Банки или дольщики: какое финансирование сейчас лучше для застройщиков

Переход на эскроу-счета отчасти обезопасил покупателей квартир в новостройках на случай заморозки строек, но банкротства строителей в этот кризис реформа не отменила.

Пандемия COVID-19 уже отрицательно сказалась на работе столичных застройщиков: они останавливали работы и теряли покупателей. Большинство компаний пытаются наладить онлайн-продажи, но клиентов все равно меньше: вмешались и проблемы в экономике, неуверенность людей в завтрашнем дне. Если для застройщиков, которые продолжают строить дома за деньги дольщиков, негативным последствием затянувшейся пандемии может стать заморозка строек и невыполнение обязательств, то те, кто возводит жилье за деньги банков, рискуют остаться без прибыли и даже обанкротиться, но уже после завершения стройки.

За чей счет

По данным Дом.РФ, по состоянию на конец апреля в Москве с использованием ДДУ 109 застройщиков возводили 8,8 млн кв. м жилья, в Московской области – 152 компании, 7,5 млн кв. м. Те, кто пока еще строит по старым правилам, в большей степени зависят от средств участников долевого строительства, рассказывает Владимир Воронин, президент ГК ФСК, – им надо иметь запас ликвидности на случай снижения спроса. Но такая подушка безопасности есть далеко не у всех.

По данным Росреестра, в I квартале 2020 г. на рынке новостроек зарегистрировано ДДУ на 11% меньше, чем в I квартале 2019 г. (всего 17 700), по итогам апреля объем сделок может сократиться на 30%, оценивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума». По ее словам, в среднем из 10 клиентов трое – четверо в итоге от покупки отказались на разных этапах сделки. В старой Москве в апреле подписали и зарегистрировали в онлайн-режиме 643 ДДУ (без учета юридических лиц и не более трех договоров на одного дольщика), тогда как год назад в апреле было зарегистрировано 1975 договоров. Падение спроса – 67%. Без перехода на сделки в онлайн мы бы имели 100% сокращения активности клиентов, считает Литинецкая. Марина Любельская, заместитель гендиректора концерна «Крост», называет спрос на квартиры в апреле «нестабильным».

В Москве, по данным «Метриума», проектное финансирование плюс эскроу-счета используются при строительстве и продаже 5,3 млн кв. м жилья, это 35% от общей площади объектов. Преимущественно в портфеле девелопера часть проектов финансируется дольщиками, часть – банками, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического центра «Главстроя».

До реформы 2019 г. проектное финансирование нельзя было отнести к числу популярных банковских продуктов для застройщиков, считает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон»: ставки по таким кредитам, как правило, были выше, получить их было сложнее, средства на строительство перечислялись траншами и банк мог в любой момент приостановить финансирование проекта при возникновении любых сложностей. Девелоперы предпочитали другие схемы финансирования строительства.

Сейчас теоретически все-таки проще компаниям, которые заработали «по-новому», говорит Юлия Сапор: они менее зависят от оперативного поступления денег на стройку, так как строят на кредитные средства. И в ситуации форс-мажора плюсы от проектного финансирования безусловны – реализация проекта не зависит от провалов в продажах, добавил Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). К тому же, по словам Евгении Мухановой, финансового директора ГК «РКС девелопмент», проектное финансирование позволяет своевременно, без привязки к продажам, соблюдать денежные договоренности с партнерами и подрядчиками.

Темпы продаж влияют только на эффективную ставку по кредиту – чем лучше объект продается, тем дешевле для застройщика деньги, объясняет Литинецкая. Тело кредита девелопер получит, даже если продаст всего одну квартиру, хотя подобные случаи неизвестны и маловероятны, признает она. Но принцип именно таков: застройщик рискует не получить прибыль, если он не сможет продать квартиры, но дом все равно будет построен.

Независимо от текущей ситуации контроль за ходом строительства банк осуществлял и продолжает осуществлять ежемесячно, в том числе с использованием web-камер, рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка (68% сделок проектного финансирования с эскроу в России приходится на долю этого банка). Постоянно отслеживается информация о выполненных и оплаченных работах. При каждой выдаче кредита банк проверяет документы, подтверждающие целевое использование, и подводит итог по основным статьям затрат. У Сбербанка собственная служба строительных экспертов и накопленный опыт в этом процессе, добавил Бессонов.

Но если застройщик в силу ряда причин долго не сможет привлечь достаточно средств покупателей на счета эскроу, говорит Щербина, ставка по кредиту не будет снижаться, финансовая модель проекта выполняться не будет. Как следствие, возникает риск банкротства. Все обязательства и издержки по обслуживанию кредита сохраняются независимо от внешних факторов. Это особенно актуально на фоне приостановки работ в Москве и Подмосковье, когда строить было нельзя даже при наличии средств и стабильном уровне продаж, отметил Щербина.

Риски недостроя

Застройщики пока не обсуждают риски недостроя, чтобы не накликать беду. Ни один из опрошенных «Ведомостями» не говорит, что могут возникнуть серьезные отставания с вводом, независимо от модели финансирования. По словам Козельцева, задержку в один – два месяца сократить более чем реально, но это обернется увеличением себестоимости – больше рабочей силы, большее количество смен, больше выборка финансирования (при медленно стабилизирующемся спросе), затраты на простой и проч. Отставание в три и более месяцев сократить крайне проблематично (строительные работы в Москве приостановлены с 13 апреля. С 6 мая возобновлены работы на объектах, возводимых по государственной программе «Жилище», а также по городской программе реновации, а с 12 мая на остальных объектах, таким образом, пока речь идет о месячной приостановке строительства коммерческого жилья. – «Ведомости»).

