

По словам партнера архитектурного бюро Syntaxis Александра Старикова, практически на всем протяжении истории столицы у ее главной водной артерии был статус «заднего двора». В прошлом веке значительная часть береговой линии использовалась предприятиями. Сейчас в столице сотни кварталов расположены вдоль рек, но в большинстве случаев подходы к воде перегорожены, заняты промышленными зонами и т. д. Свободный оборудованный доступ к реке есть примерно у 20 кварталов. Это крайне мало, учитывая масштабы города и протяженность береговой линии.

Олег Шапиро, сооснователь архитектурного бюро Wowhaus, говорит, что примерно такая ситуация с набережными во всех крупных городах мира (в Лондоне, Лиссабоне, Бордо или Барселоне): исторически вдоль них располагались промышленные предприятия, их причалы, склады. «Сегодня многие набережные заняты или бывшими заводами, или транспортной магистралью. И обычно при проектировании нужно оптимизировать транспортные схемы и освободить территории там, где можно сделать часть набережной пешеходной, – рассказывает архитектор. – Так, современная Крымская набережная около «Музеона» – это бывшая автодорога, которая вела ниоткуда в никуда. Мы убедили городские власти полностью перекрыть ее, перераспределить движение и на месте дороги сделать общественное пространство». 

Километры воды

Современный этап комплексного обустройства набережных в Москве начался в 2015 г. Годом ранее под руководством Москомархитектуры прошел международный конкурс на развитие прибрежных территорий Москвы-реки, победило бюро «Меганом». Общие принципы из их работы потом легли в основу отдельных проектов. Среди них, например, идея сделать единый пешеходный маршрут с вело- и беговыми дорожками вдоль всей береговой линии.

Единым оператором градостроительного развития прибрежных территории Москвы-реки стал ГАУ «НИиПИ Градплан города Москвы». Он имеет дело с теми территориями, где нужно укрепление берегов, реконструкция, ремонт или строительство новых причалов. Также в разработке концепций участвует комплекс градостроительной политики города и комплекс городского хозяйства, сосредоточенный на благоустройстве. «Свои» куски набережных приводят в порядок частные застройщики. Всего из 119,5 км, которые планируется благоустроить к 2023 г., в адресно-инвестиционной программе Москвы (АИП) предусмотрено обустройство 39,8 км береговой линии, не вошло в АИП, но есть в планах департамента строительства и департамента капремонта 7,4 км и 69,4 км соответственно. По данным Москомархитектуры, инвесторы будут заниматься всего 2,9 км.

Из 196 км набережных сейчас обустроено 69,6 км. За последние несколько лет открыли набережную парка Северного речного вокзала, Овчинниковскую, Озерковскую, Москворецкую, Лужнецкую и Андреевскую, Прибрежный парк района Капотня, набережную Марка Шагала у ЖК «Зиларт». Утверждены проекты планировки Дорогомиловской набережной, включая территорию под Белорусским мостом, бульвара вдоль Симоновской набережной, территории бывшей промзоны «ЗиЛ», участка под Шелепихинским мостом. «К 2023 г. 189,1 км набережных приобретут новый вид», – говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Все сложно

Стоимость обустройства зависит от сложности проекта. «Километр набережной – с сетями, плиткой, озеленением, с малыми архитектурными формами – стоит примерно от 400 млн руб. до бесконечности. В нашем проекте в Павшинской пойме эта сумма была выше из-за сложности технических решений. Здесь нижняя набережная опущена практически на один уровень с водой. Потребовалось установить канализационную насосную станцию на глубину в пять этажей, чтобы откачивать воду, так как даже дождевая вода с поверхности набережной не должна попадать в реку», – рассказывает основатель бюро Basis Иван Охапкин. 

С набережными вообще все непросто. Проектировщики опираются на действующие ГОСТы, нормы СанПиНов. У Москомархитектуры есть рекомендация предусмотреть возможность создания единого велопешеходнобегового маршрута, у департамента транспорта и развития – стандарт по обустройству причалов. Сергей Богдановский, руководитель проекта «LIFE – Ботанический сад» (ГК «Пионер»), напоминает, что любая деятельность на территориях, расположенных рядом с водоемами, регулируется еще и Водным кодексом.

