15-20% нового жилья строится без привлечения средств дольщиков

Львиная доля проектов на первичном рынке жилья продается по ДДУ. Но примерно 10–15% строится без привлечения денег дольщиков. «Ведомости» разбирались, кто строит, не продавая квартиры на этапе строительства, и почему.

По данным столичного Росреестра, количество продаж по ДДУ с использованием эскроу-счетов за год выросло практически втрое: в августе 2020 г. – 2356, тогда как годом ранее – 853. На сегодняшний день более трети продаж по ДДУ оформляется с использованием эскроу-счетов. 

Количество жилых домов, строящихся в столице по новым правилам, за год выросло с 147 до 264, а их доля в общем объеме – с 18 до 36% (данные портала наш.дом.рф). В РФ, по данным портала наш.дом.рф, в октябре 2020 г. с эскроу продавалось 43,7% домов. Из оставшихся 46,8% приходится на проекты, реализуемые по старым правилам, а почти 10% строятся без привлечения средств дольщиков. В столице подобным образом возводится 157 домов из 730, т. е. 21,5%. 

По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, речь в данном случае идет о продаже уже построенного и введенного в эксплуатацию жилья. «Все новые проекты строительства многоквартирных домов осуществляются по одной из двух схем: либо есть проектное финансирование с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, либо конечным потребителям продается готовое жилье по договорам купли – продажи». Все остальные механизмы финансирования эксперт называет незаконными. На сегодняшний день по схеме «построить без дольщиков и продать готовое» реализуется 10–15% проектов, оценивает Холопик. И эта доля сохранится в среднесрочной перспективе.

Возможны варианты

Среди возможных вариантов финансирования – собственные средства девелопера, договоры соинвестирования, паевые фонды, облигации. Кроме того, жилые дома могут строиться за счет бюджетов различных уровней, включая ведомственные. «В большинстве случаев застройщик вкладывает в стройку исключительно собственные средства. Но могут быть использованы также кредитные средства банков или инвесторов, паевых инвестиционных фондов», – говорит Холопик.

Например, без дольщиков строит и продает уже готовое компания «Сибпромстрой» (в основном за собственные средства). Как рассказал ее директор по маркетингу и продажам Антон Ширяев, так уже реализован проект ЖК «Альтаир» в г. Химки и идет реализация ЖК «Первый Зеленоградский», несколько проектов построены в Белгородской области и около 1,5 млн кв. м в Сургуте. 

Вне рамок 214-ФЗ реализуется и ЖК «Композиция № 24» на Шаболовке в Москве [около 12 000 кв. м на участке 0,39 га], где права на строящиеся объекты у застройщика приобрел «Велес траст», доверительный управляющий ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. «Дом строится полностью на деньги инвесторов фонда и привлеченных соинвесторов – юридических лиц. ЗПИФ финансирует строительство и после ввода объекта в эксплуатацию получит права собственности на все построенные квартиры (их 74) и коммерческие помещения, – объясняет Дмитрий Осипов, директор УК «Велес траст». – Квартиры будут продаваться по договорам купли – продажи и только после того, как объекты будут введены в эксплуатацию и оформлены в собственность ЗПИФ». Ввод в эксплуатацию запланирован на конец этого года, планируемый объем инвестиций в проект оценивался в 1,4 млрд руб.

Независимость или масштабы

Если строить без денег дольщиков, то, по словам опрошенных экспертов, плюсами будут независимость от банков, минимум бюрократических процедур. «Подобная схема дает клиенту готовое жилье без риска [стать обманутым], компания взамен получает высокие темпы продаж, – говорит Ширяев. – В итоге за счет быстрых продаж, отсутствия пеней и экономии на обслуживании банковских займов финансовая модель может стать лучше, а девелопер – получить дополнительный доход». Осипов также говорит о максимизации выручки, когда нет необходимости делать скидку в период строительства.

«В случае проектного финансирования застройщик попадает в полную зависимость от банка. Банк вправе в любой момент прекратить финансирование, а иногда и обратить взыскание на заложенное имущество застройщика. Если строить на свои, при неудаче с продажами застройщик не несет риска потерять все накопленное имущество», – объясняет Холопик. 

«Технологический цикл девелопмента зависит от большого числа надзорных лиц, – рассказывает Ширяев. – Нередко перенос сроков бывает на совести не строителей, а чиновников, тянущих с согласованиями. А расплачиваются за все застройщики, и не только компенсацией дольщикам, но и своей репутацией».

Правда, в варианте без ДДУ без бюрократии тоже не обходится. «Так, кадастровая и регистрационная палаты в настоящее время не готовы регистрировать сразу несколько тысяч квартир. Процедура может растягиваться на многие месяцы. И весь этот период застройщик содержит построенные дома», – сетует Ширяев. Еще один минус, по мнению эксперта, – необходимость иметь большой объем собственных оборотных средств.

