Инвесторы впервые за пять лет потратили больше всего средств на склады
Ранее наибольшим спросом у них пользовались офисы и торговые центры
Инвестиции в недвижимость по итогам девяти месяцев 2020 г. составят 180 млрд руб., что на 8,4% больше, чем годом ранее, сказано в отчете консалтинговой компании CBRE. В III квартале на приобретение офисов, торговых центров, складов и т. д. было потрачено в общей сложности 58 млрд руб. Наибольший интерес за последние три месяца инвесторы проявили к логистической недвижимости, на нее пришлось 33% (около 19 млрд руб.) от всех вложений. Это самый высокий показатель за последние пять лет, говорит старший директор отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE Ирина Ушакова.
Для сравнения: на приобретение участков под строительство жилья было потрачено примерно 17,5 млрд руб. (30%), на офисы – около 12 млрд (21%), остальное – на торговую недвижимость и отели. С выводами CBRE согласны и другие опрошенные консультанты. Из $1,1 млрд инвестиций на покупку логистических объектов в III квартале было потрачено $320 млн, говорит представитель JLL. Он утверждает, что это наибольший квартальный показатель с конца 2013 г. Более половины всех инвестиций (458 млн из 753 млн евро) за последние три месяца пришлось на складской сегмент, подтверждает замруководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.
Среди крупнейших сделок консультанты называют покупку компанией «Марвел-логистика» логистического комплекса площадью более 40 000 кв. м на территории индустриального парка «PNK парк Валищево». Кроме того, мажоритарный акционер издательского холдинга «Эксмо-АСТ» и сети «Читай город – Буквоед» Олег Новиков купил недостроенный складской комплекс «Радумля» (98 000 кв. м) в Солнечногорском районе Подмосковья, а группа «Киевская площадь» – оптово-распределительный центр «Четыре сезона» (60 000 кв. м) в Домодедове.
Складской сегмент показал свою устойчивость в кризисный период, объясняет интерес инвесторов к такой недвижимости представитель Cushman & Wakefield. По его словам, во время периода самоизоляции логистическая недвижимость была востребована у продуктовых и онлайн-ритейлеров, а также транспортных компаний, что привело к увеличению количества сделок со складами. После снятия карантина активность в этом сегменте сохранилась, резюмирует собеседник «Ведомостей».
Увеличение интереса инвесторов к логистическим объектам подтверждают и складские девелоперы.
Управляющий фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин объясняет это не только влиянием пандемии, но и стабильностью бизнеса. Инвесторов привлекает более высокая ставка доходности по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости, соглашается инвестиционный директор компании «Ориентир» Ольга Кашкарова. Она отмечает, что доля свободных площадей в складском сегменте в последние годы не превышает 4% (сейчас она порядка 3,4%). То есть этот продукт находится в постоянном дефиците, говорит Кашкарова.
Всплеск инвестиционной активности в складском сегменте нетипичен для рынка, считает член совета директоров JLL Микаэль Казарян. Такая недвижимость ранее, по его словам, представлялась наиболее рискованной с точки зрения долгосрочных вложений. Наибольшим спросом у инвесторов традиционно пользовались офисы и ритейл, напоминают опрошенные «Ведомостями» консультанты. К примеру, по данным CBRE, в 2019 г. из 243 млрд руб. инвестиций примерно 70 млрд (29%) пришлось на торговые комплексы, 61 млрд (25%) – на бизнес-центры и лишь 34 млрд руб. (14%) – на склады.
Опрошенные же инвесторы утверждают, что текущая ситуация на рынке логистической недвижимости – временное явление. Любая недвижимость предполагает долгосрочные инвестиции, поэтому реагировать на краткосрочные изменения на рынке не стоит, считает директор российского представительства Rossmils Алексей Могила. Того же мнения придерживается и президент Becar Asset Management Александр Шарапов. По его словам, инвестиционно привлекательный сегмент должен пользоваться спросом в течение ближайших десятилетий. В связи с этим он делает ставку на коливинги, апарт-отели для долгосрочного проживания и коворкинги. Accent Capital рассматривает приобретение активов в различных сегментах коммерческой недвижимости, в том числе в складах, но приоритетными для компании остаются также офисы и торговая недвижимость, говорит ее директор департамента рынков недвижимости Дмитрий Хлебников. Партнер Colliers International Станислав Бибик также отмечает, что кроме логистической недвижимости инвесторов привлекают и высококачественные бизнес-центры.
