Стрит-ритейл делает ставку на спальные районы

Двери многих магазинов, кафе и ресторанов в Москве остаются закрытыми и после того, как город вышел из режима самоизоляции. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала 10–20% арендаторов уйдут с занимаемых площадей, так как их доходы напрямую зависели от операционной деятельности – и убытки не все смогут восполнить.

Начало 2020-го складывалось для московского стрит-ритейла вполне благоприятно, рынок был динамичным, рассказывает Ирина Козина, заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank. На основных торговых коридорах шла ротация арендаторов, уровень вакантных площадей практически не повышался. 

Пандемию, обрушение курса рубля на фоне падения цен на нефть рынок ощутил сразу: по словам Козиной, снизился спрос на помещения со стороны кафе и ресторанов (на них до пандемии приходилась примерно половина запросов на поиск новых помещений). Остановили поиск банки, непродовольственные и даже продовольственные ритейлеры. Печалит участников рынка отсутствие спроса со стороны салонов связи, которые в последние годы активно развивали розничные сети, а теперь сокращают их, делится Ирина Буренко, коммерческий директор R4S.

По словам Юлии Корчагиной, руководителя группы направления стрит-ритейл компании «Магазин магазинов», ограничения, связанные с пандемией, привели к тому, что с торговых улиц стали массово уходить операторы общепита, продавцы модной одежды и ортопедические салоны. А также арендаторы, бизнес которых балансировал на грани и раньше: для их арендодателей уведомление о расторжении договоров не стало неожиданностью, добавила Буренко.

Как правило, говорит Корчагина, арендные договоры в стрит-ритейле предусматривают не штрафы, а удержание депозита за досрочное расторжение. Конечно, уход с насиженного места сопровождается потерями вложений в ремонт, но это, что называется, «отделаться малой кровью», в отличие от ухода из торговых центров, считает Корчагина, и Буренко с ней согласна, говоря, что штрафы в крупных ТЦ могут достигать трех месячных ставок аренды.

По данным R4S, уровень вакантных площадей формата стрит-ритейл в Москве последние два года был 5–6%. В Colliers International отмечают, что на центральных улицах даже меньше: ноль на Рождественке, 3% на Кузнецком Мосту и 4% в Столешниковом переулке, приводит примеры Лариса Еремина, заместитель директора департамента стрит-ритейла компании. На Мясницкой, Новом Арбате и Петровке пустовали те самые 5–6%. К началу июня эти показатели увеличились в 3–4 раза, по подсчетам Корчагиной. Впрочем, не все помещения, которые сейчас предлагаются на рынке, действительно вакантны, говорит она. В предложении немало объектов, чьи владельцы, прежде чем согласовать льготные условия с текущими арендаторами, мониторят спрос. Корчагина уверена, что, как только все спорные вопросы решатся, предложение уменьшится. 

Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают, что собственники помещений стрит-ритейла понесли меньшие потери (в основном речь идет о недополученном арендном доходе) по сравнению с владельцами торговых центров, которым в период остановки коммерческой деятельности, без cash flow, нужно было тем не менее эксплуатировать крупный объект. И финансовых обязательств у последних больше, добавляет Козина. По данным «Магазина магазинов», только за апрель большая часть собственников ТЦ не получила оплату с более чем половины арендаторов (исследование проводилось на основе выборки из 44 опрошенных ТЦ в Москве и регионах России). 

Одними из первых вернулись к поиску новых помещений предприятия общепита, говорит Козина, хотя пока это штучные запросы: в приоритете не открытие новых, а сохранение уже существующих заведений. Например, по словам Романа Кокорева, ведущего консультанта RealJet, «Кофемания» готовит к открытию несколько ресторанов, один из них – на Патриарших прудах. У R4S есть запросы от сетей формата low price – кофеен OneDouble и Cofix, рассказывает Буренко. Компания уже заключила договор аренды на 10 лет с премиальным брендом White Rabbit Family, их новый ресторан площадью 776 кв. м откроется на Большой Никитской (в здании, построенном в 1799 г. архитектором Матвеем Казаковым, в свое время там располагался исторический факультет МГУ), на этой улице операторы питания преобладают в составе арендаторов (57%). Условия – 12% от товарооборота плюс фиксированная ставка, арендатор уже ее выплачивает, уточнили у R4S. Другое историческое здание – трехэтажный административный корпус роддома № 7 им. Грауэрмана на Новом Арбате (построен в 1900 г.), после реконструкции, в которую было вложено более 100 млн руб., компания сдала на 30 лет «Макдональсу» (718 кв. м). По данным Knight Frank, в центре Москвы ставки аренды для предприятий общепита варьируются от 50 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения и площади. Если больше 1000 кв. м – 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м в год.

Ритейлеры смотрели и смотрят помещения под развитие, но неопределенность сказывается и не все запросы конвертируются в сделки, говорит Назарова. По данным СBRE, в период самоизоляции основной спрос со стороны ритейлеров был направлен не на исторический центр, а на спальные районы города с гарантированным трафиком. 

Хотя продуктовые сети проявляли интерес и к помещениям в центре, которые освобождали другие. Корчагина самыми активными называет Х5 Retail Group, «Дикси», «Мираторг», «Магнолию», аптеки «36,6» и «Ригла» – но и они хотят ставки ниже тех, что предлагались ранее, с учетом падения товарооборота, добавляет она. В частности, «Мираторг» активно начал смотреть площадки внутри Садового кольца площадью 150–300 кв. м, говорит Кокорев из RealJet. 

