Московский рынок новостроек от вируса не пострадал
Снижение ипотечных ставок усилиями властей и повышение цен застройщиками только подогревали спрос
В конце августа заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин сообщил, что строительная отрасль вышла из кризиса, участники рынка новостроек придерживаются того же мнения. В отличие от прошлых кризисов стагнации не наблюдалось даже в период самоизоляции, спрос поддерживается государственной ипотекой, удалось избежать значимых переносов сроков ввода объектов и банкротства застройщиков.
Ситуация на рынке-2020 напоминает американские горки. Влияющие на него события, сменяясь на бешеной скорости, подбрасывали покупателям все новые и новые вводные для выбора правильной стратегии. И как ни парадоксально, все эти события, включая негативные, в итоге приводили лишь к росту потребительской активности.
Резкий скачок курса в начале марта заставил покупателей быстрее определяться с ипотекой, а ожидание скорого наступления карантина – завершать сделки, «пока не началось». По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, с января по март спрос на проекты компании вырос примерно на 27%. Участники рынка отмечают и рост инвестиционных сделок в сегменте массового жилья. Управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский рассказывает, что если раньше на долю частных инвесторов приходилось до 10% сделок, то теперь этот показатель увеличился до 20%. Как сообщало «РИА Новости» со ссылкой на данные АСВ, только в марте и апреле из 30 трлн руб., находящихся на депозитных счетах, вкладчики забрали 1 трлн, и эксперт полагает, что существенная часть этих средств досталась рынку жилья.
В апреле решения правительства страны и ЦБ не только нивелировали предыдущий рост ставок, но и снизили процент по льготной ипотеке до «почти европейской». Ипотечных сделок сразу стало больше. Теперь на их долю приходится около 80% покупок новых квартир, рост на 20% по сравнению с началом года, говорит руководитель отдела аналитики «Главстрой-регионов» Анастасия Черняева. По данным ГК «Основа», 65–70% квартир покупают по ипотеке. С этой оценкой согласен и Тюленев (66% сделок – с ипотекой), уточняя, что каждая четвертая ипотечная сделка проходит по льготной программе. В «Векторстройфинансе» доля сделок с ипотекой на первичном рынке выросла с 59% в I квартале 2020 г. до 74% по втором.
А начавшийся в июне рост цен на новостройки вкупе с окончанием карантина стал еще одним драйвером спроса.
Сплошные плюсы
В целом государственные меры позволили поддержать спрос, сохранить рабочие места, и в итоге отрасль вышла из пандемии с минимальными потерями. А то, что приостановили работу госучереждения, вынудило участников рынка осваивать онлайн-сделки, что также пошло рынку в плюс. «Ситуация, сложившаяся в связи с карантином, не оказала критического влияния на рынок нового жилья, – уверен Максим Каварьянц, коммерческий директор AFI Development. – В апреле количество сделок уменьшилось, но уже в мае, когда основная часть покупательской аудитории приспособилась к новым условиям, число транзакций выросло. 15% клиентов покупали квартиры удаленно через сайты жилых комплексов с использованием электронной подписи при оформлении документов».
Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу компании «Страна девелопмент»:
«Зимой 2020-го спрос на апартаменты не отличался от спроса зимы-2019 – в среднем 20% сделок в новостройках Москвы. С началом карантина и девальвации рубля интерес к апартаментам резко подскочил: уже не каждый пятый, а практически каждый третий покупатель предпочел апартаменты в среднем более дорогим квартирам. А доля инвестиционных сделок в нашем проекте увеличилась на 15% и по итогам весенних месяцев достигла 33%. Те, кто покупал «для себя», переориентировались с однокомнатных апартаментов и студий на объекты большего метража. Спрос на многокомнатные лоты «семейного формата» увеличился на 200%. А каждый седьмой клиент компании в период пандемии оказался владельцем малогабаритной недвижимости до 30 кв. м, которую решил поменять на апартаменты площадью от 50 кв. м. Апартаменты не попали в программу господдержки с ипотечной ставкой 6,5%, и застройщикам пришлось самим обеспечивать доступность проектов. В результате сейчас до 70% сделок с апартаментами заключается по программам субсидированной девелоперами ипотеки.
