На рынке жилья Санкт-Петербурга сокращаются спрос и предложение

Ажиотаж на рынке жилья, начавшийся после обвала цен на нефть и курса рубля, не помог застройщикам. В Петербурге в I квартале сделок на 14,7% меньше, чем в последнем квартале 2019-го.  Тогда, по данным Росреестра, девелоперы заключили 22 407 сделок, за январь ‒ март 2020-го подписали 19 116 договоров. Год к году падение еще заметнее: минус 19%, если считать вместе с апартаментами и машино-местами. По жилью провал глубже: 14 669 договоров за январь ‒ март 2020-го, минус 30% к I кварталу прошлого года (21 103 сделки). 

Новая точка отсчета

Первый квартал года разделит рынок на «до» и «после», послужит для аналитиков точкой отсчета, как в свое время 2008-й.

Конкуренция в регионе нешуточная: петербургских застройщиков, с одной стороны, теснят апарт-отели (примерно 9% рынка), отъедая у классического жилья часть покупателей, с другой – поддавливают областные строители, предлагая более низкие цены. Спрос на апартаменты тоже просел, но этот сегмент оказался более устойчивым к неблагоприятным новостям: основные покупатели в данном случае – частные инвесторы, для них вложение слабеющих рублей в квадратные метры – родная стихия. Даже с серьезной поправкой на «обнуление» туристического потока. Туристы и командированные в Петербург так или иначе вернутся, а вот доллар за 60 руб. – вряд ли. Сводные данные по апартаментам аналитики пока не посчитали.  

Область последние годы городу проигрывала. В 2015 г., на пике, доля сделок в областных новостройках доходила до 35% от общего объема продаж в регионе, в 2019-м она снизилась до 24%. Начало этого года не стало исключением: за январь ‒ февраль областные девелоперы подписали 2639 договоров. Для сравнения: в 2018-м за тот же период ‒ 4873 ДДУ, в 2019-м ‒ 5719. Однако в марте включился неожиданный фактор – кредиты по программе сельской ипотеки от Россельхозбанка под 2,7%. В том числе и на квартиры в строящихся домах. Часть новостроек Ленобласти, кроме популярных кварталов Кудрино и Мурино, по формальным признакам попала в эту программу, результат ‒ более 2500 заявок за первый месяц. Город Мурино и поселок Бугры разделяет улица (Воронцовский бульвар). И по одну сторону бульвара квартиру в новостройке можно купить с ежемесячным платежом по ипотеке в 25 000 руб., за такую же, но через дорогу, придется платить по 13 000 руб. в месяц.

Цены поднимались плавно. Сейчас 1 кв. м в центре Петербурга обойдется покупателю почти в 200 000 руб., в спальных районах ‒ в 122 260 руб. Средняя цена областных новостроек – 85 148 руб. за кв. м.

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», отмечает сокращение предложения: «В январе ‒ марте на рынок вышло всего 500 000 кв. м, в два раза меньше, чем в I квартале 2019-го. Это привело к уменьшению предложения на 10–15% до 4 млн кв. м». И это случилось еще до глобальных потрясений. Кризис перепроизводства рынку пока не грозит. 

Экономику подкосил вирус

Закрылись МФЦ и прием в Росреестре, покупатели засели по домам, застройщики перешли на онлайн-продажи, стройплощадки дезинфицируют несколько раз в день. Главное занятие девелоперов – прикидывать, насколько просядут продажи и когда рынок вернется к прежнему уровню, если вообще вернется. Пойдет ли процесс по V-траектории или, может, по W.

Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис групп», отмечает, что карантинные ограничения привели прежде всего к техническим сложностям: девелоперам пришлось налаживать работу из удаленного доступа, объяснять покупателям, почему не получится передать ключи и пр. Но главный фактор – уменьшение доходов населения. Именно поэтому, по мнению Сорочинского, быстрого выхода после снятия запретов не получится: «Рынок вернется к росту не ранее 2021 г. По оптимистичному прогнозу некоторое оживление спроса возможно уже в конце 2020-го». Но более вероятной он считает «Найк»-траекторию: резкий спад (до 50% прежних показателей) и плавный, мучительно медленный подъем.

«Если карантинные ограничения снимут в мае, то спрос восстановится лишь в ноябре ‒ декабре. Начиная с апреля мы ждем сокращения объема продаж на 50‒80%, – говорит Максим Жабин, заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» (строит комплекс в Новом Горелове). – И мы столкнемся с серьезным вызовом: запросы потребителей растут, а доходы падают. Но «суровый эконом» в приграничных районах области сложно продать: покупателям нужны комфорт, приличная отделка, сервисы в шаговой доступности и пр. То есть задача ставится так: строить ЖК уровня «комфорт» по цене экономкласса». 

Аналитики уже предрекают снижение цен на жилье на 5‒15% к концу года, риелторы не согласны. Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК КВС, считает такие прогнозы надуманными: «Падение стоимости в существующих условиях невозможно. Рентабельность проектов невелика. Кроме того, в проектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование прописано в кредитном договоре. И в нем заложено не снижение, а постепенное повышение цен вместе с инфляцией и ростом готовности дома». Если цену снижать, банк может повысить ставку. Или даже вовсе остановить финансирование. Так что более вероятно сокращение предложения.

А вот переформатирование рынка – в более отдаленной перспективе – вполне возможно. Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, уверена, что опыт самоизоляции приведет к изменению покупательских запросов: меньше плотность застройки, больше внимания безопасности и экологичности. Может быть, не после этой пандемии, но после следующей – точно.

У застройщиков, работающих с апартаментами, другие проблемы. Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, отмечает: те, кто строит без кредитов, на собственные средства и деньги дольщиков, сегодня оказались в более выгодном положении. Закредитованность девелопера не оставляет ему свободы маневра. В качестве первой антикризисной меры – «переориентировать» проекты, предназначенные для краткосрочной аренды, на долгосрочную и с внешнего туризма – на внутренний и даже на трудовую миграцию. 

Екатерина Лисовская, гендиректор отельного оператора PLG, полагает, что такой трансформации будет недостаточно: придется менять состав сопутствующих сервисов, вести с собственниками трудные переговоры о снижении доходности. Но в целом в этом сегменте настроения более оптимистичные, чем у застройщиков жилья.  

И уж совсем уверенно чувствуют себя те, кто строит и продает дорогое жилье. Хотя процесс тот же: предложение в новостройках верхнего ценового сегмента сокращается (в I квартале в Петербурге одна новинка – клубный дом «Крестовский IV» от группы RBI), спрос растет. По данным Knight Frank SPb, с января по март петербуржцы купили 144 элитных квартиры ‒ на 39% больше, чем за тот же период прошлого года, и сделки проходили быстрее. Те, кто «сидел в долларах», спешили зафиксировать прибыль, кто держал рубли – ощутил повышенное внимание власти к депозитам. Но в конце марта прекратилась активность и в этом сегменте. Продавцы и потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

В целом потери девелоперов региона от карантина и кризиса оцениваются в 30‒40 млрд руб. Это больно, но не смертельно. Дальнейшее развитие событий зависит от факторов, на которые застройщики повлиять не могут: от продолжительности карантинных мероприятий и того, какая доля малых и средних предприятий выживет. А также от эффективности усилий власти по предотвращению волны дефолтов (ипотечные каникулы, субсидирование кредитных ставок) и прямой поддержки платежеспособного спроса.