Пандемия изменила не только запросы и привычки покупателей в торговых центрах

Эпидемиологическая безопасность вышла на первый план, открыв дорогу бесконтактной доставке, услугам «по подписке» и онлайн-покупкам. В то же время исследование, проведенное JLL и агентством «Сканмаркет» этой осенью (опросили 420 человек в возрасте 21–55 лет), показало: 68% респондентов планируют посещать торговые центры (ТЦ) так же, как и прежде, еще 10% рассчитывают ходить даже чаще. Лишь около 18% горожан думают, что будут посещать ТРЦ реже, из них 41% боится вируса, а каждый пятый ссылается на снижение уровня доходов, говорится в распространенном компанией пресс-релизе. Людям нужны традиционный ритейл и возможности интересно проводить досуг, положительные эмоции от покупок и развлечений – все то, что могут дать ТРЦ и не может обеспечить онлайн-торговля, утверждают эксперты и консультанты. 

Но владельцам ТЦ надо постараться, чтобы вернуть и трафик, и товарооборот после режима самоизоляции – и одновременно не дать повода себя снова закрыть. Проблема в том, что множество объектов давно нуждаются в реконцепции и это никах не связано с пандемией, комментирует Полина Жилкина, руководитель отдела торговых помещений JLL. А связано, по ее мнению, с конкурентными условиями, неэффективным управлением объектом, несбалансированным составом арендаторов и устаревшими форматами магазинов. 

Между первой и второй

Ряд игроков считает, что рынок торговой недвижимости просел меньше, чем того ожидали после того, как весной торгцентры стояли закрытыми. «После снятия всех ограничительных мер из-за COVID-19 мы зафиксировали восстановление трафика в ТЦ на 85–90%», – говорит Эмин Агаларов, первый вице-президент Crocus Group. В «Леруа Мерлен» также отметили, что в их магазинах доля офлайн-продаж значительно превышает онлайн-продажи. В период ограничений интернет-продажи выросли до 60%, однако затем цифры вернулись к прежним показателям, не более 5–6%, говорит Екатерина Рыжова, директор омниканального опыта клиента «Леруа Мерлен». 

Но возможное ухудшение эпидемиологической ситуации тревожит экспертов и собственников ТЦ, кроме того, последние сталкиваются с отложенными обязательствами по оплате налогов и процентов по кредитам. «На восстановление неизбежно повлияют (и влияют уже сейчас) накопленные прямые убытки, которые для ряда ТЦ в ближайшем будущем могут привести к неплатежеспособности и банкротству», – говорится в письме Российского совета торговых центров (РСТЦ) к председателю правительства Российской Федерации Михаилу Мишустину. Для поддержки отрасли торговой (и коммерческой) недвижимости РСТЦ считает необходимым, например, освободить от уплаты налогов на имущество на три года объекты, введенные в эксплуатацию в 2019–2021 гг., либо предоставить аналогичный льготный период в 2020 и 2021 гг., расширить возможности налоговой рассрочки, реструктуризации кредитов и субсидирования ставок для компаний, выручка которых упала более чем на 30% за полгода и т. д.

Из центра в спальник

Если раньше обитатели спальных окраин с удовольствием гуляли по магазинам в центре города, то теперь предпочитают совершать покупки рядом с домом. «Центральные торговые коридоры и деловые районы сильно просели как по уровню заполняемости, так и по ставкам. Свободных помещений там много, а спроса пока маловато», – говорит Антон Белых, директор DNA Realty. В спальных районах и уже заселенных новых ЖК, напротив, выросла конкуренция за помещения. «Мы закрывали все сделки по докризисным ставкам, а иногда даже чуть выше. Да, помещения освобождались, но ликвидные объекты быстро находили новых арендаторов», – рассказывает эксперт. Он ожидает, что на рынке будут предлагаться еще площади, с которых съехали не пережившие лето ритейлеры, но «найти замену арендаторам по адекватным ставкам будет вполне реально».

Белых считает: сейчас увереннее себя чувствуют районные ТЦ. Выручка ритейлеров, по его словам, составляет 60–80% от прошлогодних показателей, а некоторым даже удалось их превзойти. Но после удовлетворения потребительского спроса в первые пару месяцев после снятия ограничений конверсия трафика в покупки заметно снизилась, обращает внимание президент ГК Magic Group Александр Перемятов. Что, по его словам, неизбежно отражается на ставках: «О восстановлении до прежнего уровня говорить не приходится». 

Полюбовный развод  

Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский отмечает, что ротация арендаторов не существенно больше, чем в «спокойных» условиях. Но Белых говорит, что отношения между собственниками и арендаторами напряженные, последние пытались шантажировать собственников расторжением договоров, требуя скидок. Некоторые до сих пор хотят стоять в ТЦ практически «за еду», говорит Войцеховский: согласны платить за управление и коммунальные услуги, а аренду хотят платить как крайне низкий, «неприемлемый для экономики ТЦ» процент с оборота. С такими арендаторами до сих пор идет процесс урегулирования отношений. Часто собственники ТЦ, которые идут ва-банк и предлагают расторгать договоры, слышат в ответ: «Хорошо, мы остаемся на ваших условиях», рассказывает Белых. 

