Обмануть режим

Режим самоизоляции встряхнул загородный рынок Подмосковья. Однако ответить на возникший потребительский спрос застройщикам практически нечем, не хватает и свежих идей, как оседлать эту внезапную волну.

Активный интерес к аренде коттеджей и даже непритязательных дач, рост запросов на покупку загородного дома – всем этим рынок загородной недвижимости обязан желанием горожан сбежать из-под домашнего ареста в квартирах. Эксперты утверждают, что так происходит не только в московском регионе. По данным «Авито недвижимости», все началось еще в феврале, в марте спрос на дачи в аренду утроился по сравнению февралем, в апреле прибавил 97% к марту. Больше стало и тех, кто решился купить: +58% в марте к февралю, +19% в апреле к марту. За год, говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито недвижимости», спрос на аренду и покупку вырос на 41% и 35% соответственно.

От такой активности девелоперы уже отвыкли, ностальгически вспоминая бурный период до 2013–2014 гг. После клиент ушел на квартирный рынок, а на загородном игроки сосредоточились на участках без подряда как самом доступном, что только может предложить девелопер, и сейчас это три четверти предложения в Подмосковье. На вторичном рынке – на него приходится 80% сделок – преобладают переоцененные дома, не приспособленные к современному уровню комфорта.

И вот в этой ситуации вдруг людей потянуло «в деревню, в глушь», раз уж никаких других вариантов на лето из-за пандемии не предвидится. В марте активно вносили авансы, чтобы быстро провести сделку и вселиться в дом, говорит Татьяна Ананьева, эксперт по загородному рынку компании «Миэль – сеть офисов недвижимости». По ее оценкам, по сравнению с апрелем прошлого года число обращений в компанию выросло на 25%. В Knight Frank зафиксировали двукратный рост запросов на покупку или аренду дорогого жилья. По прогнозам директора департамента загородной недвижимости Knight Frank Олега Михайлика, в мае сделок будет на 15–20% больше, даже если карантинные меры к лету закончатся. «Раньше никому даже не приходила мысль о таком затяжном затворничестве – теперь эту мысль будет не так-то легко выбросить из головы», – согласна с прогнозом Ольга Магилина, заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости». И в «Галс-девелопменте» отметили существенный рост спроса – компания продает дома в поселке «Березки» около 10 месяцев, и начало 2020 г. дало прирост на 150% по сравнению со вторым полугодием 2019.

По словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-tet, в аренду уже «сдали все, что планировали и не планировали продать: от старых дач без удобств до элитных загородных домов». Она тоже не ожидает, что летом спрос закончится. Люди будут воспринимать загородные проекты иначе, и это продлится долго, согласна Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-девелопмента»: «Не только как место для приятного отдыха на выходных, но и как возможность обезопасить семью. В этом смысле вне конкуренции будут поселки с развитой инфраструктурой». И Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch, считает, что ужесточение режима самоизоляции и закрытие внешних границ только подхлестнет продажи.

Директор по продажам Good Wood Development, экс-руководитель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов замечает, что уже в прошлом году люди стали чаще покупать участки и строить самостоятельно. Поскольку с готовыми и пригодными для современной жизни домами на загородном рынке уже давно проблемы.

Подъем с глубины

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости», считает нынешний всплеск сезонным оживлением и не более того. В ситуации кризиса – на который сейчас наложилась пандемия – люди всегда с осторожностью делают дорогостоящие покупки, а загородный дом продать в случае необходимости будет сложно, скорее даже невозможно, объясняет эксперт. Это же относится и к покупке участка без подряда: ввязаться в длительное строительство даже недорогого дома сейчас проблематично. Таганов без особого оптимизма оценивает даже перспективы аренды домов – и дорогих, и относительно доступных. «В последние годы люди стали куда реже обращаться с запросами на аренду домов в праздники, – говорит он. – Просто потому что никакой развлекательной инфраструктуры в этом случае арендатору не предлагается, за исключением разве что леса. А люди уже стали более требовательными и разборчивыми. Так что в ближайшее время в случае смягчения режима самоизоляции куда более востребованными станут подмосковные пансионаты и дома отдыха».

Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим тоже не считает интерес к загородному рынку долгосрочным трендом. «Это скорее можно расценить как попытку обмануть режим самоизоляции в Москве. Уместнее говорить о дачах и небольших частных домах с участком, чтобы провести время на свежем воздухе и с шашлыками, и лесом поблизости, где вряд ли полицейские потребуют QR-код», – считает она. А переезд в загородный дом или таунхаус на постоянной основе, как правило, сопряжен с перестройкой образа жизни – придется привыкать к неразвитой инфраструктуре, в том числе медицинской и образовательной.

В более дорогих сегментах премиум и бизнес-класса все не столь безнадежно, считает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. В апреле компания «вошла» в пять сделок по продаже домов, чего уже давно не было. Оживление на этом рынке эксперт считает естественным развитием событий, по его мнению, длившийся с 2014 г. семилетний застой должен был прекратиться только в 2021 г., но коронавирус ускорил события.

По словам Колосницына, сейчас компания консультирует пять новых девелоперских проектов в Подмосковье (на Рублево-Успенском и Дмитровском направлениях), ориентируются на «новый запрос»: никаких огромных домов, никаких помещений для бильярдных и погребов, хранения шуб и прочих излишеств. «Один покупатель загородного дома поделился, что живет в доме площадью 700 кв. м, а пользуется всего 250 кв. м», – объясняет Колосницын. Один проект, по его словам, начнет продаваться уже в текущем году, а в дальнейшем, по его сведениям, выйдет еще шесть, это все «новые девелоперы».

В Knight Frank согласны, что годы экономического кризиса обновили предпочтения клиентов. И отмечают, что покупатели и арендаторы дорогой недвижимости чаще интересуются домами с кабинетами.

Игра в просмотры

Новые технологии «на злобу дня» постепенно приходят на загородный рынок, который тем не менее совершенно не про онлайн и цифровизацию. Например, по словам Лукинова, «с помощью той или иной платформы показываем поселок в режиме реального времени, и как в игре, потенциальный покупатель может предложить: давайте поедем на эту улицу. Так он видит то, что хотел увидеть. Практически это та же экскурсия, только онлайн. После этого следует уже офлайн посещение». Приезд клиента на место действия обязателен. В этом единодушны все эксперты.

Но в «Kaskad недвижимости» онлайн-просмотры загородного жилья стали возможны уже на второй день самоизоляции, говорят в компании. «Это не просто показ фото- и видеоматериалов. Это прогулка к поселку, его бульварам, общественным зонам, шоу-румам, лифтам, по объектам с отделкой и без», – описывает Магилина.

Однако Колосницын не разделяет оптимизма по поводу онлайн-продаж: «Покупая дом за городом, человек приобретает другой образ жизни. Оценить ближайшее соседство, уровень шума, качество дорог невозможно на расстоянии. Так что онлайн-показы имеют смысл только на ознакомительном этапе».