Самоизоляция вредна вторичному рынку

Вторичному рынку жилья далеко до цифровизации. Подписать договор купли-продажи квартиры, используя компьютер или смартфон, нельзя. Да и спрос на «искусственный интеллект» со стороны игроков крайне низкий. Вынужденная самоизоляция могла бы сдвинуть дело с мертвой точки.

Арендовать каршеринговую машину или получить микрозайм можно, поставив галочку в соответствующем окошке договора. Договор купли-продажи недвижимости – это один документ с собственноручными подписями сторон, таково требование Гражданского кодекса РФ. Если договор нотариально заверен, нотариусы могут сидеть, например, в разных городах, один с продавцом, другой с покупателем, и составить электронный договор, электронно же подписанный сторонами. Но к нотариусу тоже надо прийти или вызвать на дом, объясняет юрист в сфере недвижимости Ирина Дагаева: «Это и понятно: мошенничество с галочками дорого обойдется всем сторонам сделки». Таким образом, для подписания договора купли-продажи квартиры люди должны встретиться или как минимум курьер должен доставить его от одной стороны другой. 

Собрать пакет документов для сделки, не выходя из дома, тоже не получится. Что-то можно сделать удаленно, но часто без личного визита в органы не обойтись. «В столице с помощью онлайн-сервисов mos.ru можно заказать документы жилищного учета. Отлично работают электронные сервисы Росреестра: можно получить выписку из ЕГРН в электронном виде, проверить переходы прав собственности и т. д. Правда, мы испытываем сложности с получением информации из наркологических и психоневрологических диспансеров», – рассказывает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». «Лично нужно получать разрешение органов опеки, нотариальное согласие супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, другие документы. В ряде случаев сам договор купли-продажи должен быть заверен нотариально», – добавляет гендиректор «Релайт-недвижимости» Константин Барсуков.

Онлайн-регистрация на вторичном рынке сейчас вполне доступна, она даже быстрее обычной, на которую уходит девять рабочих дней. При представлении заявления и иных необходимых документов в электронной форме установлены сокращенные сроки, в Москве это пять рабочих дней, и в пресс-службе Управления Росреестра по Москве подчеркивают: в период изоляции «никаких сбоев при регистрации сделок не зафиксировано». Но продавцу и покупателю необходима «усиленная квалифицированная электронная подпись», которую получают в удостоверяющих центрах, имеющих аккредитацию в Минкомсвязи России. 

Калькуляторы нужны

Двигателем диджитализации на вторичном рынке жилья можно считать ипотеку. Помимо давно известных «калькуляторов», банки и различные агрегаторы предлагают онлайн-подбор подходящей программы, оформление заявки и получение одобрения. 

Стабильно развиваются сервисы выбора квартиры/поиска покупателя на квартиру. И специализированные ресурсы (ЦИАН, «Мир квартир», Avito, Domofond, «Яндекс», Mail.ru и многие другие), и крупные агентства недвижимости, предоставляя расширенный поиск по ряду критериев, постоянно добавляют новые опции. Например, у ЦИАНа есть мгновенные оповещения о новых квартирах по заданным параметрам, изменении цены в избранных объектах, появлении лота в конкретном доме, а также предлагаются похожие объекты на основе предыдущих поисков, поведения пользователя и других параметров. На портале «Мир квартир» подписчикам уведомление об изменении цены на конкретную квартиру будет приходить на почту. Дополнительно к каждому объявлению выдаются история цены на эту квартиру и другие предложения в этом же доме. 

Еще одно направление – сервисы для оценки квартир. Аналитический центр IRN.RU сделал такой калькулятор 14 лет назад, и, по словам его руководителя Олега Репченко, это самый популярный сервис: им воспользовались почти 10 млн раз. Доля всех онлайн-сервисов в общем объеме просмотров страниц сайта не менее 10%. Сравнительно новый у IRN.RU «электронный риэлтор», который позволяет оценить различные варианты решения жилищного вопроса. Но это не сделка, лишь представление о том, на что в принципе можно рассчитывать в той или иной ситуации. «Например, если человек хочет продать квартиру и купить другую с доплатой, калькулятор рассчитает общий бюджет и предложит примерные варианты в конкретном районе, классе жилья или для определенной площади», – объясняет Репченко. 

