Арендаторы смогут требовать скидку или разрывать договор без штрафа

Арендатор может потребовать снижения платы за помещение, а если владелец не уступит, будет вправе расторгнуть договор без штрафов до 1 октября 2020 г. А арендодатель может не возвращать обеспечительный платеж, если это предусмотрено договором. Такие поправки Минэкономразвития предлагает в законопроект о поддержке экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса.

«Ведомости» ознакомились с поправками, подготовленными министерством ко второму чтению в Госдуме. Их подлинность подтвердил федеральный чиновник. Представитель Минэкономразвития на запрос не ответил. Об инициативе ведомства знают также три топ-менеджера компаний, владеющих объектами коммерческой недвижимости, присутствовавшие на встрече в Минэкономразвития.

Правительство России 7 мая внесло в Госдуму законопроект, который позволяет добросовестным арендаторам в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов. Арендаторам также предлагалось дать право потребовать возврата обеспечительного платежа. Госдума приняла проект в первом чтении, второе было назначено на 13 мая, но отложено на неделю. Документ поддержали компании-арендаторы, но раскритиковали владельцы коммерческой недвижимости, которые увидели риски краха рынка и массовых банкротств.

После встречи с представителями бизнеса Минэкономразвития предложило поправки, которые дадут арендаторам право разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 г. Кроме того, они должны будут возместить владельцам офисов и торговых центров убытки в размере одного ежемесячного платежа, следовало из документа. Такие поправки – шаг навстречу арендодателям, но этого не достаточно, говорили владельцы помещений. Представитель Минэкономразвития тогда рассказывал, что ведомство ищет оптимальное решение для защиты интересов всех участников рынка.

Новая версия законопроекта по сути ничем не отличается от предыдущих и остается неприемлемой для арендодателей, говорит гендиректор AFI Development Марк Гройсман. По его словам, если в прошлых версиях допускалось, что арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке, то сейчас эта возможность сохраняется через 14 дней, если стороны не придут к соглашению по скидке, размер скидки не оговаривается. «А что если арендатор попросит скидку в 99%?» – спрашивает Гройсман. Законопроект не сбалансирован, не учитывает интересы арендодателей, которые не освобождаются от обязательств по уплате налогов, долгам банкам, зарплате и т. д., резюмирует он.

Собственники помещений, по новым поправкам, смогут рассчитывать только на обеспечительный платеж, указывает директор юридического департамента Accent Capital Маргарита Ермошкина: принцип равенства сторон не соблюдается – а ведь на нем базируется гражданско-правовое регулирование.

Ермошкина напоминает, что арендодатели уже потеряли 70– 80% выручки, так и не попали в перечень пострадавших отраслей и никакой федеральной поддержки им не оказывается. При этом они по-прежнему несут обязательства перед банками и другими контрагентами.

Если Госдума одобрит законопроект в предложенном варианте, избежать многочисленных банкротств владельцев недвижимости и потери рабочих мест не удастся, предупреждает гендиректор Prime Property Management Ярослав Коцюба. Это, по его словам, может привести к валу судебных разбирательств.

Государство грубым образом вмешивается в коммерческие отношения между арендаторами и арендодателями, констатирует президент Российского союза торговых центров Булат Шакиров: положение, которое позволяет компаниями расторгать договоры с владельцами помещений в одностороннем порядке, должно быть убрано.

А опрошенные «Ведомостями» компании-арендаторы предложенными поправками довольны. Их нужно принимать как можно скорее, это даст возможность сторонам сесть за стол переговоров и вести диалог на равных, уверена президент Finn Flare Ксения Рясова. Нынешние отношения между арендаторами и арендодателями она называет «выворачиваем рук»: собственники помещений все время ссылаются на договоры и не идут на уступки. Если законопроект не будет принят, более 50% ритейлеров ждет банкротства, а без работы останутся 3 млн человек, предупреждает Рясова.

Взаимоотношения арендаторов и арендодателей – кабальные, подтверждает президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева. Компании, по ее словам, никак не защищены от недобросовестных собственников помещений, особенно это касается фитнес-индустрии, которая арендует в общей сложности более 4 млн кв. м. Поправки в таком виде, в каком их предлагает Минэкономразвития, позволят отрасли хотя бы немного ослабить хватку арендодателей, считает она.

«Мы находимся в новой экономической реальности, возврат к прежним условиям отношений теряет и для арендаторов, и для арендодателей коммерческую основу и актуальность», – уверен основатель «Росинтер ресторантс холдинга» Ростислав Ордовский-Танаевский Бланко. Он отмечает, что обеспечительный платеж – тоже очень весомая сумма для арендаторов, а сроки, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, в новой версии документа слишком уж короткие. По его словам, сейчас сторонам необходимо предоставить возможность пересмотреть условия договоров, найти компромисс или расторгнуть отношения без оплаты или штрафов.