Крупные застройщики с комплексными проектами рассчитывают на господдержку
Мелким и средним компаниям придется объединиться с ними или уйти с рынка
Сейчас, по данным Минэкономразвития, более половины объема строительных работ в России обеспечивают несколько городов. Много строят московская и петербургская агломерации, Краснодарский край, Свердловская, Нижегородская, Иркутская области, республики Татарстан и Башкортостан, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. «До 70% [нового] строительства у нас дают крупные города», – говорит Вениамин Голубицкий, президент «Кортрос».
Но «качественные благоустроенные дома должны быть во всех регионах», заявил на организованном «Ведомостями» форуме МРЕФ-2020 Геннадий Щербина, президент группы «Эталон». Группа строит в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, но недавно объявила о выходе в новые города, прежде всего миллионники. По словам Щербины, там у населения есть потребность в улучшении жилищных условий, т. е. спрос на новое жилье. Но пока у девелопера «нет решения, как туда правильно зайти», ясно лишь, что нужна помощь государства. «Банки, которые дают проектное финансирование, через сито процеживают каждый проект», – рассказывает Щербина. Девелоперам не так и просто получить деньги на стройку. Впрочем, Минстрой в лице нового министра Ирека Файзуллина пообещал застройщикам на МРЕФ-2020 упрощение нормативной базы, снижение требований к проектным организациям, чтобы им легче было доказать состоятельность проектов.
«Проектное финансирование сейчас де-юре выдают 80 банков, де-факто (если взять миллиардные объемы) – примерно восемь, – подсчитывает Татьяна Ушкова, председатель правления «Абсолют банка». – Если банк не видит маржинальности проекта, которая перекроет [его] риски, он не даст денег». Минэкономразвития прогнозирует сокращение строительных работ по итогам 2020 г. в 47 субъектах РФ. «Есть города, в которых в этом году не появилось ни одного нового проекта», – знает Ушкова. Между тем, по мнению Голубицкого, стандарты качественного жилья можно обеспечить только в масштабных проектах, им-то и нужна господдержка в регионах. Голубицкий горячо приветствует субсидирование ставок по кредитам на строительство инфраструктуры: вложения в последнюю составляют до 15% в себестоимости проектов.
«Мелкие и средние компании будут либо уходить с рынка, либо объединяться с крупными застройщиками, пока в России не останется 20 компаний», – полагает Щербина. Росстат, публиковавший ранее данные о количестве строительных организаций в стране, с 2019 г. такую статистику давать перестал, но в его отчетах можно найти цифру 22 – столько стройкомпаний в 2020 г. были признаны системообразующими. «Государство активно наводит порядок в сфере девелопмента, это значит, что проверенные, сильные игроки получают больше преференций, маленьким и слабым становится еще сложнее, – сказал Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, на пресс-конференции по итогам года. – Поэтому крупные рассчитывают, что те, кто строит много, становится важен, и смело покупают новые площадки». По данным Knight Frank, в структуре инвестиций в недвижимость России в 2020 г. 41% пришелся именно на площадки под девелопмент.
Хотя объемы ввода в 2020 г. будут ниже плановых, они сопоставимы с показателями предыдущих годов. Мы двигаемся в сторону масштабного строительства на территориях крупных городов. Даже остановка строек из-за коронавирусной инфекции не привела к срыву программ, которые осуществляло министерство. Я думаю, что негативные последствия пандемии нам удастся преодолеть в 2021 г.
Одной из ключевых мер господдержки стала «Льготная ипотека 6,5%», по программе в стране уже выдано кредитов на 720 млрд руб., и сейчас льготные кредиты составляют треть от всех выданных в России ипотек (данные ЦБ РФ), число сделок по ипотеке у крупных компаний превышает 60%. И подогреваемый кредитами спрос толкает цены вверх. Но растет и себестоимость строительства. «С сентября по ноябрь подорожали: арматура – на 15%, бетон – на 3%, оборудование – на 5–7%, услуги генподрядчиков – на 12%», – перечисляет девелопер, пожелавший остаться неназванным. Но в целом, несмотря на совокупность негативных факторов (коронавирус, локдаун, обвал курса рубля и санкции), застройщики сумели остаться в плюсе. «Совокупная выручка по итогам 10 месяцев в старой Москве составила 540 млрд руб., почти на 17% больше, чем за 10 месяцев 2019 г. Отстают по выручке новая Москва и Подмосковье, но разрыв некритичный, в пределах 5–7%», – приводит данные Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя».
Несмотря на сокращение предложения и продление программы льготной ипотеки (до 1 июля 2021 г.), опрошенные «Ведомостями» эксперты не ожидают в 2021 г. сопоставимого с 2020 г. роста цен. «Льготная ставка в 6,5% в Москве уже полностью нивелирована ценой 1 кв. м, и в следующем году, беря кредит под 6,5%, заемщик заплатит за квартиру как по ставке в 9%», – говорит Ушкова. В следующем году для покупателей будет главным ощущение справедливого баланса между его интересами и интересами продавца, считает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Потребительский рывок в этом году обеспечили краткосрочные факторы – отложенный спрос, меры поддержки, но реальные располагаемые доходы населения за три квартала 2020 г. упали на 4,3% (данные Минэкономразвития) и вряд ли вырастут к концу года.