Восстановился столичный рынок новостроек буквально в течение двух месяцев. Так, по данным Росреестра по Москве, в марте 2020 г. было зарегистрировано 6833 договора долевого участия, тогда как годом ранее – 7202. В карантинных апреле и мае число сделок, естественно, снизилось, но все равно их было не меньше 3000: 3845 в апреле и 3093 в мае. А уже в июле количество сделок на первичном рынке приблизилось к показателям аналогичного периода прошлого года – 5159 и 5652 соответственно.
Практически не повлиял карантин и на сроки ввода объектов. В среднем, по данным портала ЕРЗ.РФ, сроки сдвигали на 4,3–4,7 месяца в I квартале и на 5 месяцев в июле. Подмосковные стройки переносили ввод на 10,5–11,3 месяца в начале года, в июле – на 11 месяцев. Аналитики Дом.РФ, в свою очередь, подсчитали, что в период с июня 2019 г. по август 2020-го в среднем каждый месяц по всей стране девелоперы переносили предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию по проектам на 3,3–3,7 млн кв. м. И «существенных отклонений от исторических значений и на фоне пандемии коронавируса не зафиксировано», говорится в распространенном Дом.РФ релизе.
Самих застройщиков заметно меньше не стало. Если в начале года, по данным Дом.РФ, в Московском регионе работали 406 компаний (186 в столице и 220 в области), то в конце августа их число составляло 397 (189 и 208 соответственно).
Тем не менее до показателей нацпроектов еще далеко, даже несмотря на то, что в соответствии с указом президента «О национальных целях развития Российской Федерации до 2030 года» срок достижения этих показателей – «улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год» – отодвинули на шесть лет, до 2030 г. По словам Стасишина, за семь месяцев этого года введено немногим меньше, чем за аналогичный период прошлого (на 7–8%), и индивидуального, и индустриального жилья и по итогам года рассчитывают выйти плюс-минус на показатели прошлого года. Но надо работать над тем, чтобы в «стройке» этот и весь следующий год именно индустриального многоквартирного жилья в стране было по 130–150 млн кв. м, «иначе не выйдем на показатели программы», говорил чиновник на конференции «Коммерсанта» в августе. В настоящее время, по его данным, в России на стадии строительства находится 98,9 млн кв. м жилой недвижимости.
Дефицита не будет
По данным портала ЦИАНа, в конце лета 2020 г. на первичном рынке в Московском регионе предлагалось к продаже 76 000 квартир. Для сравнения: в январе объем предложения составлял 93 600 лотов. Просело в основном Подмосковье: с 44 000 квартир в предложении в январе до 30 600 в августе.
«С 1 января 2020 г. предложение уменьшилось на 20%, – комментирует руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. – А всего за последние три года в активной реализации стало почти в 2 раза меньше лотов: летом 2017 г. покупатели могли выбирать из 130 000 квартир и апартаментов, сейчас – из 76 000».
Сокращение предложения отмечает и Черняева: «По итогам первого полугодия 2020 г. на рынке первичной недвижимости Московской области в массовом сегменте предлагались квартиры в 698 новостройках (в 143 проектах), на 11,7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; предложение квартир в первом полугодии уменьшилось на 27% до 30 235 квартир».
В премиальном сегменте количество апартаментов и квартир в активной продаже с начала года до августа сократилось на 14–14,5%, такие данные приводят в ГК «Основа». По оценке Capital Group, предложение в элитных проектах уменьшилось на 5,9% за один только месяц.
По данным ЕРЗ.РФ, с 1 июля 2019 г. на портале был выставлен 51 новый проект в Московском регионе. 40 из них – в Москве (3 стандартного класса, 14 – класса комфорт, 18 – бизнес и 5 элитных) и 11 – в Московской области (6 стандартных, 4 комфорт и 1 бизнес). За первый месяц после карантина – лишь три объекта в столице. Девелоперы притормозили, но эксперты не ожидают дефицита предложения.
