Склады и жилье привлекают инвесторов больше, чем магазины

По прогнозам Knight Frank, в этом году недвижимость России получит 230 млрд руб., на 18% меньше, чем годом ранее. «Ведомости» выяснили, какие объекты привлекают инвесторов в условиях, когда офисных работников переводят на удаленку, а торговлю – в онлайн.

Сила традиций и важность логистики

По данным Colliers International, в последние пять лет инвесторы отдавали предпочтение офисным или торговым объектам. В 2016–2018 гг. в офисную и торговую недвижимость было вложено в общей сложности 83–84% от всех инвестиций в коммерческую недвижимость, в 2019 г. – 77%. Но за девять месяцев 2020 г. офисы и магазины получили лишь 59% инвестиционного пирога (расчет на основе данных Colliers International). 26% денег досталось складам, офисам – 41% (по подсчетам Knight Frank, 25% и 26% соответственно, но в данном случае в структуре инвестиций учитываются площадки под девелопмент, 41%). Ближе всего складской сегмент подбирался к офисному по доле инвестиций в кризисном 2014 году, тогда пришлось примерно по 25% на каждый. По данным отчета C&W, больше половины от общего объема инвестиций за первые три квартала нынешнего года пришлось на офисы (33%) и индустриальную недвижимость (27%). У JLL лидерами в структуре сделок в III квартале 2020 г. стали складской, офисный и жилой сегменты недвижимости, по 28–29% от общего значения. В общем, фокус интереса инвесторов в коммерческую недвижимость сместился с офисов и особенно сильно пострадавших от кризиса торговых и гостиничных объектов на активы складской/внутригородской логистики, что объясняется более высокой устойчивостью данного сегмента в период пандемии, комментирует Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank.

Одна из мировых тенденций в области инвестирования в недвижимость, особенно на развитых рынках, – рост спроса на альтернативные активы: санатории, студенческие общежития, дома для престарелых, отмечает Маргарита Кабалкина, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. В 2019 г. в регионе Южная и Северная Америка доля вложений в данный сегмент составила 12%, или $71 млрд, в ЕМЕА (регион, включающий Европу, Ближний Восток и Африку) – 16%, или $59 млрд, в Азиатско-Тихоокеанском регионе по итогам прошлого года превысила $2,6 млрд, или 2% от общего объема даже при ограниченном количестве предложений. В то же время в России подобные активы привлекли лишь $2,5 млрд за всю современную историю рынка коммерческой недвижимости страны. Роман Андреев, младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА», подчеркивает: это все еще нишевые и специфические инвестиционные идеи. Алан Балоев, партнер, руководитель департамента рынков капитала C&W, объясняет отсутствие интереса к новым форматам тем, что пока в РФ не исчерпан потенциал для развития традиционных сегментов: есть куда расти как с точки зрения объема, так и с точки зрения доходности. Но Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, уверен, что в ближайшее время такие объекты, как центры здоровья, санатории и медицинские центры, будут востребованы. 

Новые фавориты 

Перспективна сейчас складская недвижимость, считают консультанты. «Складские площади обслуживают как офлайн-, так и онлайн-бизнес, а события этого года показали, насколько важна такая универсальность», – объясняет Колокольников. По данным JLL, за III квартал на складском рынке было закрыто сделок более чем на $320 млн – рекорд для этого периода с конца 2013 г. Всего, по оценке CBRE, по итогам первых трех кварталов года в склады было вложено 30 млрд руб., что на 13% больше инвестиций в этот сегмент в I–III кварталах 2019 г. Только с участием консультантов Knight Frank было закрыто сделок на 700 000 кв. м, рассказывает Новиков, а уровень вакантных площадей впервые с 2013 г. достиг минимального значения в 2,2%. Сохраняется тенденция увеличения спроса на качественные складские объекты в регионах. За девять месяцев общий объем сделок в России (без учета Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) превысил 541 000 кв. м – в 2 раза больше аналогичного показателя 2019 г. (267 000 кв. м).

В фаворе и жилая недвижимость, по словам Кабалкиной, девелоперы продолжают приобретать новые площадки под строительство ЖК и сегмент находится на 2-м месте по объему вложений в III квартале. «Еще один интересный сегмент – МФК (многофункциональные комплексы), хотя 10 лет назад он был неразвит и сделок в нем практически не было», – отмечает Анна Данченок, руководитель группы консалтинга в сфере недвижимости PwC в России. Проекты МФК позволяют не только диверсифицировать риски, но и гибко менять функционал площадей в зависимости от потребностей рынка, объясняет она, и большое число сделок разного масштаба в проектах «Башня Федерация», «Меркурий сити», «Монарх» и др. свидетельствует об этом.

Качество, арендаторы и локация 

В выборе активов подход инвесторов не изменился: интересен любой объект с высокой доходностью. Главное, как всегда, локация и арендаторы. Поэтому, говорит партнер Colliers International Станислав Бибик, качественные офисы (как и лучшая торговая недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга) сохраняют привлекательность: они ликвидны, риск, что доходы от аренды сильно просядут, минимален. Склады делают интересными в глазах инвесторов арендаторы из секторов, которые имели возможность наращивать операционную деятельность в условиях пандемии (продукты питания, аптеки, онлайн-ритейлеры и т. д.). Балоев подтверждает, что качественные офисы в хороших местах и «трофейные» ТЦ – наиболее понятный для многих игроков актив. В Knight Frank считают, что премиальные складские активы уже подорожали на 10%, а офисы как минимум сохранят ставку капитализации на уровне прошлого года.

«Стоит учесть, что цены на популярные локации в центре крупных мегаполисов росли быстрее рынка в последнее десятилетие, снижая фактическую доходность. На этом фоне многие инвесторы уходили в спальные районы и города-сателлиты, где отношение арендного денежного потока к цене недвижимости в отдельных точках было на более привлекательном уровне», – считает Андреев. По словам Данченок, развитие МЦК и МЦД в Москве открывает новые районы, которые раньше не считались перспективными.

Голубых фишек больше нет

Начиная с кризиса 2008 г. эксперты называли голубыми фишками рынка коммерческой недвижимости объекты стрит-ритейла внутри Садового кольца, они во все времена оставались надежным активом, лишь немного уступая офисам, считает Андреев. Сейчас премиальные помещения на дорогих улицах, таких как Столешников, Петровка, Третьяковский проезд, Кузнецкий Мост, по-прежнему востребованы, но говорить о том, что это голубые фишки, нельзя, отмечает Балоев. Остаются востребованными и помещения под магазины в спальных районах, хотя сам по себе офлайн-магазин уже не является для ритейлера «средством производства»: зачастую товар со склада доставляется напрямую покупателю домой или в офис, добавляет Колокольников. Инвесторы продолжают покупать объекты стрит-ритейла, но подходят более критично к выбору: смотрят на арендаторов, ставки, перспективность денежного потока, говорит эксперт. Из-за экономической турбулентности голубых фишек, наверное, сейчас нет не только в недвижимости, резюмирует Балоев.