Продажи «на карантине»

Объемы продаж строящегося жилья, резко сократившиеся весной, начали восстанавливаться еще до снятия карантина. Государство, ненадолго остановившее стройки, поддержало спрос, субсидировав ставки по ипотеке. 

Нереальные продажи

Росреестр по Москве по итогам апреля отчитался о падении числа зарегистрированных ДДУ на 44% и снижении числа ДДУ с использованием эскроу-счетов на 38% (по сравнению с мартом). Всего за четыре месяца 2020 г. было заключено 29 451 ДДУ, из них 9598 – с эскроу. 

По информации Никиты Белоусова, заместителя руководителя аналитического центра Дом.РФ, к концу апреля первичный рынок в целом по стране «просел на 30%». Спрос по сравнению с прошлогодним аналогичным периодом упал на 40%, оценил на видеоконференции «Ведомостей» цикла «Девелопмент без масок» Павел Поселёнов, президент ГК «Инград».

Карантин выявил «разобщенность покупателей и продавцов жилья», по образному выражению президента ГК «Кортрос» Вениамина Голубицкого. Выяснилось, что клиенты по-разному оценивают риски приобретения новостроек на основании картинки в буклете в офисе продаж или после виртуальной экскурсии по стройплощадке. «Мы не знали, что наши клиенты будут готовы покупать в онлайне», — заявил Поселёнов. Тем не менее все опрошенные «Ведомостями» застройщики начали продажи через интернет. Но купить квартиру после «прогулки» по стройке при помощи видеокамеры, не заходя в офис продаж, в начале самоизоляции решились, к примеру, не более 10% клиентов «НДВ-недвижимости» и 15% у ГК «Инград». Однако постепенно «люди научились покупать в онлайне не только продукты», говорит Андрей Пахоменков, управляющий директор группы «Самолет», и если апреле рынок «просел», то уже в мае 70% сделок «Самолета» было совершено дистанционно. В июне, уверен Пахоменков, компании удастся выполнить «докризисный» план по продажам.

Для группы «Эталон» этот кризис стал катализатором «внутренних изменений в компании», поделился Илья Косолапов, вице-президент по экономике и финансам. Застройщик может трансформироваться в сервисную компанию, в fee-девелопера, все эти варианты возможны в связи с усилением роли глобальной цифровизации. О важности оцифровки всех сторон девелоперского процесса говорит и Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум»: информационное моделирование  поможет оценить, насколько ценны имеющиеся у компаний активы и как их можно преобразовать, а виртуальные «инструменты» могут упростить и ускорить взаимодействие девелоперов и банков.

Одна из главных опасностей для девелоперского бизнеса сейчас – невозможность прогнозирования спроса. «Все гадают и ждут», – отмечает Косолапов. С началом пандемии ситуация менялась динамично: «В Москве все быстро приостановили, но так же быстро вновь разрешили строить. Сейчас в группе «Эталон» наблюдают восстановление спроса, «вопроса с деньгами нет». 

В кредит и с господдержкой

Количество ипотечных сделок в апреле по сравнению с мартом уменьшилось на 75% до 2624 (в марте – 10 397), показатель за январь – апрель был 27 488, что практически сопоставимо с прошлогодними цифрами (данные Росреестра по Москве). 25 апреля официально началась выдача так называемой ипотеки с господдержкой: государство объявило о субсидировании ставок банкам, если те предложат заемщикам кредиты на льготных условиях, под 6,5% годовых в рублях. И показатели ипотечных продаж сразу начали улучшаться. 

Александр Казначеев, заместитель председателя правления МКБ, рассказал в майском прямом эфире «Коммерсанта»: в апреле «провал по ипотеке» у банка был примерно в 4 раза по сравнению с докризисным временем, как только ставку снизили до 5,9% годовых в рублях (по программе «Ипотека с господдержкой 2020»), число выдач сразу возросло до 70% от «нормального» допандемического показателя, «несмотря на непредсказуемость зарплат [у заемщиков]». Государство не компенсирует разницу, если ставка ниже 6,5%, но тем не менее банк счел такой шаг экономически выгодным. «Посчитали, что не стоит заниматься сверхзаработками в текущей ситуации», – заявил Казначеев.

