O1 Properties рискует лишиться участка под офис в Марьиной Роще
Правительство Москвы расторгло договор аренды
Столичный департамент имущества расторг договор аренды с ООО «Фирма «Морава» на участок площадью 0,46 га на Октябрьской улице. Об этом говорится в решении Арбитражного суда Москвы.
Основной владелец «Моравы» – инвесткомпания O1 Properties, один из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве, сказано в ее финансовом отчете. На Октябрьской улице она планировала построить бизнес-центр Greendale общей площадью 43 954 кв. м.
«Морава» получала разрешения на строительство в июне 2008 г. и в феврале 2013 г., но сроки их действия истекли, следует из решения суда. Земельный участок не освоен, строительство не завершено, поэтому департамент имущества Москвы в одностороннем порядка разорвал договор с «Моравой». Но управление Росреестра по Москве отказалось вносить запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о прекращении контракта. Департамент подал на Росреестр в суд, и в январе 2020 г. московский арбитраж обязал службу внести запись в ЕГРН. Апелляция назначена на середину мая. Представители Росреестра и департамента имущества отказались от комментариев.
В декабре 2019 г. департамент имущества подал иск к «Мораве» с требованием погасить 410,9 млн руб. долга за аренду участка.
Представитель O1 Properties называет разрыв договора аренды технической процедурой. По его словам, проект Greendale действительно был заморожен в 2014 г. – ситуация в экономике ухудшилась из-за падения рубля, снизился спрос на офисы.
Что есть у O1 Properties
В портфеле O1 Properties – 12 бизнес-центров на 624 000 кв. м. Среди ее объектов – «Белая площадь», Vivaldi Plaza и Ducat Place III. По итогам 2019 г. компания заняла восьмое место в рейтинге «Короли российской недвижимости» журнала Forbes. Годовой доход от аренды издание оценило в $305 млн. О1 Properties создана Борисом Минцем, который летом 2018 г. при урегулировании долгов передал контроль над ней фирме Riverstretch Trading & Investments (RT&I). Основной бенефициар последней – Павел Ващенко. Участники рынка связывают RT&I с «Роснефтью» и ГК «Регион», которые ранее это отрицали.
Но сейчас O1 Properties рассматривает возможность продолжить строительство Greendale по схеме built-to-suit – под конкретного арендатора. Представитель инвесткомпании утверждает, что права на проект полностью защищены: в 2019 г. получено новое разрешение градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) на продолжение строительства. А ранее компания оформила право собственности на недостроенный объект (в Greendale на данный момент готова подземная часть).
O1 Properties переоформляет земельно-имущественные отношения с городом и планирует выбрать на тендере генподрядчика проекта, говорит ее представитель. Представитель Москомстройинвеста (отвечает за решения ГЗК) сказал, что по техническим причинам сможет предоставить комментарий только после окончания режима самоизоляции.
Помимо Greendale O1 Properties планировала построить на улице Василисы Кожиной бизнес-центр «Кутузов» (27 200 кв. м). Департамент имущества Москвы в 2019 г. также требовал с девелопера проекта, компании «ВКС инвест», 3 млн руб. долга за аренду участка. Но в марте 2020 г. истец заявление отозвал.
Формально точка в процессе расторжения договора департамента и «Моравы» еще не поставлена, отмечает партнер юридической компании «Нафко» Павел Иккерт: Росреестр не зарегистрировал прекращение контракта. Юристу кажется странным, что O1 Properties заявляет о новом разрешении от мэрии в 2019 г. В тот год департамент имущества потребовал у Росреестра внести запись в ЕГРН о прекращении договора, а решение Арбитражный суд вынес уже в 2020 г.
По словам Иккерта, город при желании, конечно, может заключить договор с компанией – но это будет новый контракт. Долгосрочные договоры крайне редко расторгаются для заключения новых, например, для изменения нарушенных арендатором сроков исполнения обязательств по освоению участка, подчеркивает юрист: для этого достаточно изменить действующий контракт. Иккерт предупреждает: если город все же решит расторгнуть договор, скорее всего, это приведет к потере участка арендатором.
Если «Морава» хочет и дальше пользоваться участком, нужно либо оспорить в суде отказ департамента от договора, либо добиться нового контракта, говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Московские власти очень часто расторгают договоры аренды, когда компании не осваивают участки в согласованные сроки, напоминает он. Например, в 2017 г. был разорван инвестиционный договор с компанией ФЦСР на достройку за Mirax Group скандального проекта «Кутузовская миля» (позже – квартал «Триумфальный»). Компанией ФЦСР управляла экс-супруга главного исполнительного директора «Роснефти» Игоря Сечина Марина.