До 10% общей площади в новых ЖК застройщики отводят под инфраструктуру

Более половины из них занимает ритейл (например, в проектах «А101» – до 63%), плюс к помещениям в первых этажах жилых домов или в стилобатах зачастую дополнительно строятся торговые центры, если проект масштабный. Коммерческие площади девелоперы предпочитают продавать, а не сдавать в аренду, ссылаясь на то, что это для них непрофильный бизнес.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты говорят, что торговая недвижимость занимает все больше места в проектах ЖК и становится все разнообразнее. Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group, указывает, что к этому стремятся сами девелоперы жилых комплексов, тогда как строительство новых крупных торговых центров в городе ограничено недостатком удачных площадок и общей ситуацией на рынке коммерческой недвижимости. «Мы рассматриваем коммерческую инфраструктуру как полноценный объект ритейла, – утверждает Рустам Топчиев, заместитель гендиректора MR Group. – Пользоваться ею будут как будущие жители нашего комплекса, так и те, кто живет в зоне первичного охвата. При проектировании инфраструктуры мы учитываем потребности каждой из этих аудиторий».

Как напомнил Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», формально от размещения квартир на первых этажах новостроек отказались в 2015 г., но задолго до этого застройщики сами переводили первые этажи в нежилые, так как жилье на первых этажах продавалось долго, а спрос на коммерческие помещения рос. Если пять лет назад в проектах «Самолета» доля последних в общем объеме продаваемых площадей составляла 2–5%, то в новых очередях уже 6–8%, а в некоторых проектах – 10–12%, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». По его мнению, оптимально будет 6–7%, тогда можно избежать переизбытка коммерческих площадей, который мог бы привести к снижению средней цены их реализации. В проектах ГК «А101» коммерческие площади – 8–10% от общего объема застройки. Это оптимальный показатель как с точки зрения насыщенности новых районов объектами торгово-бытовой инфраструктуры, так и с точки зрения эффективности работы этих объектов для их собственников и сохранения здорового уровня конкуренции в локации, говорит Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». Представлены практически все типы операторов базового пула: продуктовые магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, магазины детских товаров и всего необходимого для ремонта. Кроме того, в проектах «А101» представлены детские и образовательные центры, появляются коворкинги, хобби-центры, ветеринарные клиники и комьюнити-центры.

В проектах Level Group помещения для бизнеса занимают от 2 до 11% от общей жилой площади, доля зависит от размера ЖК и его окружения, сообщили в компании. «Сити – XXI век» в подмосковных ЖК отводит под коммерческие нужды первые и вторые этажи, получается 4–5%, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити – XXI век». На порядок больше (10–13%) в ЖК «Самоцветы» и ЖК «Дивное», где специально под инфраструктуру построены нежилые помещения.

Решить заранее

Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами CBRE в Москве, советует застройщикам еще на стадии проектирования решать, как использовать нежилые площади в жилом комплексе. Обычно так и делают. Если помещение предназначено под крупный объект, например супермаркет, говорит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК «ФСК», еще на этапе проектирования учитываются все необходимые техтребования, которые нужно соблюсти (высота потолков, кондиционирование, вентилирование, территория разгрузки, витринные окна и проч.). Если это стандартное коммерческое помещение средней площади без особых требований к инженерным характеристикам, в котором может быть и салон красоты, и отделение банка, и небольшой магазин, то функциональное зонирование носит рекомендательный характер, отмечает она.

«Для продуктовых операторов мы закладываем зоны разгрузки, как правило, это отдельные помещения с нагрузкой на перекрытия до 1200 кг на 1 кв. м, а также дополнительные мощности, около 300 Вт на 1 кв. м, – рассказывает Моисеева. – Это позволяет организовать в магазине полноценный кулинарный цех, установить мощные холодильные шкафы, использовать тепловые завесы вместо тамбуров на входе и т. п. Для предприятий общепита предусматриваем шахты вентиляции и повышенную нагрузку по электричеству от 300 Вт на 1 кв. м, а также возможности для организации «черной кухни» и работы навынос. В этом случае электрические мощности закладываются на уровне до 1000 Вт на 1 кв. м. Во всех помещениях предусмотрены потолки до 5 м и возможность объединить несколько помещений в одной секции жилого дома».

