Предложение новостроек в России разнообразно, и качество растет

Конкуренция на рынке жилья скорректировала в лучшую сторону качество строительных проектов, а внимание властей к соблюдению сроков ввода домов и необходимость обслуживать кредиты должно – по идее – мотивировать компании строить быстрее. Или хотя бы в соответствии с собственными графиками.

В месяц в эксплуатацию в РФ вводят более 3,5 млн кв. м. По данным Института развития строительной отрасли, проблемы со сроками сдачи объектов существуют в каждом из регионов, где хоть что-то строится компаниями. В некоторых задержка составляет 33 месяца, и это сегодняшний максимум (на Камчатке). Минимум – чуть менее чем на месяц – опаздывают в Севастополе. Показатель для Москвы, на которую приходится 15% российских строек, – 4,4 месяца.

Опаздывают все

Другие данные ЕРЗ, в частности рейтинг, включающий 2804 застройщика, показывают степень актуальности проблемы для каждой из компаний. Судя по оценке института, лишь 17 из первой сотни не имеют проблем со сроками вообще, остальные в большей или меньшей степени ввод задерживают. Это касается в равной степени и столичных игроков, и региональных. Москва не показывает лидерства ни в отношении полного соблюдения сроков, ни частоты их нарушения. Приостановка строительных работ на неделю в связи с коронавирусом на этом фоне вряд ли сильно изменит ситуацию, но возможное продление запрета тревожит застройщиков.

В управляющей компании «Талан» на основе того же ЕРЗ по итогам 2019 г. к самым «пунктуальным» регионам отнесли Воронежскую область, Крым, Адыгею, Марий Эл и Тюменскую область. Там в срок сдают 98–99% жилья. В других регионах динамика позитивная, если сравнивать с 2017 и 2018 гг., отмечают аналитики компании: значительно лучше дела обстоят в Казани, где 79% жилья в 2019 г. сдали в срок, в Екатеринбурге (92%), Санкт-Петербурге (96%). Наиболее проблемными считаются Забайкальский край, Томская и Омская области, Калмыкия, Дагестан, Нижегородская и Новгородская области. В этих регионах нарастают объемы проблемного жилья (копятся год от года): например, в Нижнем Новгороде – с 8 до 29%, а в Перми – с 13 до 32%.

Представление о том, что наибольшее число нарушений сроков демонстрирует массовый сегмент, а для дорогого это не слишком характерно, эксперты не подтверждают. Например, аналитики «Метриума» подсчитали, что в 2019 г. в Москве планировалось ввести в эксплуатацию частично или полностью 75 премиальных объектов, по факту введено 45, еще в четырех были получены разрешения на ввод отдельных корпусов. В массовом сегменте на территории старой и новой Москвы застройщики планировали ввести 60 ЖК (включая и апартаменты) – ввели 34. Правда, семь из отстающих оформили документы на ввод в начале этого года. В «Метриуме» подчеркивают, что этот результат лучше, чем прошлогодний, на 2%.

По состоянию на конец марта из 450 строящихся в Москве корпусов сроки сдачи 41 (это примерно 9%) переносились один раз, 126 (26%) – два раза. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя», опираясь на данные платформы bnMAP.pro, говорит, что перенос сроков коснулся 35% строящихся объектов. Хотя вопиющие случаи, когда сроки сдвигались более трех раз, были связаны только с 14 проектами.

Что касается опережения графиков, то, по ее мнению, это чаще лукавство – или сверхпредусмотрительность, когда в декларациях застройщики указывают слишком дальние даты. Для дома жилой площадью 36 000 кв. м со стартом продаж в январе 2020 г. срок ввода запланирован на III квартал 2023 г., или 40 600 кв. м, которые начали продавать в мае 2019 г., обещают достроить к концу 2023 г., приводит примеры Доброхотова. Обычно на это хватает двух – двух с половиной, максимум трех лет, считает эксперт. Поэтому не исключено, что у ЖК с таким временным запасом будут досрочные вводы в эксплуатацию.

Павел Брызгалов, директор департамента развития продуктов ГК ФСК, говорит, что застройщики, как правило, прописывают в графике строительства этапы с запасом времени на форс-мажорные обстоятельства. Однако даже этого может не хватать: например, если поставщик подвел и застройщику приходится оперативно искать в другом месте материалы или оборудование. Если форс-мажора не случится, можно быстро возвести объект массового жилья в чистом поле и зависнуть со сдачей премиального дома в центре Москвы – тут всегда есть риск, что жители соседних домов будут протестовать по поводу стройки. Ахиллесова пята строительства всех времен и народов – проблемы со смежниками: подрядные организации затягивают порученные им этапы проведения работ или выполняют их некачественно, что требует переделок, сетуют застройщики. В нынешних условиях «ключевые моменты» генподрядчики стараются брать на себя, передавая на подряд вспомогательные виды работ. Хотя подвести может кто угодно. В практике «Сити XXI век», рассказывает директор по продукту компании Мария Могилевцева-Головина, был случай переноса сроков сдачи объекта на месяц из-за несвоевременного выполнения обязательств именно генподрядной организацией.

