Загородный рынок готовится к подъему

На фоне общего спада в экономике загородный девелопмент может (наряду с доставкой и IT-решениями) пополнить число отраслей, которые от кризиса только выиграют. На подъем спроса работают психологические факторы, вынужденный пересмотр планов на отдых и (в перспективе) меры господдержки. На спад – печальная ситуация в экономике и неопределенность с будущими заработками.

О том, что карантин легче переживать в загородном доме, чем в тесной городской квартире, петербуржцы догадались уже в марте. Когда выяснилось, что режим ограничений затягивается, а снимать его будут поэтапно, эти преимущества стали очевидными. Кроме того, горожанам пришлось перекраивать планы на летний отпуск: традиционные направления закрыты, когда откроются – не известно.

Спрос на аренду дачных домов и коттеджей в этом году вырос в несколько раз. Например, «1-я Академия недвижимости» 17 домов в нескольких поселках сдала в начале марта за неделю. По словам руководителя компании Дмитрия Новосельцева, на каждый коттедж было до пяти желающих, наниматели не торговались и снимали дома не на месяц-два, а на полгода-год. 

Ставки в дорогом сегменте выросли в 1,5–2 раза: год назад за комфортабельный (не элитный) коттедж в Курортном районе владельцы просили 300 000–350 000 руб. в месяц, сейчас – 500 000 руб. и более. В масс-маркете средние цены на аренду увеличиваются медленнее: спрос подрастает, но и предложение тоже. Владельцы непритязательных домиков в дачных массивах, которые и не собирались их сдавать, задумались о дополнительных источниках дохода. Щитовой дом недалеко от города, но без удобств можно снять и за 10 000 руб. в месяц.

Повышенный спрос фиксируют управляющие действующих баз отдыха. Владелец комплекса «Илоранта» Георгий Богачев говорит, что загрузка «почти 100%»: «В предыдущие годы такого высокого уровня не было. Увеличивается и длительность проживания: те, кто заезжал на неделю, просят продлить и живут уже месяц. А дальше начнется летний спрос». По оценкам администрации Ленинградской области, в марте – апреле регион дополнительно принял более 1 млн горожан. Раньше эта волна поднималась в мае – июне. Но, по мнению Богачева, осенью люди начнут внимательнее считать деньги, у кого-то закончится финансовая подушка безопасности и тогда неизбежен спад.

Играет роль и то обстоятельство, что в коттеджном поселке административное давление ощущается меньше. «Жители реже выходят из домов и со своих участков, с соседями напрямую почти не контактируют и не общаются», – говорит Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола парк» (Ломоносовский р-н). 

Поселок «Гармония» (Выборгский р-н) в марте зачислили в карантинные: один из жителей, приехав из-за границы, отправился в самоизоляцию именно сюда. «Гражданин соблюдал режим, каждый день приезжал наряд его проверять, – рассказывает девелопер проекта и руководитель УК Сергей Феденко. – Результаты тестов отрицательные, через две недели ограничения сняли».

Естественно, многие обитатели поселков не столько отдыхают, сколько удаленно работают; в результате увеличилась нагрузка на сети. По словам Алексея Потапова, руководителя проекта «Ламбери», повысилась ценность качественной связи: «Интернет важнее телевидения».

Более очевидными становятся преимущества проектов с «городским набором»: газ, централизованный водопровод, достаточные мощности по электроснабжению. «Сподвигнуть к загородному индивидуальному проживанию может исключительно инфраструктура – и не только внутри поселка, но и вокруг него», – отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb.

Кроме того, кризис и опыт самоизоляции повысили значимость автономных решений. «У меня в доме есть стойка промышленных аккумуляторов, – рассказывает Потапов (он не только девелопер, но еще и коммерческий директор АО «Электронмаш». – «Ведомости»). – Они обеспечивают 5 кВт в течение 6 часов, достаточно, чтобы поддержать работу котла, холодильника, запитать несколько розеток. Есть более экономичные решения. Карантинные ограничения подтвердили, что это все необходимо в хозяйстве».

Менеджеры отделов продаж в конце марта – начале апреля фиксировали повышенный интерес к загородным домовладениям. Пока он не конвертировался в рост числа сделок, но это, похоже, вопрос времени. Впрочем, «Строительный трест» за I квартал заключил четыре контракта на дорогие дома в проекте «Сад времени» в Петергофе, тогда как год назад за тот же период – ни одного.