Продавать только после ввода в эксплуатацию выгодно, если проекты небольшие, до 15 000 кв. м, подтверждает Осипов. Возвести их можно за короткий срок, отсутствие продаж на этапе строительства не критично – инвестор способен профинансировать проект в полном объеме. Оптимальный объем инвестиций – 1–2 млрд руб., срок строительства – до двух лет. Но необходимость самостоятельного финансирования делает практически бесполезной данную схему для крупных проектов. Опыт «Сибпромстроя» говорит о другом: ЖК «Первый Зеленоградский» – это около 400 000 кв. м жилья, проект не маленький. Но в целом по рынку без средств дольщиков все же строят именно небольшие объекты. По подсчетам «Ведомостей» на основании данных Дом.РФ, среднее количество квартир в домах, которые строятся в России с привлечением средств дольщиков, 216, тогда как в проектах, реализуемых без ДДУ, – 148. Средняя жилая площадь равна, соответственно, 10 844 и 7565 кв. м. В Москве разница еще более ощутима: 380 квартир и 21 650 кв. м против 89 квартир и 5000 кв. м.

Недоступное эскроу

Нередко решение строить без привлечения денег дольщиков – мера вынужденная. Например, когда речь идет о проблемном проекте, квартиры в котором вряд ли удастся продать на этапе строительства. В частности, когда девелопер приобрел замороженный объект, уточняет председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.

Еще один значимый фактор – доступность проектного финансирования. С одной стороны, за прошедший год и девелоперы, и банки вполне освоились с новыми правилами игры. Банком Дом.РФ с 17.03.2020 одобрено 142 проекта на общую сумму 413,9 млрд руб. для строительства 6,4 млн кв. м жилья, тогда как за аналогичный период 2019 г. одобрено 56 проектов на сумму 178,9 млрд руб. для строительства 3,1 млн кв. м. В пресс-службе банка сообщают об отсутствии «системных проблем» доступа к проектному финансированию у всех категорий застройщиков: у малых девелоперов доля проектов составляет 41%, у средних застройщиков – 42%, у крупных – 38%.

С другой стороны, банки оценивают риски и не всякий проект может рассчитывать на успех, поскольку требования к доходности и ликвидности проектов недвижимости предъявляются серьезные, говорит Цветкова: «Если в Москве, особенно в пределах старых границ, проекты, как правило, удовлетворяют этим требованиям, то в Подмосковье – с большим трудом». 

Среди основных причин отказа в пресс-службе Сбербанка называют низкую устойчивость проекта, проектные риски, которые не могут быть устранены, например наличие санитарно-защитных зон в границах строительства, отсутствие каких-либо согласований уполномоченных органов, без которых ввод объекта становится невозможным; недобросовестные действия застройщика в прошлом, например систематическое нарушение обязательств перед дольщиками.

Аналитики «Эксперт РА» отмечают, что примерно в половине регионов чистая рентабельность жилищного строительства сейчас около нуля или даже отрицательная. В то же время, по их мнению, с высокой вероятностью получить финансирование от банка может проект, в котором LLCR (показатель отражает отношение выручки по проекту к его себестоимости) выше 15%.

Кроме того, не стоит забывать, что совсем недавно на рынке наблюдалось массовое невыполнение застройщиками обязательств из-за кризиса. По данным НОЗА, в конце 2017 г. 58,4% жилья в РФ сдавалось с задержкой. В Московском регионе доля просрочек составляла 76,4%. Более половины всех строек задерживались на шесть месяцев и более, многие просто заморожены. А значит, ко всем этим застройщикам у банков также могут возникнуть вопросы.

Облигационное будущее

В любом случае, по мнению авторов «Обзора отрасли жилищного строительства в РФ», подготовленного «Эксперт РА», банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. По состоянию на начало августа банками было открыто лимитов на застройщиков на 1,5 трлн руб. По данным ЦБ, на 1 сентября сумма кредитных договоров достигла 1,8 трлн руб. На 1 января этого года этот показатель был равен 922 млрд руб. (данные приводит ТАСС).

С учетом того, что к настоящему времени только треть жилья строится за счет проектного финансирования, нужно одобрить проектов еще по крайней мере на 3 трлн руб., подсчитали аналитики.

Альтернативой проектному финансированию авторы обзора называют облигации. Впрочем, крупнейшие игроки уже давно присутствуют на облигационном рынке, разместив бумаг более чем на 200 млрд руб. Средние и мелкие компании, активность которых стала заметной в последние пару лет, также привлекли с рынка более 10 млрд руб. По прогнозам авторов исследования, к концу 2021 г. девелоперов – эмитентов облигаций может быть больше 35–40 компаний, новые игроки займут на рынке до 30 млрд руб.

Дом.РФ, в свою очередь, заявил о выпуске инфраструктурных облигаций, которые позволят застройщикам финансировать строительство инфраструктуры на льготных условиях. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд руб. в 2021–2023 гг., говорится в пресс-релизе Дом.РФ.