Новое жилье в России необходимо, но не менее важно сохранить историческое наследие

В современной России памятникам истории и культуры везет не всегда, и, по экспертным оценкам, из без малого 150 000 объектов культурного наследия (ОКН), что состоят на учете в соответствующем госреестре, лишь 15% находятся в удовлетворительном состоянии. Государство различными программами и льготами пытается стимулировать бизнес брать на себя заботу о памятниках.

Например, обещая инвесторам, завершившим реставрацию под присмотром ответственных за сохранение наследия органов (в разных субъектах Федерации они называются по-разному), льготную ставку аренды. В Москве и Подмосковье известны программы «рубль за метр»: как правило, речь идет о долгосрочной аренде (на 49 лет, права аренды выставляются на аукционы) и ставке в 1 руб. после завершения реставрационных работ, по этой программе уже восстановлено или восстанавливается и приспосабливается к новой жизни немало памятников. 

Власти годами оставались при мнении, что продажа ОКН в собственность приведет к тому, что инвестор все снесет или перестроит, и предлагали именно арендные отношения. Возможно, со временем возобладает представление о том, что собственность более привлекательна для бизнеса, решившегося на дорогостоящую реставрацию тех или иных графских развалин, и эти отношения более прозрачны. Но на этом пути пока само государство то и дело ставит инвесторов-арендаторов в крайне невыгодное положение и отбивает желание в любой форме связываться с федеральным культурным наследием. Один из способов сделать это – расторгнуть действующие договоры аренды, руководствуясь законом о развитии жилищного строительства. 

Согласно ст. 15 п. 4 федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 государство вправе в любой момент потребовать вернуть объект недвижимости, находящийся в госсобственности. Под такое «изъятие» попадают не только неиспользуемые, заброшенные земли или объекты (что логично), но и ОКН, арендаторы которых вложили немалые средства в их реставрацию. 

Арендаторы, правда, иногда сопротивляются, и в разных регионах России прошли или готовятся судебные разбирательства. Истцом выступает АО «Дом.РФ», которое должно по поручению Росимущества выставлять на аукционы данные объекты, руководствуясь 161-ФЗ и решением правительственной комиссии. Комиссию сейчас возглавляет Марат Хуснуллин, зампредседателя правительства РФ (ранее возглавлял Игорь Шувалов). В ее составе нет ни одного представителя ведомств, имеющих отношение к культурному наследию, что тоже логично, потому что основная задача комиссии (по положению) – решать, как лучше использовать федеральные земельные участки (в том числе– с расположенными на них объектами в федеральной собственности), целесообразно ли вовлекать в оборот неэффективно используемые государственные земли, предоставленные в пользование государственным же учреждениям, академиям и т. д. Также комиссия «рассматривает предложения акционерного общества «Дом.РФ» об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, земельных участков, госсобственность на которые не разграничена, для жилищного строительства и иного развития территорий». Действительно важная и нужная задача, с которой «Дом.РФ» как агент правительства успешно справляется, готовя объекты и площадки к продаже с аукционов. По словам заместителя гендиректора Дом.РФ Дениса Филиппова, уже вовлечено в оборот 41 400 га земли с градостроительным потенциалом более 85 млн кв. м, в частности в 2020 г. – не менее 3700 га, на которых можно построить около 8 млн кв. м жилья. «Для содействия реализации жилищных нацпроектов нужно вовлекать не менее 3500 га ежегодно», – сказал он на пресс-конференции в начале декабря.

Но ОКН – это не про жилищное строительство, а про сохранение. Однако и они становятся предметом интереса комиссии. Всего, по информации от «Дом.РФ», с 2019 г. осуществлялось либо осуществляется судебное расторжение ранее заключенных договоров по шести ОКН, переданным ведомству «для реализация полномочий агента РФ». В частности, в Москве, как следует из решений арбитражного суда города, изъятию по иску «Дом.РФ» подлежат особняки в центре: в 1-м Кадашевском переулке, 10, стр. 1 (пользователь – Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия); ул. Большая Спасская, вл. 19а, стр. 1 (Юридическая фирма «Городисский и партнеры») и др. А в протоколах комиссии (опубликованы на сайте «Дом.РФ») упоминаются усадьба Поливанова в Денежном переулке, здания НИИ здоровья им. Семашко в Николоворобьинском, здания в Кривоколенном и Петроверигском переулках. В ряде случаев это действительно уже почти руины, не слишком привлекательные для инвесторов из-за охранных обязательств, и продажа от «Дом.РФ» – их шанс выжить. Но зачем отбирать памятники у арендаторов, которые о наследии заботятся, как именно исторические здания и даже памятники попадают в «аукционные списки» и какое все это имеет отношение к строительству жилья, в «Дом.РФ» сказать затруднились, указав, что получают списки от Росимущества. В ответ на запрос «Ведомостей» последнее, в свою очередь, ответило, что по всем вопросам – в «Дом.РФ». В Агентстве по управлению и использованию памятников истории и культуры на вопросы «Ведомостей» смогли ответить только, что Дом Майкова в марте прошлого года изъят из оперативного управления этого федерального учреждения и решением правительственной комиссии передан в ведение «Дом.РФ»; затем уточнили, что на 1 ноября в оперативном управлении агентства находится 679 объектов культурного наследия, распоряжением Росимущества изъято из управления за 2019 и 2020 гг. 19 объектов. 

