Исторические усадьбы могут послужить экономике и развитию внутреннего туризма

«Ведомости. Недвижимость» начали готовить статью про то, как энтузиасты возрождают исторические усадьбы к жизни, задолго до пандемии и экономического коллапса, и уже почти отказались от идеи публикации, однако вовлеченные в процесс эксперты считают, что как раз эти зачастую небольшие хозяйства могут выйти из кризиса победителями, как Пушкин из Болдинской осени.

«Закрытые сейчас границы когда-то откроются. Но это не значит, что надо будет вновь забыть об укреплении собственных ресурсов экономики, о возможностях для формирования внутреннего туристического рынка, частью которого являются усадьбы», – считает президент делового клуба «Наследие и экономика», директор проектов АНО «Коломенский посад» (г. Коломна) Дмитрий Ойнас. Эксперт в области менеджмента наследия уверен: усадьбы интересны и как места для жизни, и как ресурс для развития бизнеса. Например, как новая форма освоения сельских территорий. Грамотно вовлеченные в хозяйственный оборот, объекты культурного наследия могут послужить подъему экономики вокруг себя. Но о прибыли их владельцам пока говорить не приходится.

По данным федерального бюджетного Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПИК), до революции 1917 г. в России насчитывалось около 80 000 усадебных комплексов, через 90 лет, в 2007 г., – около 7000. В настоящее время они выбывают из культурного наследия России с катастрофической скоростью, виной тому пожары, ветхость, вандализм, зачистки под застройку. В Едином государственном реестре объектов культурного наследия народов России, по данным АУИПИК, зарегистрировано 2528 усадеб: 529 федерального, 1947 регионального, 52 местного (муниципального) значения. Загородных, где сохранились постройки, едва наберется несколько сотен. По данным того же АУИПИК, на сегодняшний день 61% объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в неудовлетворительном состоянии. В 2020 г. агентство планирует разработать инвестиционные паспорта для вовлечения в хозяйственный оборот объектов, участвующих в проекте «Возрождение исторических усадеб», для 10 из них в разных областях страны. Четыре усадьбы находятся в Московской области, одна в Тверской, «Дача Фаберже К. Г. (А. К.)» в Санкт-Петербурге, три в Тульской области и одна в Рязанской. После подготовки необходимой документации они будут выставляться на торги.

Власти уже не первый год пытаются пристроить ветшающие усадьбы в заботливые частные руки с помощью различных программ. Например, по губернаторской программе «Усадьбы Подмосковья» с 2013 г. восстанавливает памятники Инвестиционная группа компаний ASG, в их пилотном проекте – усадьбе Аигиных в Пушкинском районе – к концу 2015 г. завершены работы в усадебном доме, а сейчас благоустраивается территория. Всего у группы ASG 7 усадеб (пять по губернаторской программе, одна по программе МК РФ «Зеленый коридор» и «Гусева полоса» в Сколкове). В части проектов завершены или завершаются противоаварийные и восстановительные работы (Тарасково в Каширском районе, Пущино-на-Наре, «Гусева полоса»). «Несмотря на льготные условия губернаторской программы («рубль за метр»), восстановление требует колоссальных финансовых средств, которыми, особенно в обстоятельствах последних лет, не располагает ни один, даже самый крупный, инвестор. Заемные средства получить не представляется возможным, поскольку банки не выдают кредиты под арендуемую собственность. Поэтому наша компания в 2018 г. обратилась к собственнику усадеб – Минземимуществу Московской области – с предложением о приватизации усадеб, что позволит получить необходимые средства на их полное восстановление и введение в эксплуатацию», – сообщили в пресс-службе компании.

Миллиарды и годы

В 2018 г. с помощью Российского аукционного дома была продана за 80,1 млн руб. усадьба «Гребнево» в Щелковском районе Подмосковья. Покупателем стал владелец компании «Экоофис» Андрей Ковалев. За два года он провел на усадебной территории несколько фестивалей, докупил земельные участки, не имеющие охранного статуса, для строительства инфраструктуры, взял в аренду пруд. Собирается довести площадь развиваемой территории с нынешних 200 до 400 га. В планах – строительство гостиничного комплекса, музейных объектов (музея сельхозтехники, старинных автомобилей и мотоциклов в бывшем каретном дворе, живописи – в главном доме, музея оружия и т. д.), реставрация (в настоящее время проведены противоаварийные работы, не дающие историческому зданию рухнуть). Всего, по словам Ковалева, понадобится около 10 млрд руб. в течение 10 лет. Он надеется, что к началу лета появится проект восстановления въездной группы – «Триумфальной арки» – и начнутся работы. По словам Ковалева, возрождение «Гребнево» даст стимул развитию ближайших территорий Щелкова и Фрязина: «Когда усадьба заработает, это будет экономически заметно для региона».