По словам Сергея Баранова, директора по коммерческой недвижимости AFI Development, на той же стадии проектирования застройщик уже составляет арендный план, в котором прорабатываются варианты размещения того или иного оператора с учетом общей концепции проекта и будущего внутреннего и транзитного трафика. Структура, метраж, техническое оснащение и подходы к планировкам нежилых площадей трансформируются, следуя за изменениями потребностей потенциальных арендаторов (малый и средний бизнес, операторы услуг) и их клиентов. Например, ранее для размещения салона красоты арендаторы запрашивали 120 кв. м, сейчас – 70–100 кв. м.

Сдать, продать, управлять

Большинство застройщиков продает коммерческие помещения в ЖК. Управление – это отдельный вид бизнеса, говорит Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ». А спрос со стороны инвесторов на эти помещения стабильный, добавляет Маслова. Могилевцева-Головина говорит, что, несмотря на пандемию, «Сити – XXI век» за девять месяцев в ЖК реализовала 23 нежилых помещения общей площадью 2000 кв. м, тогда как за весь 2019 год – 22 (2770 кв. м). Мамохина подтвердила – клиенты выходят из «режима ожидания», растет число обращений, но есть и новый тренд: почти все сделки стали проходить по ипотеке, чего раньше практически не встречалось. Список банков, кредитующих покупку нежилых помещений, не такой широкий, как в жилом сегменте, а ставка в среднем 11% годовых, говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». По его словам, банки достаточно строго подходят к аккредитации объектов, обращая среди прочего внимание на степень строительной готовности комплекса.

Застройщики могут продавать и готовый арендный бизнес. По словам Моисеевой, конечной целью всегда остается продажа объектов недвижимости, но у ГК «А101» есть небольшой пул помещений в аренду для расширения продажной воронки. «Мы находим арендатора, заключаем с ним долгосрочный договор, а затем продаем, по сути, уже готовый бизнес», – рассказывает Моисеева. Средний уровень доходности таких объектов, по ее словам, 12–14%.

«Мы 40% помещений продаем, 60% сдаем в аренду сами, – рассказывает Могилевцева-Головина. – Это важно для соответствия требованиям концепции «Миниполис» – арендаторы должны поддерживать традиционные семейные ценности. Не соответствующие концепции операторы торговли и услуг не допускаются».

Группа «Самолет» также и сдает коммерческие помещения в аренду, и занимается их продажей. По словам Волкова, в конце 2019 г. в компании создано подразделение по сдаче в аренду, в 2020 г. основной упор был сделан на привлечение в ЖК спортивных и детских центров, которые заняли около 5% всех нежилых помещений. В 2021 г. компания планирует сдавать помещения в аренду сетевым супермаркетам/универсамам, медцентрам, операторам общественного питания. Арендные ставки зависят от емкости района, расположения помещения (есть или нет внешний трафик), в среднем – до 25 000–35 000 за 1 кв. м в год. Для клиентов, которые покупают коммерческую недвижимость, «Самолет» в октябре открыл в пилотном режиме собственную электронную площадку для проведения аукционов, там сделку можно заключить онлайн. Впоследствии «Самолет» планирует так продавать все коммерческие площади во всех проектах компании, уточнил Кирилл Храпов, директор по продажам группы.

По данным CBRE, цена 1 кв. м торгово-инфраструктурной составляющей в ЖК классов «комфорт» и «бизнес» варьируется от 200 000 до 500 000 руб. По словам Колочинского, в ЖК «Кварталы 21/19» это от 264 000 до 404 000 руб. В московских проектах комфорт-класса ГК «ФСК» средняя стоимость 1 кв. м коммерческой площади стоит 170 000–200 000 руб., сообщила Тумайкина. В более дорогих проектах ценник в пределах 260 000–340 000 руб. за 1 кв. м. В проектах в Московской области ФСК продает площади по 122 000–160 000 руб. за 1 кв. м.