Как объясняют в институте развития, все – строго по закону: «Согласно ст. 12.2, ст. 15 закона 161-ФЗ АО «Дом.РФ» имеет право прекратить арендные отношения без согласия арендаторов и независимо от оснований, предусмотренных ГК РФ, по соглашению сторон или по решению суда при обращении АО «Дом.РФ» в суд». Историческая госсобственность некогда была передана в пользование федеральным учреждениям, которые сдали ее в аренду или заключили договоры безвозмездного пользования с третьими лицами, продолжают объяснения в «Дом.РФ», и зачастую «именно факт наличия таких договоров свидетельствует о неэффективном управлении», а уж если третьи лица пересдают объекты в субаренду, извлекая из этого прибыль, то это самый точный признак того, что федеральная собственность используется неэффективно для самого государства. Что и является причиной решения комиссии «о целесообразности совершения АО «Дом.РФ» сделок, направленных на отчуждение имущества из федеральной собственности в частную в рамках предусмотренной законодательством процедуры открытых торгов». Но чтобы продать, сначала надо прекратить права арендаторов и пользователей, т. е. расторгнуть договоры, «преимущественно заключенные на неконкурентных условиях», уточняют в пресс-службе «Дом. РФ» и подчеркивают, что деятельность самого ведомства направлена именно «на прекращение неэффективного использования федеральной собственности и создание стабильного гражданского оборота таких объектов на рыночных, конкурентных условиях», что опять же можно только приветствовать. Большинство договоров аренды и безвозмездного пользования расторгается во внесудебном порядке, впрочем, не было и прецедентов, когда суды отказывали в расторжении таких договоров.

Статьей 12.2 п. 5, на который ссылается «Дом.РФ», предусмотрена «продажа земельных участков единого института развития и расположенного на таких земельных участках имущества <…> для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, объектов инфраструктуры, иного строительства, а также предоставление в аренду таких земельных участков (в том числе с правом их выкупа), предоставление земельных участков единого института развития в аренду для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство указанных объектов, на аукционах <…>». 

«161-ФЗ для развития жилищной отрасли сам по себе правильный и нужный, строить новое жилье в России необходимо, но не менее важно создавать условия для сохранения исторического наследия, что и зафиксировано в 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Инвесторы и без того боятся объектов с охранными обязательствами, – комментирует москвовед Дмитрий Французов. – Один из примеров – палаты Гурьева, фундаменты которых датируются XVII в. Более 10 лет им не могли найти инвестора ни по одной городской программе, здание разрушается. А если возникают прецеденты с разрывами отношений, кто захочет вообще с ними связываться?». «Нельзя принимать решение скопом, когда в списке, условно, земли из-под рынков, конструктивизм и памятники XVIII в. Каждый значимый объект должен рассматриваться буквально под микроскопом», – уверен москвовед.

По словами Светланы Гузь, управляющего партнера Бюро юридических стратегий Legal to Business, для территорий, на которых расположены объекты культурного наследия, как и для самих объектов, установлены ограничения в их использовании, строить и надстраивать что-то новое нельзя. Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения, на которых расположен соответствующий ОКН, и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются «даже для целей, предусмотренных 161-ФЗ», добавляет она. Остается предположить, что жилищное строительство в ряде случаев ни при чем.

В случае с Домом Майкова, очевидно, не играет и аргумент об ушлом арендаторе и «субаренде». Юридическая фирма «Городисский и партнеры», по словам ее управляющего партнера Валерия Медведева, взяла Дом поэта Аполлона Майкова (конец XVIII в.) на Большой Спасской в аренду по договору государственно-частного партнерства у Росимущества на 25 лет в 2003 г. В реставрацию было вложено 233 млн руб., сейчас в здании расположен офис самой фирмы. 