«Незначительные, до трех месяцев, срывы сроков ввода в эксплуатацию, которые допускают большинство компаний, действительно могут быть связаны с получением разрешительной документации на ввод в эксплуатацию, опозданиями подрядчиков, задержками поставок материалов, – комментирует Дмитрий Сергиенко, старший директор отдела корпоративных и суверенных рейтингов «Эксперт РА». – Но более значительные, около полугода, свидетельствуют уже о фундаментальных ошибках, допущенных в процессе реализации проекта». Такие ошибки, по его мнению, могут быть следствием некачественно проведенных работ на стадии проектирования. Также серьезные проблемы могут возникнуть, если изначально невнимательно отбирали подрядчиков и потом плохо их контролировали.

Не отступать от графика

Изменения в законодательстве последних лет не просто подстегнули застройщиков сдавать дома вовремя, а сделали нарушение сроков сдачи фатально опасным, считает Сергей Самойленко, директор по девелопменту ГК РКС. Во-первых, дольщики могут претендовать на существенные компенсации, которые могут доходить до 30% от суммы ДДУ за год просрочки (дольщик вправе требовать от застройщика, не передающего ему квартиру вовремя, неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, но сейчас застройщики получили послабления в связи с кризисной ситуацией). Суды в 99% случаях встают на сторону дольщика, часто не принимая во внимание даже тот факт, что задержка произошла по не зависящим от компаний причинам (например, сетевики не выполнили обязательства и не провели газ или не подключили воду). Во-вторых, сейчас любые просрочки фиксируются в Дом.РФ, тем самым снижается рейтинг надежности у застройщика, который, в свою очередь, влияет на кредитный рейтинг.

В последние годы ситуация отчасти улучшилась за счет цифровизации отрасли, что позволяет ускорять подготовительные этапы работы над проектом. Раньше на это уходило до трех лет, сейчас занимает чуть больше года. Ряд застройщиков признает, что легче стало решить вопрос с подключением к сетям и с постановкой уже готовых объектов на кадастровый учет.

В группе «Эталон» фиксируют ускорение сроков реализации проектов и на этапе его разработки, и ведения стройки за счет BIM-моделирования и новых систем контроля, которые избавляют от ошибок и позволяют постоянно отслеживать ход работ. Все вместе – работа в BIM, создание цифровой модели, использование беспилотных аппаратов с мгновенной передачей данных – приводит к ускорению проектирования на 2–3 месяца, а непосредственно строительства – на 1–2 месяца. Например, выдача предписаний подрядчику в цифровом формате требует не 1–2 дней, как раньше, а 10–15 минут, рассказывает Максим Берлович, глава московского территориального управления группы «Эталон». Но в ГК РКС отмечают разную степень цифровой развитости регионов и разную степень дефицита квалифицированных специалистов, что и определяет качество управленческих решений. Чем дальше региональный офис от центрального, тем сложнее сформировать команду, делятся в компании.

Эксперты единодушны в том, что переход на эскроу-счета стал новым «ускорителем» для застройщиков, получающих проектное финансирование: заемные средства необходимо возвращать в соответствии с графиком платежей. Кроме того, чем динамичнее ведется стройка, тем выше интерес и доверие покупателей к объекту и компании. Чем быстрее будет введен в эксплуатацию корпус, тем раньше застройщик сможет раскрыть эскроу-счета и получить средства покупателей квартир, напоминают в «Сити – XXI век».

Самойленко полагает, что в случае срыва сроков сдачи домов в эксплуатацию банки-кредиторы будут закладывать более внушительную премию за риск при работе с таким застройщиком. Раньше ускоренной сдаче проектов способствовали хорошая конъюнктура рынка и активные продажи. В новой ситуации на первое место выйдет грамотная организация взаимодействия внутри команды, резюмирует Самойленко.

«Предпосылок к улучшению пунктуальности со стороны застройщиков после кризиса, конечно, нет, но и значительных ухудшений ждать не стоит, – говорит Сергиенко. – Отрасль постепенно переходит на банковское финансирование, что является сильным мотивирующим фактором для застройщиков изначально качественно прорабатывать проекты и не допускать значительных сдвигов ввода в эксплуатацию».