Впрочем, большинство игроков и с той, и с другой стороны стараются достичь договоренностей и, по данным РСТЦ, до 90% арендодателей пошли на уступки. Как правило, ритейлерам сейчас предоставлены существенные скидки с договорной цены на аренду. «По сравнению с I кварталом 2020 г. прайм-ставка аренды в ТЦ Москвы снизилась примерно на 20–30% в период снятия ограничений и до восстановления трафика и выручки арендаторов», – оценивает Агаларов. В ТЦ спальных районов ставки останутся на прежнем уровне, коррекция если и есть, то на 3–5%, считает Белых. По словам Войцеховского, скидки будут постепенно отменяться, но для малого и среднего бизнеса из списка наиболее пострадавших отраслей они могут действовать на срок до одного года. В Knight Frank считают снижение арендных ставок в первом полугодии 2020 г. временным и прогнозируют, что с восстановлением рынка торговой недвижимости в ближайшие 1,5–2 года они вернутся на прежний уровень. Но все равно арендный доход индустрии торговой недвижимости в 2020 г. на 50% меньше, чем в 2019-м, оценивает Войцеховский.

Уменьшить арендную плату можно, оптимизировав площадь, посчитали в NP Group и увеличили число «островов» по 8 кв. м в своих ТЦ, отдав под это часть площадей общего пользования в ТЦ «Новые Химки» и «Мандарин» (в Москве). За две недели сдали половину таких «островов», их заняли кондитерский магазин, химчистка, продавцы бижутерии и табачной продукции, рассказал коммерческий директор NP Group Александр Яковлев. 

Ритейлеры и сами думают о том, чтобы размещать магазины на меньшей площади. Например, тем, кто раньше занимал 1000 кв. м, теперь достаточно 200 кв. м. Но подобная трансформация пространства ТЦ – это не так просто для собственника, нужно либо искать новое место для такого арендатора, либо искать, чем заполнить пустоту, рассуждает один из экспертов. 

Брак по расчету

Массовой трансформации ритейл-форматов или принципиально новых концепций тем не менее эксперты не заметили. «Скорее рынок вернулся к обсуждению старых: размещать медицинские центры, коворкинги, маркетплейсы или пункты выдачи заказов», – говорит Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group. С ней соглашается Перемятов, называя новый тренд «браком по расчету, а не по любви». Например, вендинговые аппараты со средствами защиты (антисептиками и масками) или продавцы «инновационных технологий» обработки помещений – явно не мечта любого ТЦ. «Все это пока реализуется на довольно кустарном уровне, хотя в дальнейшем и обещает стать отдельным сервисным направлением», – оценивает Перемятов. Многие ТЦ задумываются и о собственном ритейле, это застрахует их от риска остаться с пустыми площадями. 

По данным упомянутого выше исследования JLL, наиболее популярные услуги в ТЦ – фитнес-центры и МФЦ, их назвали соответственно 23 и 22% опрошенных. Музеи и выставочные галереи отметили 13%, концертный зал заинтересовал только 12%. Еще меньше респондентов указали образовательный центр (9%) и коммерческий медцентр (7%). Но ответы больше отражают желания москвичей, чем их реальные потребности, уточняют авторы исследования: можно купить абонемент в фитнес и не посещать его; не захотят посетители ТЦ ходить и в один и тот же музей часто; постоянные концерты отпугивают покупателей шумом и прямо не влияют на продажи. 

По мнению Стрелковой, пандемия все же скажется на ТЦ в плане их архитектуры: архаичные коробки без естественного освещения, с низкими потолками и узкими галереями окончательно утратят актуальность. Появится больше комплексов с ландшафтными парками, кафе и ресторанами под открытым небом, спортивной инфраструктурой и разнообразными зонами отдыха. Таким обещает быть ТРЦ «Павелецкая плаза», который планируют открыть на площади Павелецкого вокзала в 2021 г.: заявлена концепция городского парка с большим атриумом и просторными прогулочными зонами, с летним кинотеатром. Около 25% арендуемой площади (GLA – 33 000 кв. м, общая площадь проекта – 73 000 кв. м) отдадут под фудзону с кафе и ресторанами. Планируется создание большой рекреационной зоны вокруг. 

Crocus Group проводит реконцепцию ТРЦ Vegas на Каширском шоссе (был открыт в 2010 г.), в частности расширив и дополнив новыми актуальными форматами зону развлечений. В общей сложности объем изменений затронет почти 50 000 кв. м площади ТРЦ, сообщали в компании. 

А в недавно открывшемся ТРЦ «Щелковский» (в составе ТПУ у метро «Щелковская», проект «Киевской площади») 3200 кв. м займет фитнес-клуб, 2300 кв. м – семейный парк активного отдыха, 700 кв. м – парк развлечений «Клаустрофобия» – Challenge Park, и это не считая восьмизального кинотеатра на 930 мест. Общая площадь МФК с автовокзалом и ТРЦ – более 150 000 кв. м. 

Акоп Сейсян, исполнительный директор RealJet, прогнозирует, что развлекательный формат с фудхоллами и культурными центрами будет занимать все больше пространства новых ТЦ. Но ключевыми арендаторами станут пункты выдачи товаров. 

В период пандемии ТЦ уже фактически выполняли функцию складов, в то время как маркетплейсы едва справлялись с доставкой. Но Анна Никандрова, член совета директоров Colliers International, со скепсисом относится и к идее ТЦ самим становиться маркетплейсами. «Это сложнейший специализированный бизнес, если посмотреть на их инвестиции. Огромная IT-структура, маркетинг, продвижение, значительная складская логистика с большой расходной частью. Даже самая крупная сеть ТЦ не сможет стать маркетплейсом с точки зрения эффективности и не перекроет расходы на развитие».