«Территория набережной должна быть озеленена не менее чем на 15% от площади участка, который благоустраивается. Подходы со стороны жилой застройки надо сделать через каждые 100–150 м. Архитектурные формы, ограждения, причалы, лестницы должны быть безопасными. Ширина лестниц и пандусов – не меньше ширины пешеходной дорожки, подводящей к ней. Нужно сделать две полосы движения на лестнице, не менее 0,75 м каждая, высота одной ступени должна составлять не более 0,12 м», – описывает Амир Идиатулин, гендиректор архитектурной студии IND Architects.

Частные проекты для общего блага

Девелоперы активно осваивают пространства у реки, возможностей для этого стало больше благодаря реновации «ржавого пояса» Москвы – промышленных территорий: из 18 800 га почти 11 000 га расположены вдоль береговой линии. Реновация идет в промзоне «ЗиЛ», Нагатинском затоне (здесь располагались Московский судостроительный завод, Пролетарский ремонтно-строительный трест), Западном и Южном портах, на месте бывшего Мукомольного завода – теперь это проект «Большого сити», на Симоновской набережной (там была нефтебаза и промышленные предприятия).

Например, Wainbridge реконструирует 7000 кв. м в проекте ЖК Aquatoria (будет 627 квартир) на месте грузового причала. По словам гендиректора Wainbridge в России Бабюра Дикера, расходы могут составить более 200 млн руб. Сейчас идут работы по берегоукреплению, самые трудоемкие и затратные. Но все окупится благодаря инфраструктуре, которая появится на набережной, уверен застройщик. Дивиденды от благоустроенной береговой линии в проекте более чем в 2 раза превышают затраты на ее строительство.

В «Ривер парке» уже открыт первый участок набережной (700 м), в которую вложено около 116 млн руб. К концу года планируют закончить работы на втором участке (350 м), который пройдет вдоль трех строящихся корпусов, это еще 150 млн руб. «Помимо инвестиций в строительство набережной на четырехлетнюю аренду прибрежной зоны дополнительно было потрачено около 210 млн руб., – рассказывает вице-президент AEON Corporation (девелопер проекта) Дмитрий Старостин. – После завершения этого срока территория будет передана городу для дальнейшей эксплуатации». Жить в «Ривер парке» будут 14 000–16 000 человек, но набережная «в морском стиле» будет общегородским пространством.

ГК «Пионер» завершает благоустройство участка у Яузы (3,72 га) между двумя проектами компании у м. «Ботанический сад» (совокупно 226 000 кв. м жилой площади, жить здесь будет около 7000 человек). В будущем эта набережная станет частью «Суперпарка Яуза». «Инвестиции составили более 130 млн руб. Для проведения работ застройщик использовал собственные средства», – сообщает директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган.

500 млн руб. вложил «Донстрой» в набережную у ЖК «Сердце столицы». «На Шелепихинской набережной появилось новое прогулочное пространство, открытое для всех москвичей, это участок длиной более 600 м и площадью около 5 га», – рассказывают в пресс-службе компании. В первом проекте «Донстроя» на берегу – в «Алых парусах» набережная в итоге превратилась в частную, но «так сложилось исторически и это исключение из правил», утверждают в компании. 

«Ставить заборы и не пускать людей к воде было характерно для проектов 7–10-летней давности», – считает Старостин. Сегодня набережные у новых ЖК – общественные пространства, здесь размещаются коммерческие объекты, здесь проводят досуг не только те, кто купил квартиры в этом проекте. Как минимум 5–20 м от воды закрывать не позволяет законодательство – это береговая полоса общего пользования. 

И если у властей есть определенное видение развития той или иной общественной территории в границах проработки проекта, они при необходимости напомнят о нем девелоперу, говорит Старостин.

По разным оценкам, премия за вид на реку может составить от 10 до 50% по сравнению с аналогичными предложениями не у воды. На разницу в цене внутри одного проекта обращает внимание Коган: «Например, трехкомнатная квартира с видом на набережную Яузы стоит примерно на 10% дороже, чем аналогичный вариант, обращенный во двор». 

MR Group обустраивает 750 м берега Спасского затона Москвы-реки в проекте City Bay, и, как говорит Ирина Дзюба, заместитель гендиректора компании, «квартиры с видом на воду и благоустроенную набережную в среднем дороже аналогичных по площади квартир с другими видами на 10–15%». По данным «Донстроя», расположение рядом с набережной не влияет на стоимость квартир в «Сердце столицы», но повышает их ликвидность.