С окончания реставрационных работ в 2013 г. арендаторы платят льготную арендную ставку (за 1407,1 кв. м по договору 555 от 1.07.2003 – 107 529,90 руб. ежемесячно, это справка «Дом.РФ»). В «Дом.РФ» считают, что за это время «юристы давно окупили свои затраты». Арендаторы с таким утверждением не согласны. Льготную ставку компания получила в конце 2013 г. (в порядке п. 1 ст. 14 закона об объектах культурного наследия), арендная плата была снижена с 5 075 411,42 руб. в год до 1 522 623,38 руб. в год. «Таким образом, за семь лет начиная с 2014 г. мы могли компенсировать лишь 24 869 516,28 руб., т. е. около десятой части всех понесенных затрат», – подсчитывает Медведев, добавляя, что платят государству исправно, без просрочек. 

По оценкам Kalinka Group, на рыночных условиях здания 1000–2000 кв. м могут быть сданы по ставке в диапазоне от 18 000 до 24 000 руб./кв. м в год в зависимости от уровня отделки, состояния здания и т. д., у нынешних арендаторов получается платить около 1000 руб. за 1 кв. м в год. Но странно обвинять бизнесменов в желании пользоваться плодами собственных вложений в реставрацию. 

В 2019 г. здание попало в список правительственной комиссии на передачу в «Дом.РФ» для последующей продажи в целях «содействия развитию жилищного строительства». Юристам предложили съехать добровольно, но дело дошло до суда, который 2 ноября принял встречный иск о возмещении затрат. Следующее заседание назначено на 10 декабря. 

«Изъятие справедливо для недобросовестных пользователей, не выполняющих охранных обязательств, Мосгорнаследие регулярно инициирует изъятие зданий, имеющих статус памятников, у таких собственников и пользователей. Но когда арендатор выполняет все условия договора и действительно сохраняет известный дом, изъятие несправедливо», – уверен Медведев. 

Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор», опираясь на практику Верховного суда, объясняет: для того чтобы изъять имущество (в имущественные права в том числе входят арендные отношения) у частного лица в пользу государства, простого следования закону недостаточно. Конституционной практикой выработано три критерия, которые должны быть соблюдены. Первый – законность, но в данном случае все строго по закону. Второй – изъятие должно быть обусловлено объективным публичным интересом. Тут, считает юрист, появляется противопоставление публичных интересов относительно развития территорий, которые закреплены в № 161-ФЗ, другим публичным интересам – сохранения ОКН, закрепленным в № 73-ФЗ. Третий аспект – лицу, у которого имущество изымается, должна быть выплачена справедливая компенсация. Конституция (статья 35) гласит, что сначала должны быть оценены убытки в полном объеме, потом происходить изъятие. «То, что сейчас происходит, расходится с этим посылом в корне», – настаивает Андрианов. 

С ним согласен Никита Филиппов, заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России: «В случае с Домом Майкова реставрация была проведена, а компенсация не получена. Хотя на это прямо указал Конституционный суд в определении от 23.04.2015 № 915-о – отсутствие в законе о содействии развитию жилищного строительства каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера. Но вопрос, кто должен возмещать убытки, остается открытым». «Я бы в этом случае рекомендовал обращаться с иском как непосредственно к собственнику имущества, с которым заключен договор аренды, так и к Дом.РФ, поскольку последний исполняет функции агента от своего имени», – добавляет Филиппов.

Не рассматривается в данном случае и такая возможность, как продажа особняка вместе с арендатором. Хотя, объясняет Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений (ст. 617 ГК РФ)».

По мнению Медведева, выходом из сложившейся ситуации (пока она не будет законодательно урегулирована) может стать отказ от иска со стороны «Дом.РФ» либо заключение мирового соглашения. Пока суд принял встречный иск о возмещении затрат. Следующее заседание назначено на 10 декабря. Судом приостановлено производство и по делу изъятия особняка и Благотворительного фонда охраны и должного содержания объектов культурного наследия. 

Законодательные изменения, которые сделают реставрацию объектов в аварийном состоянии более выгодной для частных инвесторов, необходимы, уверен Антон Хмельницкий, основатель AI Studio, и одно из возможных решений как раз – внести поправки в 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». «Ситуация не выгодна ни «Дом.РФ», ни государству, ни арендаторам. Выходом мог бы стать пересмотр списков, если правительственная комиссия внесет уточнения и отменит свое постановление в отношении ряда особо важных объектов культурного наследия», – рассуждает Французов. «Нельзя принимать решение скопом, где в списке, условно, земли из-под рынков, конструктивизм и памятники XVIII в. Каждый значимый объект должен рассматриваться буквально под микроскопом», – уверен москвовед.

Судом приостановлено производство и по делу изъятия особняка и Благотворительного фонда охраны и должного содержания объектов культурного наследия».