Для создания современной концепции использования старинной усадьбы Ковалев привлек известного «усадебника» Алексея Шкрапкина – бывшего инвестбанкира, а нынче совладельца усадьбы «Скорняково-Архангельское» в Липецкой области. Он же, возможно, займется и реставрационными работами.

«Скорняково-Архангельское», по словам Шкрапкина, – это «культурно-туристический, образовательный, духовный центр, а также социально ориентированный объект Липецкой области». Его посещают 450 000 туристов в год, оставляя в среднем 1500 руб. каждый. Но в 2009 г. все постройки были руинами, вспоминает Шкрапкин. Сейчас в усадьбе проводят фестивали (4 в год), творческие вечера и мастер-классы. Есть рестораны, гостиница, сувенирные лавки и т. д. «Мы входим в топ-10 по версии traveling Russia, топ-10 исторических приспособленных усадеб по версии Forbes, получили Национальную премию «Культурное наследие» в 2016 г. Мы лучшая свадебная площадка Черноземья по версии журнала Wedding», – Шкрапкину есть чем гордиться.

Основной доход, по словам владельца, приносят объекты общепита на территории, гостиница – ее выручка «соответствует среднеевропейским показателям» (около 1млн евро в год), магазины и сувенирные лавки, «билетные мероприятия» (например, на ежегодный джаз-фестиваль) пока приносят меньше выручки. На операционную прибыль вышли через 1,5 года после начала работы объекта, сейчас это 7–8%, говорит он.

Главная статья расходов – налог на имущество и землю. «Восстанавливая памятники, мы вынуждены платить по той же ставке, что и торговые центры. Но мы же несем обязательства по содержанию парков, различных усадебных построек, которые необходимо реставрировать и обслуживать и которые не способны в принципе приносить доход. Памятники регионального значения находятся в неравном положении как с федеральными памятниками (налоги не платят), так и другими объектами коммерческого назначения», – делится Шкрапкин.

Возрождение по плану

«Хвалевское» в Вологодской области, по словам совладелицы Веры Войцеховской (усадьба когда-то принадлежала ее деду), возрождают уже 12 лет. «Восстановлен дом, территория, сад, церковь Покрова в 2 км от села, часовня. За эти годы мы наполнили усадьбу жизнью. Постепенно это стало нашей миссией и нашей болью, но денег она пока не приносит», – рассказывает Войцеховская.

По ее словам, благодаря усадьбе село Борисово-Судское стало настоящим культурным центром Бабаевского района, одной из площадок всероссийского проекта «Музыкальная экспедиция». Летом проходят праздники (например, фестиваль «Народный травник»), благотворительные концерты. «Мы изучаем опыт подобных проектов в России и за рубежом, чтобы вывести его на самоокупаемость. Речь не о прибыли, а, скорее, о поддержании текущих расходов на содержание усадьбы и парка, плюс возможность реализовать благотворительные программы в селе», – говорит Войцеховская.

Она уверена: благодаря интересу к проекту даже без рекламы усадьба со временем может стать региональным туристическим центром. Но для этого важно иметь инфраструктуру, включая гостиницу. «Мы начали с восстановления нескольких деревянных построек, где со временем хотим организовать гостевые дома, чтобы разместить до 50 человек, т. е. целый автобус, – рассказывает Войцеховская. – Далее будем работать над тем, чем занять туристов: туристические маршруты, охота, рыбалка. Зимой – лыжи, санки, снегоходы. Летом – сплав по реке, верховая езда или экспедиции на внедорожниках и др. Хотим создать комфортную атмосферу, чтобы можно было отдохнуть, вкусно поесть, приобрести местные сувениры». Рассчитывают владельцы на туристов из Москвы (более длительные визиты), Петербурга, Череповца и Вологды. Поездку в «Хвалевское» можно будет совместить с визитом в Белозерск, Кирилло-Белозерский и Ферапонтов монастыри или посещением концерта либо фестиваля в усадьбе, «а это может заинтересовать и зарубежных туристов, которые смогут к нам добираться на поезде из Петербурга», делится надеждами Войцеховская.

