Сеть коворкингов WeWork продает свои офисы в Москве

WeWork начала искать покупателя на свой операционный бизнес в России: компания договаривается о переуступке прав аренды всех своих помещений в Москве с несколькими крупными сетями коворкингов и гибких офисов. Об этом «Ведомостям» рассказали один из партнеров WeWork, два потенциальных претендента на ее активы и три консультанта, работавших с разными сторонами переговоров.

WeWork работает с 2010 г., ее основатель Адам Нейман обещал построить крупнейшую в мире сеть коворкингов. На конец 2019 г. под управлением компании находилось более 800 офисов по всему миру. В начале прошлого года она объявила о планах выйти на биржу и привлечь на свое развитие около $3 млрд от продажи акций и $6 млрд от банков. На тот момент капитализация компании оценивалась в $47 млрд. Однако IPO сети не состоялось: компания так и не смогла объяснить инвесторам, как она собирается выходить в прибыль. Она слишком быстро росла, арендуя все больше и больше офисов в различных странах мира. К моменту планируемого размещения на бирже WeWork почти полностью израсходовала имеющиеся у нее средства – $2,4 млрд. В первом полугодии 2019 г. ее убыток составил $905 млн при $1,54 млрд выручки. Кроме того, обнаружился и конфликт интересов между WeWork и ее основателем Нейманом. Оказалось, что компания арендовала у него часть недвижимости.

Не получив денег от продажи своих акций на бирже, сеть столкнулась с серьезными финансовыми сложностями. На помощь ей пришел один из ее крупнейших акционеров – японский SoftBank. Он согласился предоставить $6,5 млрд и выкупить у сотрудников и инвесторов, в том числе основателя сети Неймана, акции на $3 млрд. Тем не менее компания в конце прошлого года объявила о сокращении части своих сотрудников и об уходе с некоторых рынков, например Китая, Индии и части Латинской Америки. Сам Нейман осенью прошлого года ушел с поста гендиректора компании. Теперь компания решила отказаться и от недвижимости в России.

В Москве WeWork арендует 26 000 кв. м под пять коворкингов – четыре из них уже функционируют, эти объекты находятся в бизнес-центрах «Белая площадь» рядом с Белорусским вокзалом, «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе, «Аркус III» на Ленинградском проспекте и торговой галерее «Большая Якиманка, 26».

Среди их крупнейших арендаторов – «Яндекс», X5 и «Cитимобил». Еще один коворкинг компания планирует открыть в Imperial Plaza в районе Комсомольской площади (договор аренды подписан, идет отделка помещений). Осенью прошлого года WeWork договаривалась об аренде еще около 50 000 кв. м в бизнес-центрах Москвы, рассказывали тогда консультанты. Однако после отмены IPO головной структуры сети она приостановила поиск новых площадок в Москве. 

Речи об уходе WeWork из России не идет, уверяет один из ее партнеров. По его словам, компания хочет сохранить тут свой бренд, по условиям договора с покупателем ее операционного бизнеса он сможет использовать его по франшизе. Представитель WeWork от официальных комментариев отказался. Источник, близкий к компании, говорит, что «сеть для развития в России рассматривает различные варианты финансирования в соответствии с глобальной стратегией». В ноябре 2019 г. WeWork сообщала, что она в различных точках мира будет создавать совместные предприятия, операционные партнерства и франшизы с локальными игроками, правда, конкретные страны тогда она не называла.

Учитывая глобальные финансовые проблемы у WeWork и снижение бизнес-активности на локальных рынках из-за пандемии коронавируса, отказ от аренды офисов со стороны компании выглядит оправданным, считают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Такая схема позволит снизить риски от операционной деятельности, но при этом сохранить свои присутствие и бренд на московском рынке, говорит управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов. С этим согласен и управляющий Knight Frank Алексей Новиков, который говорит, что компания таким образом сохраняет за собой возможность развиваться в России за счет открытия новых офисов по партнерским программам и в случае необходимости вернуться к старой схеме работы после окончания пандемии и восстановления рынка.

Сколько могут стоить права на московские офисы WeWork, точно не известно. Партнер Colliers International Станислав Бибик предполагает, что сделка с потенциальным покупателем может быть безденежной. Продать права аренды, по его словам, возможно, если договоры с собственниками офисов были заключены по более низким от текущей ситуации ставкам. Но так как все помещения WeWork сняла еще до пандемии, то она, скорее всего, платит аренду на рыночных условиях, объясняет эксперт. Бибик добавляет, что компания может получить компенсацию лишь за отделку или улучшение помещений. 

Основными претендентами на покупку прав на офисы WeWork могут стать компании, которые задумываются о выходе на рынок коворкингов, а также сами собственники помещений, считает президент Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов Татьяна Шараева. С ней согласен и Бибик. Крупным игрокам рынка коворкингов, по словам Шараевой, выгодней развивать свой собственный бренд. Она также отмечает, что продажа франшизы на российском рынке коворкингов малоразвита из-за его молодости. «Ведомости» опросили крупнейшие российские сети гибких офисов. Представитель SOK Игоря Рыбакова от комментариев отказался. Представитель Space 1 сообщил, что компания не ведет переговоров с WeWork. Управляющий партнер Business Club Мурад Дамиров говорит, что компания встречалась с представителями WeWork и обсуждала с ними различные варианты сотрудничества. «Мы оцениваем площадки сети как интересные и перспективные из-за наличия там крупных корпоративных клиентов», – сказал лишь он. От дальнейших комментариев Дамиров отказался.

Продажа прав на офисы сетью WeWork пока единственный такой пример на российском рынке коворкингов, отмечают консультанты. Несмотря на снижение бизнес-активности во II квартале из-за пандемии, многие операторы продолжили активно рассматривать и запускать новые площадки, говорит гендиректор CBRE Владимир Пинаев. Он объясняет это тем, что для многих компаний коворкинги – хорошая альтернатива классическим офисам из-за более гибких условий аренды и отсутствия затрат на ремонт и оборудование помещений. Спрос на такие проекты на 10% выше, чем был до пандемии, а на этот рынок выходят новые игроки, соглашается Шараева. К примеру, на днях новая компания Manufaqtury объявила об открытии коворкинга на 5000 кв. м в бизнес-центре Poklonka Place.