Арендаторы смогут расторгать договоры без штрафов только до октября

Арендаторы смогут разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 г. – такую поправку в законопроект о поддержке экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса может внести Минэкономразвития после встречи с представителями бизнеса.

Об этом «Ведомостям» рассказали сотрудники трех компаний, владеющих объектами коммерческой недвижимости в Москве, присутствовавшие на этой встрече. Еще одна уступка владельцам помещений – арендаторы все же должны будут возместить им убытки, но в размере одного ежемесячного платежа, утверждают собеседники «Ведомостей».

Представитель Минэкономразвития подтвердил обсуждение таких поправок: «Министерство вместе с депутатским корпусом и бизнесом работает над поиском компромиссного решения, которое бы дало возможность арендаторам избавиться от кабальных условий, в которых они сейчас оказались». Не все арендодатели сейчас идут на уступки, продолжает он, рассрочку платежей, арендные каникулы, а это создает риск закрытия бизнеса. Поэтому в министерстве постоянно проводятся обсуждения с представителями крупнейших и арендаторов, и арендодателей – для поиска оптимального решения, говорит собеседник «Ведомостей».

Правительство России внесло в Госдуму законопроект, который позволяет добросовестным арендаторам в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов, 7 мая. Сегодня он принят в первом чтении. Против документа выступили владельцы и управляющие офисами и торговыми центрами, в частности Российский союз торговых центов, а также крупные компании – O1 Properties, PPF Real Estate, корпорация А. Н. Д (входит в группу «Сафмар»), KR Properties, Capital Group, Millhouse и др. Последние в письме председателю Госдумы Вячеславу Володину, руководителю Минэкономразвития Максиму Решетникову, и. о. премьер-министра России Андрею Белоусову предсказали крах рынка коммерческой недвижимости. Компании-арендаторы, наоборот, выступили в защиту законопроекта. Непродовольственные ритейлеры попросили Володина и председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрея Макарова принять документ как можно скорее. Законопроект выравнивает баланс интересов сторон, сохраняет рабочие места, способствует социальной стабильности, уменьшает нагрузку на судебную систему, даст рост налоговых поступлений начиная с 2021 г., сказано в их письме. Среди компаний, подписавших это письмо, – Inventive Retail Group, Ralf Ringer, «БНС груп» (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), «Победа» («Дочки-сыночки»), сеть гипермаркетов «Леонардо» и др.

Поправки, предложенные Минэкономразвития, безусловно, – шаг навстречу арендодателям, говорит первый заместитель гендиректора AFI Development Евгений Поташников. Но компенсации в размере одного месячного платежа, по его мнению, недостаточно, чтобы возместить затраты торговых центров, офисов или гостиниц. Даже с учетом этой поправки пункт об одностороннем расторжении договоров аренды нарушает принципы справедливости и гражданского равенства, дает необоснованные преимущества арендаторам в переговорах, уверен Поташников.

Такими поправками авторы законопроекта прямо признают, что при расторжении договора аренды у владельцев помещений возникают убытки разного рода, но без каких-либо экономических оснований запрещают требовать их возмещения и ограничивают их платежом лишь за один месяц, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко. Подобные действия, по ее словам, обязывают одну из сторон принять исключительно на себя возникшие убытки, отбирают возможности и инструменты правовой защиты и справедливой экономической оценки последствий каждого такого расторжения. Конечно, это распространяется не на всех, а только на тех арендаторов, чья выручка снизилась на 50%, но в торговой недвижимости это 99% арендаторов, считает Никитенко.

Принятие такого закона сильно скажется и на инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, предупреждал ранее руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Именно от надежности арендного потока, по его словам, зависит капитализация торговых центров и офисов. Ограничение срока действия законопроекта, безусловно, частично снимает проблему снижения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, но полностью ее не решает, никто не мешает потом эти сроки продлить, говорит Соколов: тут важно то, что создан прецедент.

Опрошенные «Ведомостями» представители арендаторов новым законопроектом довольны. По словам президента Finn Flare Ксении Рясовой, это единственное, чем помогает государство, и единственное, с помощью чего арендаторы могут повлиять на несговорчивых собственников помещений. По ее словам, многие арендодатели все же идут на уступки бизнесу, но находятся собственники с очень жесткими условиями договоров.

Договоры на аренду практически во всех торгово-развлекательных центрах кабальные, соглашается совладелец сети ресторанов «Мясо & рыба» Сергей Миронов: при расторжении контракта надо выплатить собственнику помещения аренду за полгода, он может конфисковать оборудование и мебель, а также оставить себе трехмесячный обеспечительный платеж. Законопроект сильно облегчает жизнь и фитнес-отрасли, он делает возможным диалог с арендодателями на равных, говорит президент ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселёва. Только 20–25% компаний смогли договориться с владельцами помещений, знает она, и лишь небольшому числу фитнес-клубов дали арендные каникулы или отсрочку. Многие арендодатели продолжают настаивать на регулярных выплатах несмотря ни на что, и многие игроки рынка, особенно небольшие клубы, совершенно тут беззащитны, говорит она. Уже сейчас понятно, что предприятия многих отраслей после завершения режима самоизоляции или совсем не вернутся в офисы, или будут использовать их только частично, говорит член координационного совета «Деловой России» Дмитрий Коробков: удерживать арендаторов в пустых офисах с помощью штрафов при таком глобальном изменении в экономике бессмысленно.

Баланса интересов арендаторов и арендодателей можно было бы достичь за счет более длительной рассрочки арендных платежей – сроком на 12–24 месяца, как, например, в Германии, говорит гендиректор Prime Property Management Ярослав Коцюба, можно было также запретить собственникам самим расторгать договоры за неуплату аренды в период действия режима повышенной готовности и отменить за это штрафные санкции, а в первый квартал после отмены режима перевести часть компаний (например, рестораны и кафе) на оплату аренды исходя из процента от оборота. Подобные предложения и были подготовлены владельцами и управляющими объектами коммерческой недвижимости, однако большинство из них Минэкономразвития не учло, сетует Коцюба.

Предложенные Минэкономразвития поправки не устраняют противоречия с нормами Гражданского кодекса, говорит партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт: сейчас по закону стороны вольны сами устанавливать ответственность за досрочное расторжение договоров, текущий законопроект позволяет арендатору часть условий контракта игнорировать.