Как ранее писали «Ведомости», по данным оператора программы Дом.РФ, за 1,5 месяца с момента запуска госпрограммы (на начало июня в ней участвовало 55 банков, 31 из которых уже выдает кредиты) ряд банков сделали условия кредитования лучше предписанных правительством и предлагают такую ипотеку дешевле 6% годовых.

Поселёнова радует, как субсидированная ипотека поддерживает спрос. Компания, 70% покупателей квартир которой взяли в долг у банков, выступает за пролонгацию программы льготной ипотеки с возможно еще более низкой ставкой и увеличенным в 2 раза – по крайней мере для Московского региона – кредитным лимитом (с 8 млн до 15 млн руб.). Более того, по словам Поселёнова, чтобы расширить круг клиентов, в том числе за счет ипотечных «отказников», «Инград» ввел собственные программы рассрочки, а также запустил совместно со СК «Ингосстрах-жизнь» программу, предусматривающую страхование покупателей квартир от недобровольной потери работы: с апреля эта услуга предоставляется бесплатно. Таким образом, внезапно оказавшийся безработным заемщик какое-то время сможет погашать взносы за квартиру за счет страховых выплат.

Своевременные меры

Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбербанка, заявил на видеоконференции «Ведомостей», что меры поддержки отрасли были своевременны, благодаря чему покупатели и застройщики сохранили активность и во II квартале 2020 г.: к началу июня 2020 г. кредитный портфель девелоперов жилья вырос в банке на 16%, превысив 526 млрд руб., 52% портфеля составили проекты с эскроу. За январь – май было одобрено 277 кредитных заявок с эскроу на общую сумму 377 млрд руб. (каждая четвертая – онлайн, через личный кабинет застройщика), открыто 34 000 счетов эскроу на сумму 110 млрд руб. (для сравнения: по данным ЦБ РФ, в апреле 2020 г. количество счетов эскроу в России превысило 88 000. Объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил 317,9 млрд руб. — «Ведомости»). 

Поддержка спроса помогает застройщикам выстроить нормальную экономику проектов, уверяет Попов. По его словам, в дополнение к существующим государством разработаны и новые меры: с июля 2020 г. планируется выделение 55 млрд руб. на субсидирование процентной ставки по ипотеке для новых проектов с эскроу, также «в процессе внедрения» программа по выделению 50 млрд руб. на выкуп для госнужд квартир на первичном рынке. Первая из ожидаемых мер, по мнению Попова, особенно может помочь небольшим строительным компаниям в регионах, где уровень маржинальности девелоперского бизнеса несравним со столичным. 

Кирилл Гришанов, заместитель председателя правления банка Дом.РФ, выразил надежду, что меры господдержки и адаптация бизнеса к происходящим процессам помогут отрасли выйти из кризиса уже к концу этого года. В разгар пандемии банк не повышал ставок и не отказывал клиентам, принимая на себя существующие риски, отметил Гришанов. Актуальная задача, по его словам, – сделать так, чтобы застройщики получали проектное финансирование так же быстро, как заемщики получают ипотеку. Проекты, по которым предусмотрено привлечение средств участников долевого строительства на счета эскроу, по его данным, в России составляют сейчас 34% от общего объема строек (33,7 млн кв. м), всего по новым правилам работает 1378 застройщиков.

По словам Гришанова, кто-то из девелоперов посмотрел на кризис как на возможность развития, кто-то не стал менять планы, а кто-то занял выжидательную позицию, решив отложить запуск проектов. По ряду проектов падение продаж в «карантинные» месяцы составило 90%, но «сейчас мы видим такой же стремительный рост», отметил банкир.