Кино и режим ожидания

По данным «Инком-недвижимости», количество звонков в компанию в первые два дня вынужденной изоляции снизилось в 5 раз относительно того же периода предыдущей недели, а к середине апреля это отставание стало семикратным. Переход клиентов в режим ожидания после 30 марта отмечает и «НДВ – супермаркет недвижимости». В «Азбуку жилья» в апреле обращались на 70% меньше клиентов, чем в марте.

Онлайн-возможности и риэлторы, и клиенты осваивают в спешке. О том, как проходят показы, рассказали в агентстве «Этажи»: любая удобная для покупателя платформа, от массовых мессенджеров до стриминговых сервисов, и собственник или агент в роли видеооператора. Начать можно с осмотра дворовой территории и подъездных путей, потом перейти в квартиру. Конференции для просмотров/показов проводят в «Релайт-недвижимости», риэлтор всегда «присутствует» на такой онлайн-встрече», – рассказывает Барсуков. Агенты НДВ могут также высылать фото и заранее подготовленное видео. В апреле сервис по просмотру квартир онлайн анонсировала «Яндекс.Недвижимость».  

Из принципиальных новинок можно выделить внесение авансов онлайн, соответствующий сервис есть теперь у «Этажей»: процедура подписания предварительного договора о покупке полностью дистанционная, оплата переводом. По словам гендиректора компании Ильдара Хусаинова, за апрель новой услугой воспользовались уже более 300 продавцов и покупателей. Договор с самим агентством также можно подписать через сайт. 

Также участники рынка активно осваивают электронную регистрацию сделок в Росреестре, которой раньше пользовались не столь охотно.

Получается, что «бесконтактно» можно провести почти все процедуры. «Все необходимые справки можно заказать в МФЦ – выписки придут на почту. Онлайн-показы проводим по конференц-связи. Возможность оплаты также предусмотрена. Отправка документов на электронную регистрацию также есть. Сделки проводим через Сбербанк», – перечисляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. И со всем этим полностью провести сделку онлайн можно лишь в редких случаях, когда не нужно ни согласий супругов, ни разрешения органов опеки, ни других дополнительных документов. «Кроме того, покупатель должен поверить продавцу на слово в том, что тот не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Юристы обычно не рекомендуют проводить сделку без этих документов», – говорит Дагаева. 

Банковское усиление

Расширили перечень онлайн-услуг и банки. Сбербанк предлагает дистанционное оформление аккредитива в сделках купли-продажи недвижимости. Сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов позволяют провести сделку в офисе без необходимости посещения офисов МФЦ. Прийти надо в офис банка, но это всего один визит. На сделке покупатели и продавцы получают усиленные квалифицированные электронные подписи (УКЭП) через сертифицированный ФСБ удостоверяющий центр, ими подписывается кредитная документация и договоры купли-продажи, которые отправляются на регистрацию в Росреестр. «Кредитные средства блокируются на специальном счете и перечисляются продавцу автоматически после регистрации права собственности», – сообщает пресс-релиз банка. 

У банка «Санкт-Петербург» есть программа «Смарт-ипотека», по которой не требуется отчет об оценке. «Анализ объекта на соответствие требованиям программы банк проведет сам, – говорит замдиректора департамента продуктов банка Екатерина Синельникова. – На объект не оформляется закладная, поэтому клиент может зарегистрировать сделку электронно через нотариуса. Раскрытие счета эскроу или аккредитива состоится после получения подтверждения государственной регистрации договора».

Режим повышенной готовности 

Результатом ограничений и усилий риэлторов стала повышенная готовность клиентов к решению квартирного вопроса онлайн. 10 апреля Сбербанк сообщил об увеличении количества онлайн-заявок на получение ипотечных кредитов через «ДомКлик». В Московском регионе 69% клиентов подают заявки на ипотеку дистанционно. Использование электронных сервисов в сделках без заемных средств только за одну апрельскую неделю увеличилось вдвое. И уже в первую неделю апреля все сделки были проведены с использованием сервисов электронной регистрации и безопасных расчетов, говорится в релизе (данные по рынку в целом). 

