Фонд Сбербанка купит еще один логистический комплекс в Подмосковье

Фонд «Сбербанк – арендный бизнес 3» покупает индустриальный парк «PNK парк Вешки», расположенный на севере Московской области. Об этом «Ведомостям» рассказали представители PNK Group (владелец объекта) и компании «Сбербанк управление активами», которая и управляет фондом. По их словам, стороны уже подписали соответствующее соглашение.

«PNK парк Вешки» находится на Алтуфьевском шоссе, его общая площадь – 108 000 кв. м. Эти площади еще в прошлом году арендовала сеть магазинов «Вкусвилл». Директор по бизнесу «Сбербанк управление активами» Екатерина Черных называет этот комплекс «востребованным и привлекательным объектом с инвестиционной точки зрения».

«Сбербанк управление активами» в последние годы активно вкладывает в коммерческую недвижимость. Сейчас в портфеле компании четыре рентных фонда, паи которых предлагаются инвесторам. Совокупная чистая стоимость активов этих фондов составляет 31,5 млрд руб. Среди объектов, в которые инвестировала структура Сбербанка, – торгово-развлекательный комплекс «Карнавал» (33 000 кв. м) в Чехове и логопарк (23 300 кв. м) в поселке Петро-Славянка в Санкт-Петербурге. В состав фонда «Сбербанк – арендный бизнес 3» уже включены ТРЦ «Речной» (30 000 кв. м) у ст. м. «Речной вокзал», а также бизнес-центр Diamond Hall (61 000 кв. м) на Олимпийском проспекте. Управляющий инвестиционным фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин напоминает, что Сбербанк также ранее покупал площади в проектах PNK Group. Один из фондов банка приобрел часть комплексов «PNK парк Толмачево» в Новосибирске и «PNK парк Валищево» в Московской области.

Финансовые условия сделки представители сторон не разглашают. Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков оценивает «PNK парк Вешки» в 9–10 млрд руб. с учетом НДС. С ним согласен и коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев: «Если бы это был стандартный склад класса А вблизи МКАД, то его стоимость составляла бы лишь 7 млрд руб., однако так как арендатором объекта выступает продуктовый ритейлер «Вкусвилл», для которого в комплексе установлены холодильные камеры, то благодаря начинке его цена может быть существенно выше». Он считает, что структура Сбербанка может заплатить за индустриальный центр на Алтуфьевском шоссе 9,2–9,6 млрд руб.

Покупка «PNK парк Вешки», по данным Knight Frank, – первая крупная инвестиционная сделка на рынке складов в этом году. Площади в логистических комплексах до этого покупали различные компании в основном для собственных нужд. К примеру, по данным JLL, компания «Марвел логистика» приобрела 40 578 кв. м в индустриальном парке «PNK парк Валищево» в Подмосковье, а компания Fix Price – 35 438 кв. м в «PNK парк Шушары – 3» в Санкт-Петербурге. Двое опрошенных «Ведомостями» консультантов напоминают, что в этом году воронежский DIY-ритейлер «Спектр» приобрел 35 000 кв. м в складском комплексе в Подольске. Одно из этих зданий он сдает в аренду, поэтому эту сделку можно считать инвестиционной. Кроме того, они напоминают, что компания «Платформа» выкупила у БМ-банка Московский межреспубликанский винодельческий завод и завод игристых вин «Корнет» в Очакове. Она планирует перестроить предприятия в городские склады.

Сделка между структурой Сбербанка и PNK Group в очередной раз подтверждает интерес инвестиционных фондов к качественным складским проектам, говорит управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. Он отмечает, что у «PNK парк Вешки» удачное расположение около МКАД и надежный арендатор. Перфильев также называет эту инвестицию удачной: количество участков под строительство городских складов вблизи МКАД сокращается, а потребность в таких проектах растет. Все это приведет в среднесрочной перспективе к росту арендных ставок и, как следствие, к увеличению стоимости недвижимости самих логистических парков, резюмирует он. Новиков также ожидает, что инвесторы будут больше вкладывать в складские объекты. Это, по его словам, связано с тем, что именно они показали свою стабильность во время текущего кризиса: спрос на склады не только не снизился, но и остается на довольно высоком уровне.

PNK Group летом этого года тоже объявила о создании фонда для частных инвесторов под названием PNK Rental. Он будет зарабатывать на аренде площадей в индустриальных и складских центрах. Первым объектом, который был включен в этот фонд, стал один из корпусов в «PNK парк Валищево», говорит Пилевин. По его словам, в настоящее время в портфеле PNK Group находятся объекты с арендаторами на десятки миллиардов рублей. Их хватит и для PNK Rental, и для других институциональных инвесторов, поэтому никакого противоречия в продаже комплекса на Алтуфьевском шоссе нет, считает Пилевин.