По словам Дарьи Каневой, заместителя управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management, в пандемию активно искали новые помещения те, кому предыдущие арендодатели не сделали скидок. В итоге некоторые предприниматели сочли, что лучше купить, чем снимать, воспользовавшись льготными условиями кредитования для малого и среднего бизнеса. Например, салон красоты после тщетных попыток добиться от собственников хоть каких-то скидок взял ипотеку под покупку собственного помещения, описывает один из кейсов Канева. Если бизнес в данном месте окажется нерентабельным, помещение всегда можно сдать в аренду и получать фиксированную плату, покрывая затраты на ипотеку, считает эксперт.

Классовая борьба

Ротация арендаторов в стрит-ритейле – привычное дело. Но когда на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов – бургерные и прочий фастфуд, это пока не проходит незамеченным. Бутик Burberry в Столешниковом переулке сменил магазин New Balance, помещение Nespresso на Тверской после отмены парковки сначала заняла аптека, потом – продуктовый «Перекресток», бутик Tommy Hilfiger на Кузнецком Мосту теперь стал магазином белья Intimissimi, рассказывает Корчагина. Козина объяснила ротацию тем, что доходы населения снижаются и соответственно меняются потребительские предпочтения: тенденцией стало рациональное потребление, выбор более демократичных брендов. Эти процессы консультанты не связывают с пандемией. В течение последнего года наблюдался существенный отток арендаторов из центральных и дорогих локаций, говорит Канева: кто-то переходил в онлайн, кто-то – в ТЦ. А некоторые операторы масс-меркета, напротив, рассматривали наиболее удачно расположенные высвобождаемые площади для флагманских магазинов. 

Свою роль сыграло и то, что в Москве нет единой концепции для той или иной улицы: нет консолидации помещений у одного собственника и единого управления торговым коридором, считает Козина, поэтому заполнение арендаторами происходит без учета их состава, профиля и ценового сегмента. Правда, существуют концепции исторически сложившиеся: модные бутики в Столешниковом или Театральном проезде, рестораны в Камергерском. Люксовые магазины много места не занимают относительно прочих, говорит Еремина, но и не  сокращают присутствия на центральных торговых улицах и «своих» мест масс-маркету не отдадут, уверена Буренко. 

 Как сохранить ставки

Хотя многие ритейлеры переживают свои худшие времена, собственники помещений ставки снижать не спешат. Новые предложения на топовых торговых коридорах (Петровка, Большая Дмитровка, Кузнецкий Мост, Патриаршие) не стали дешевле, сделки были подписаны по действующим рыночным ставкам, рассказывает Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве. Да и менее востребованные локации в центре тоже: в условиях низкого спроса собственникам не было смысла заявлять о скидках, считает она. По словам Буренко, можно выторговать от 15 до 50%, но только на первые 3–6 месяцев действия договора. R4S по ряду объектов готова обсуждать скидки в 10–20% на срок до года, но долгосрочные договоры с дисконтом компания не заключает, уточнила Буренко.

Консультанты говорят, что сейчас арендаторы предпринимают попытки уйти от фиксированной части арендной платы, предлагая только процент от товарооборота. Арендодатели, по словам Буренко, оценивают, вызваны проблемы арендатора кризисом или другими факторами – некорректным обслуживанием посетителей, низким качеством продукции или услуг, неудачной концепцией. В последнем случае компания отклоняет запрос или ищет компромиссное решение, говорит она. 

По мнению Козиной, говорить о реальном снижении ставок можно будет ближе к концу года по итогам закрытия сделок за период с начала введения ограничений. По подсчетам Корчагиной, рентабельность работы сетевых ритейлеров вернется к прежним показателям не ранее конца 2020 г. – начала 2021 г. Соответственно, не ранее этого срока можно прогнозировать возврат к ставкам аренды начала 2020 г. По новым точкам льготные условия могут быть актуальны до 2022–2023 гг. А по мнению Каневой, ставки в стрит-ритейле будут корректироваться в сторону уменьшения на 5–7%. На докризисный период стоимость аренды до конца года абсолютно точно не вернется. «Скорее всего, мы будем наблюдать, как арендаторы выбирают меньшие по площади, но более удачно расположенные помещения», – уверена Канева.

Консультанты не ждут быстрого восстановления спроса на помещения уличной торговли. В «Магазине магазинов» считают, что это может произойти не раньше середины следующего года. В R4S – в перспективе двух-трех лет. Особенность «постковидного» спроса, уверена Корчагина, в том, что бизнес будет выше оценивать спальные районы, где товарооборот менее подвержен такого рода стрессам. Кокорев согласен: продуктовые магазины формата «у дома», которые набирали популярность и до кризиса, сервисы, бытовые услуги, пункты выдачи заказов, барбершопы и салоны красоты – все эти форматы будут жизнеспособны и востребованы. В новых ЖК, кроме того, торговые помещения уже могут создаваться с учетом актуальных требований к санитарной безопасности.

По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», нежилые помещения на первых этажах многоэтажных жилых комплексов – один из важных ресурсов для размещения в том числе необходимых людям магазинов, аптек и т. п. (оценивалось, как обеспечены районы Москвы магазинами и аптеками в шаговой доступности). Сейчас, подсчитали в фонде, с учетом гораздо более высокой плотности населения на периферии города, средняя емкость рынка одного продовольственного магазина в центре более чем в три раза ниже, чем на периферии: в центре в среднем на один магазин приходится 1537 жителей, а на периферии – 4861 житель.

Еремина все же уверена, что центры деловой активности и культурного отдыха останутся прежними, люди постепенно вернутся к привычному образу жизни и в любимые места в центре. «Даже если осенью произойдет вторая волна распространения вируса, то бизнес сможет работать, но уже с учетом новых требований и правил безопасности», – надеется она.