Сейчас, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на загородном рынке региона в организованной застройке предлагают 19 300 лотов (участков, домов и секций) в 375 поселках. За год предложение увеличилось на 7%. С января по март – плюс девять поселков (1200 лотов, в основном участки без подряда). А вот сделок за I квартал получилось относительно немного – 900. Для сравнения: средний уровень за предыдущие годы – 1000–1100 сделок за квартал. Однако, например, в компании «Пулэкспресс» в апреле отметили: посещаемость сайта выросла в 2 раза, количество целевых звонков – в 3, количество внесенных на май залогов – почти в 4 раза.

Пока можно говорить о росте интереса «на эмоциях». По мере снятия ограничений дополнительный вес приобретут сугубо рациональные негативные факторы: сокращение доходов, неуверенность в завтрашнем дне и в судьбе собственного бизнеса у тех, у кого он есть. Потапов считает, что всплеск спроса упирается в «естественные ограничители»: «Желающих много – денег у них мало». 

Руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева отмечает, что спрос дополнительно могли бы поддержать меры, принимаемые на федеральном уровне: вложения в инженерную инфраструктуру, в индустриальное производство домокомплектов и т. д. Особая роль отводится программе «сельской» ипотеки (кредиты под 2,7%) – правда, лишь в сегменте ИЖС. Новосельцев также полагает, что субсидирование ставок и увеличение федеральных лимитов по «сельской» программе могло бы существенно увеличить число покупателей.

Валерий Соколенко, гендиректор компании «Лэндкей», уверен, что после карантина изменятся приоритеты и люди больше начнут ценить свободное пространство, безопасность. О росте интереса к проектам говорят и Потапов, и гендиректор компании «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный дистрибутор концерна Honka в России) Александр Царев.

Но изменится не только спрос. Девелоперам придется корректировать продукт с учетом изменения требований и снижения доходов. В апреле аналитики отметили всплеск спроса на участки стоимостью до 1 млн в «ближнем радиусе», это, как правило, наделы по 4–6 соток.

Переход в «суперэконом», хотя и выглядит очевидным решением, таит в себе немалые риски. «Суперэконом-формат на загородном рынке, к сожалению, зачастую демонстрирует плачевные результаты, – напоминает Виктория Бланк, директор по продажам загородного МЖК «Образ жизни». – Тому подтверждение – количество недостроенных проектов, застройщики, находящиеся в процедуре банкротства. Норма прибыли в данном сегменте изначально невелика и сильно чувствительна к сокращению доходов населения, с одной стороны, и повышению цен на стройматериалы – с другой».

Филиппов полагает, что отмеченный всеми аналитиками рост интереса к загородной недвижимости приведет и к росту рисков – в силу слабой осведомленности покупателей. «На рынке остро не хватает серьезного интернет-ресурса регионального уровня, на котором можно было бы найти информацию не только о том, какие участки и почем продаются, но и о перспективах подведения коммуникаций – не в плане обещаний застройщика, а на самом деле». 

Серьезны и правовые риски. Возможность легализовать построенное через проект организации застройки закрылась в 2018 г. А оформить проект планировки территории во многих случаях нереально – надо, например, доказывать, что земля (бывшая пашня) давно выведена из сельхозоборота. Если не продлят «дачную амнистию», тысячи граждан окажутся владельцами «самостроя», предупреждает Филиппов.

Возможно, на выходе из кризиса будут предложены какие-то варианты, позволяющие конвертировать аренду в собственность, говорит он: «Человеку, как правило, сначала надо примериться, попробовать загородную жизнь на вкус. Не факт, что он захочет купить именно то, что арендовал, но в каменные джунгли его потом не загонишь. Пока в таких проектах есть правильная идеология, но нет экономики». 

Новосельцев отмечает: после снятия ограничений еще большую силу наберет тенденция, отмеченная после кризиса 2014 г., – в фокусе внимания покупателей будут компактные объекты на участках меньшей площади. Потому что критически важным параметром становится общий бюджет покупки. «Это происходит не только в России, – говорит Новосельцев. – Мы это видим по нашим проектам в Испании. Первые дома несколько лет назад мы там строили на участках в 6–8 соток, сейчас и 1,5 вполне достаточно. Земля дорогая». В России, по мнению Новосельцева, самым востребованным товаром могут стать дома площадью 60–80 кв. м на участках от 4 соток (меньше не позволяют нормативы). На этой волне возможно и возрождение интереса к таунхаусам.