В проектах с ДДУ ситуацию сглаживает то, что на момент обязательного перехода на проектное финансирование и счета эскроу (с 1 июля 2019 г.) большая часть из них достигла минимум 30% строительной готовности. То есть за прошлый год строители на них должны были бы значительно продвинуться или вовсе завершить работы, говорит Литинецкая, а на поздних этапах вероятность срыва графика и возникновения финансовых проблем меньше, чем на ранних. Достраивать эти дома застройщики будут до конца 2020 г., а продажи могут идти до конца 2021 г., подсчитала Юлия Сапор. По данным ГК «Атлант», в основном стройки «по старым правилам» могут быть завершены в 2021 г. Но какие-то проекты из-за сложной экономической ситуации будут заморожены и сроки их завершения перенесены еще дальше, допускает гендиректор «Атланта» Роман Лябихов.

Самые крупные компании демонстрируют непоколебимую уверенность, а публичные – еще и хорошие рейтинги. Например, агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в начале апреля 2020 г. присвоило ПИК кредитный рейтинг А+.ru со стабильным прогнозом. В настоящее время за кредитные деньги ПИК строит 16% всех корпусов (без учета проектов по fee-девелопменту), уточнил член совета директоров группы Юрий Ильин. Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte, уточняет, что кредитные рейтинги присваивают как международные агентства, так и национальные по запросу компании, желающей его получить. Крупные публичные девелоперы оцениваются международными рейтинговыми агентствами, как правило, на уровне В, национальными – на уровне А или В, например как у ПИК, ЛСР, «Эталона» или «Самолета». По его словам, высокий кредитный рейтинг не гарантия, это всего лишь срез показателей деятельности компании в период его подготовки. За короткий промежуток времени он может существенно измениться, если организация даст тому повод. Например, если у девелопера сильно упала выручка (не было продаж по каким-либо причинам), кредиторы потребовали досрочного возврата денег и т. д. 21 апреля 2020 г. S&P Global Ratings пересмотрела рейтинги нескольких российских девелоперских компаний в связи с негативным влиянием на строительную отрасль COVID-19.

Банковский контроль

Евгения Муханова говорит, что банки не остановили выдачу кредитов на строительство. Хотя и существуют временные перебои и переносы оплаты реестров выполненных работ в связи с отправкой сотрудников банков на удаленную работу, но пока критических ситуаций не возникало. По кредитам, полученным до пандемии, ставки остались прежние, подтвердили Игорь Козельцев и Владимир Воронин. А по словам Юлии Сапор, в настоящий момент по некоторым проектам «Главстроя» ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ.

Стабильность ситуации с финансированием застройщиков, перешедших на эскроу-счета, подтвердили и в банках. По словам Романа Антощенкова, заместителя руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, банк продолжает предоставлять проектное финансирование строительной отрасли. Пересмотра ранее установленных или согласованных с клиентами ставок не было. Сергей Бессонов также заверил, что ставки по проектному финансированию Сбербанк не повышал, и объяснил, что при определении условий кредитования и суммы кредита банк предусматривает запас, который позволяет покрыть в том числе и последствия возможных негативных тенденций рынка. В течение последнего месяца в Сбербанке проводили стресс-тестирование одобренных проектов с учетом возможного падения цен и темпов продаж. Там, где сделка была одобрена до возникновения текущих обстоятельств, а «запас» с учетом новых факторов оказался недостаточен, банк провел переговоры с клиентом и совместно скорректировал условия сделки по кредиту, адаптировав к новой реальности, говорит Бессонов. Сейчас более 90% заявок, поступающих в Сбербанк от застройщиков, – это заявки на проектное финансирование с эскроу. В апреле Сбербанк одобрил 96 кредитных заявок от девелоперов на 166 млрд руб. (с начала года – 231 заявку на 328 млрд руб.). Также в апреле было открыто 7000 счетов эскроу на 41 млрд руб. (с начала года – 26 000 счетов на 88 млрд руб.).

По словам Антощенкова,стоимость финансирования для наиболее востребованных жилых проектов с хорошим уровнем продаж может достигать 0,1% годовых при условии, что на счетах эскроу есть более 170% от суммы кредита. И принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства жилья в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, которая совсем недавно была снижена до 5,5%, это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков, которые столкнулись с вызовами, вызванными пандемией COVID-19, считает Антощенков.

«Но если говорить про влияние текущей ситуации и возможное падение продаж или цен вследствие кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше», – отметил Бессонов. Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств. Все это сильно снижает рентабельность проектов, некоторые могут стать убыточными. Вместе с тем Бессонов считает, что меры господдержки, в частности стимулирование спроса (льготная ипотека), субсидирование процентной ставки и затрат на инфраструктуру по новым проектам с эскроу, помогут девелоперам.

Для новых проектов банки проводят более жесткую оценку, рассказывает Литинецкая. Потенциальные кредиторы хотят минимизировать риск вложений, ведь при худшем развитии событий неликвидный и непрофильный актив может оказаться на балансе у банка-кредитора. В процессе переговоров между застройщиком и банком возникают противоречия относительно политики ценообразования. Девелоперы стремятся заложить в проекте более высокий темп прироста цены квадратного метра по мере строительства, чем хочет банк. Застройщик заинтересован в более активном повышении цен, которое обеспечит прибыль и возможность погасить выданный кредит. Банк, в свою очередь, заинтересован в максимизации поступлений на эскроу-счета, чтобы снизить свои риски. Для этого кредиторы обычно выступают за более умеренный прирост цен, который будет стимулировать спрос. Соответственно, в связи с кризисом риски растут и банки настойчивее выступают за демпинговый подход в ценообразовании, тогда как застройщики к этому не готовы, резюмирует Литинецкая.