Хотят быть ближе

Лидеры по запросам на аренду – сетевой ритейл, говорит Могилевцева-Головина. Часто в ЖК открываются супермаркет/продуктовый магазин, салон красоты, аптека, стоматология, пекарня, перечисляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Помещения арендуют нотариусы, страховые компании, салоны денежных переводов, языковые курсы. Один из последних трендов – размещение точек доставки товаров (постаматов). «Мы стараемся подбирать владельцев помещений и арендаторов, чтобы в каждом квартале были представлены в полном объеме различные магазины и разного вида услуги, чтобы они не дублировали друг друга, – говорит Колочинский. – Кроме того, мы просим арендаторов придерживаться единого регламента размещения вывесок, чтобы не нарушать общую стилистику жилого комплекса. Некоторые сознательные арендаторы прислушиваются к нашим рекомендациям, но есть и те, кто игнорирует. Инструментов влиять на них у нас нет. Все на добровольной основе и желании сотрудничать».

В ЖК от группы «Самолет», рассказывает Волков, более 35% в структуре коммерческих площадей занимают товары повседневного спроса, 14% приходится на категорию медуслуг (аптеки, медцентры, лаборатории, стоматологии), 12% – на кафе, пекарни, пиццерии и прочий общепит, 11% – на салоны красоты и 10% – на группу товаров для дома (мебель, строительные материалы, интерьерные салоны). «В договоре купли-продажи мы указываем желаемых для нас сетевых операторов, что, по сути, является некоторым обременением, – говорит Волков. – С начала 2020 г. компания начала оказывать услугу по привлечению сетевых арендаторов для покупателей коммерческих помещений. Такое содействие выгодно для обеих сторон: наш клиент получает стабильного оператора, мы – возможность повысить качество предоставляемых услуг».

Основной спрос со стороны ритейлеров и небольших предприятий общепита приходится на помещения в 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и витриной, рассказывает Баранов. Некоторых арендаторов интересует возможность организации дополнительных технологических вытяжек. Наличие и состояние отделки не так важны. Магазины, торгующие отдельными категориями товаров (сырная лавка или винный бутик), а также монобрендовые ритейлеры (например, «Вкусвилл») предпочитают лоты от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты – от 350 до 500 кв. м. Сетевые супермаркеты берут 700–1400 кв. м. По опыту «Самолета», основным спросом пользуются площади 40 – 90 кв. м. Сетевики обычно запрашивают 400–1500 кв. м.

По данным DNA Realty, ставки аренды на нежилые помещения в районах новостроек сильно зависят от локации и класса ЖК, расположения помещения внутри комплекса, от того, сколько людей живет в самом ЖК или в пешей доступности он него, конкуренции и выбора помещений. Например, за 1 кв. м в месяц в ЖК за МКАД на 2–3 дома просят 750–1200 руб., в плотно заселенных комплексах в Москве – от 1500 до 4500 руб. (помещения со входом со двора или на закрытой территории в среднем на 30–50% дешевле), в ЖК прямо на выходах из метро – 4000–8000 руб., но такие проекты сейчас единичные, говорит Антон Белых, гендиректор DNA Realty. По его словам, торговые площади в новостройках на западе и юго-западе Москвы ценятся выше, чем в других округах, дороги и районы высоток. Но сейчас многие собственники дают скидки на первый год аренды – от 5 до 30% – при условии заключения долгосрочного договора.

По словам Масловой, многие обратили внимание на предложение качественных торговых помещений в новых ЖК именно в связи с пандемией. В «А101» подтвердили, что вырос интерес фуд-ритейлеров к более просторным помещениям. Практически все магазины в ТЦ и ТРЦ в период пандемии показали убыток, рассуждает Моисеева, а объекты внутри районов – кратно возросшую эффективность. Также интерес к объектам в жилых комплексах растет у рестораторов. Сети, которые работают на доставку внутри районов, активно развиваются. Новый тренд – магазины, где можно совершать бесконтактные покупки. Так, в ЖК «Испанские кварталы» (ГК «А101») X5 Retail Group на площади 80 кв. м открыла автоматизированную «Пятерочку». Помещение оборудовано специальными датчиками, контролирующими вход, выход и покупателей внутри. Все товары расфасованы в пакеты и снабжены электронными ценниками, для оплаты есть кассы самообслуживания. Правда, прежде чем отправиться в магазин, нужно установить на смартфон специальное приложение, вход – по QR-коду.

Тенденция к росту спроса на коммерческие помещения рядом с жилыми домами в период пандемии наблюдается и в Европе. Исследования CBRE в ЕМЕА показали, что инфраструктурные площадки в спальных районах сейчас на 2-м месте по спросу среди развивающихся в Европе ритейлеров.