В «Этажах» отмечают: если раньше доля удаленных сделок в общем объеме не превышала 0,2–0,3%, то сейчас она выросла до 6% и каждую неделю интерес к ним увеличивается на 10%. По оценке Борзенковой, сейчас на проведение сделки в онлайне готовы согласиться около 90% потребителей.

Вынужденная самоизоляция мотивировала участников рынка как минимум изучить и попробовать существующие технологии. «Сейчас онлайн-сделки внутри городов скорее вынужденная мера, чем реальная потребность, – уверен Хусаинов. – Большинству людей нужно время, чтобы осознать, что это реально работает и намного удобнее традиционных сделок. Карантинные мероприятия ускоряют процесс адаптации к таким сервисам». 

Эксперты «Инком-недвижимости» считают, что в дальнейшем это может привести к упрощению некоторых этапов сделок и даст толчок к развитию новых инструментов. Ведь теперь участники рынка имеют более ясное представление об электронных сервисах госструктур и использовании современных средств связи.

Как закрепить недолговечный эффект

Впрочем, эксперты сомневаются, что онлайн-сделки станут рутиной вторичного рынка. Ведь эволюционного развития не было – случился прорыв, обусловленный ситуацией. «Актуальны они для тех, кто сейчас не готов откладывать приобретения жилья», – считает Хусаинов.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости», согласен: «Было бы большим преувеличением утверждать, что после карантина на вторичном рынке жилья начнется бум дистанционных сделок, когда покупатели и продавцы обходятся без встреч и личного просмотра квартиры». Причина – психология и риэлторов, и их клиентов, исторически настроенных на «ручное управление» процессом, говорят сами риэлторы. Барсуков напоминает: один из ключевых навыков, которым обучают новичков на курсах мастерства, – умение помогать клиенту формировать запрос. А электронный сервис может помочь лишь тем, у кого этот запрос уже четко сформирован.

Аргумент «пришел в квартиру и захотелось остаться» часто становится решающим. Больше того, иногда и сам запрос формулируется исключительно из эмоциональных соображений. «Расселяли коммуналку в центре Москвы, я стал выяснять пожелания жильцов. Собственница одной из комнат, молодая женщина с высшим техническим образованием, сказала следующее: «Мне все равно, какая мне достанется квартира и в каком районе. Главное – чтобы соседям досталась хуже», – вспоминает один из риэлторов, и автор этой статьи может припомнить похожую историю. 

Играет роль и цена вопроса. «Многие готовы рискнуть авансом в 10 000–15 000 или даже 50 000 руб. Но заплатить несколько миллионов в обмен на скан документа, пришедший по электронной почте, готовы далеко не все. Даже наличие печати в век всеобщего владения фотошопом совсем не выглядит убедительным», – считает частный риэлтор Алексей. 

Наконец, к цифровизации не готовы сами риэлторы. «Лишь некоторые крупные игроки имеют собственные CRM-платформы (программное обеспечение, предназначенное для автоматизации взаимодействия с заказчиками), в частности для повышения уровня продаж. У 90–95%, а может, и более, таких решений просто нет. У кого-то таблицы Excel, у кого-то взломанные либо на коленке написанные СУБД (система управления базами данных)», – говорит руководитель онлайн-школы SmartAgent Максим Рубан. Если торговые бизнесы, уже давно освоившие 1:С, Axapta, еще с 1990-х привыкли к тому, что любая операция выгружается в программу, то на рынке недвижимости пока такого нет. «Возможно, с приходом в бизнес молодых, привыкших жить и работать онлайн специалистов, ситуация в корне изменится», – надеется Рубан. 

По оценке аналитиков Bell Integrator, в целом Россия по скорости и глубине цифровизации на рынке недвижимости сравнима со странами Европы: «Объем инвестиций в рынок цифровых технологий в сфере недвижимости в мире в 2019 г. превысил $8 млрд. В России в том же году в цифровизацию недвижимости было инвестировано более $20 млн – но это включая и рынок новостроек, который, наряду с банками, играет роль локомотива». Сейчас компании, использующие электронные личные кабинеты, чат-боты и другие современные технологии, за редким исключением выросли из первичного рынка, говорят его участники.