Аналитики Дом.РФ уверены, что пандемия не повлияла на темпы выхода застройщиков на рынок с новыми проектами. В преддверии введения жестких ограничительных мер в марте многие компании поспешили опубликовать новые проектные декларации в системе наш.дом.рф (4,3 млн кв. м в марте 2020 г.). Похожим образом строители действовали в июне 2019 г., готовясь к кардинальной реформе долевого строительства. В обоих случаях за резким увеличением метров в «заделах на будущее» последовало их уменьшение в проектных декларациях и стабилизация. Как и тогда, за всплеском последовало снижение объемов запускаемых проектов и стабилизация девелоперской активности. В среднем за месяц застройщики публикуют проектные декларации на 2,2–2,3 млн кв. м жилья.
У застройщиков «в запасах» находится достаточно корпусов с готовой проектной документацией, в которых можно открывать продажи, подтверждает Попов. Из 494 000 квартир, реализуемых с привлечением средств граждан в Москве и области (данные Дом.РФ на 27.08.2020), в предложении – лишь 76 000 (именно столько лотов выставлено на ЦИАНе в августе). Кроме того, как подсчитали «Ведомости» на основании данных Росреестра о количестве ДДУ и данных Дом.РФ о количестве квартир, ежемесячно заключаются договоры примерно на 2% объектов.
Всегда «в цене»
Заявляемые застройщиками цены уверенно растут. По статистике аналитиков ЦИАНа, в январе – августе новостройки в Москве подорожали на 5%, в Московской области и новой Москве – на 11%, достигнув отметки 148 600 и 103 200 руб. соответственно. По данным ЕРЗ.РФ, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве (включая новую Москву) за первое полугодие выросла на 8%, в МО – на 7,5%. По мнению участников рынка, предпосылки для роста, помимо активного спроса, создает небольшая доля нового предложения (которое, как правило дешевле, чем проекты в высокой степени готовности), а также более высокая стоимость проектов, которые продаются через эскроу-счета. Пока в Московском регионе преобладают проекты, продаваемые по «старым правилам». По данным Дом.РФ на конец августа, в Московской области количество домов-новостроек, реализуемых по схеме с эскроу, примерно вдвое меньше, чем без эскроу: 330 и 629 соответственно, или 34,5 и 65,5%. В Москве проектов с эскроу несколько больше, по этой схеме реализуется 44% домов (250 из 658). Однако очевидно, что эта доля будет расти с каждым годом.
В Москве, как рассказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, с начала года площадь объектов, реализуемых с привлечением денежных средств граждан на эскроу-счета, увеличилась на 33%, сообщила пресс-служба ведомства.
По мнению Попова, возвращение строительной активности к докарантинной приведет к замедлению роста средней цены 1 кв. м. Прогноз эксперта на конец года – рост на 7% в Москве и на 12–13% в новой Москве и Подмосковье.
Последний квартал года обещает быть более спокойным, даже второй волны столичные застройщики, по их словам, не слишком опасаются – адаптировались. Надежды на стабильно высокий спрос поддерживает льготная ипотека и начало сезона деловой активности осенью. А если грянет пресловутая вторая волна, то люди, привыкнув к онлайн-покупкам за время первой, охотнее будут выходить на такие сделки, рассчитывает Колочинский. «Правда, в этом случае темпы продаж также будут зависеть от деятельности Росреестра, который, надеемся, учел сбои в работе во время режима самоизоляции», – добавляет он.
По словам Олега Колченко, акционера, управляющего партнера ГК «Основа», стабильному росту цен будет способствовать накопившийся отложенный спрос и вымывание с рынка наиболее ликвидных лотов. Кроме того, строящаяся недвижимость дорожает по мере роста строительной готовности и себестоимости – последняя растет из-за увеличения цен на транспортировку, топливо и др. И даже в случае экономических катаклизмов дешеветь недвижимость не будет: банки – партнеры застройщиков просто не позволят продавать ниже себестоимости, добавляет Тюленев.