Недалеко от Санкт-Петербурга расположена усадьба «Марьино», до 2008 г. в ней размещался санаторий. Сейчас это гостиница на 27 номеров. Немного, но, как объясняет владелица Галина Степанова, основной поток посетителей в номерах не останавливается. Кормят здесь продуктами с собственной фермы. Есть конюшня и коллекция саней, на которых катают гостей. В «Марьино» приезжало 15 000 человек в год, пришлось сделать вход в парк, содержание которого крайне затратно, платным, 250 руб. «Огромные деньги уходят на реконструкцию, мосты, дорожки. Я надеюсь, что посетителей будет больше и мы выйдем на окупаемость. Пока же это черная дыра», – говорит Степанова. «Кто-то бриллианты покупает, а мне нравится место развивать», – объясняет она (Степанова владеет выставочным центром «Петербургский художник», специализирующимся на живописи художников-реалистов 50–90-х гг. прошлого века).

Можно начать с малого

Владельцы усадеб, как правило, люди не бедные. Но Ойнас считает, что наступает время, когда усадьбами начинают заниматься энтузиасты не из числа олигархов: «В 2000-х гг. этими объектами интересовались крупные бизнесмены и депутаты Госдумы, с 2005 г. ситуация изменилась, после кризиса 2008–2009 гг. усадьбами занимается малый бизнес, например фермеры в регионах».

В качестве примера Ойнас приводит усадьбу «Давыдково» в Костромской области, которая принадлежала семье А. Ю. Пушкина (дядя поэта). Сейчас бывшее имение Пушкиных принадлежит Александру Бурлуцкому, который в начале 1980-х приехал сюда работать в лесоохотничье хозяйство, а в 1989-м купил разоренную усадьбу. Как рассказывал он в одном из интервью, «грандиозные планы требуют грандиозных денег, но сад, парк потихоньку восстанавливаем, сажаем сирень, пихты, липы. Очистили пруд в форме карася, сейчас в нем чистая вода, плещутся караси. Можно даже купаться. Есть мысли построить примерно такой же дом, как у прежних хозяев».

Усадьба постепенно оживает. «Сюда стали приезжать, проводить Пушкинские вечера, и это стало частью экономики места (с 1999 г. в селе Василёво Костромского района проходит Пушкинский праздник, его организаторы – департамент культуры и туризма администрации области, администрация Костромского района, Центральная библиотека Костромского района). Можно начинать с малого и обеспечивать экономику объекта», – считает Ойнас.

В Асташове в Костромской области бизнесмен Андрей Павличенко восстанавливает деревянную усадьбу крестьянина Мартьяна Сазонова. Удаленный от цивилизации объект – редкий памятник гражданской архитектуры, образец русского стиля и культуры крестьян-отходников. Работы ведутся с 2011 г. По словам Павличенко, получать доход от объекта после реставрации он не планировал, но, когда турпоток дошел до 5000 человек в год, встал вопрос, как его капитализировать. В памятнике архитектуры открыта гостиница, музей, площадка для праздников. «Сюда приезжают полежать на настоящей русской печи и сходить в баню, зимой покататься на снегоходах, а летом – на квадроциклах. Это отдых от городской суеты, возможность почувствовать себя жителем русской провинции конца XIX в.», – как пишет один из сайтов гостиничных агрегаторов. Планируется, что постепенно проект станет «центром досуга и приключений», к работе в котором будут привлечены местные жители. В дальнейшем – выход на самоокупаемость.

Проект «Болотов. Дача» в деревне Дворяниново в 100 км от Москвы рядом с музеем-усадьбой российского агронома Андрея Болотова тоже дает стимул развитию места. Проектом занимаются владелец девелоперской компании Uniparx и фермерского кооператива «Марк и Лев» Александр Гончаров и основатель сети антикафе «Циферблат» Иван Митин. Чтобы начать проект в 2016 г., рассказывали в 2018-м его основатели, понадобилось 50 млн руб.

Принимать «Дача» может одновременно 60 человек, выручка – около 30 млн в год. Гончаров рассчитывает на «инвестиционную кооперацию»: «Рядом мы строим «Болотов деревню». Там подбираются люди, которым легко договориться между собой, таким образом расширяется гостиничная инфраструктура и будет развиваться экономика места».

По словам Гончарова, на операционную окупаемость проект вышел через четыре месяца работы, инвестиционная окупаемость нулевая, так как все время приходится реинвестировать. По его мнению, отель в такого рода проектах должен иметь 200 номеров, иначе он будет убыточен: «В нашем случае мы успели построить такое количество номеров, чтобы быть в небольшом плюсе. Проект «деревни» заморожен, так как мы попали в охранные земли усадьбы». Гончаров рассчитывает на помощь региональных властей в разморозке, чтобы «деревню» достроить.

«Усадьба Плешанова» в Ростове Великом уже активно работает на экономику города. В настоящее время гостинично-музейный комплекс состоит из четырех домов. Всего за 10 лет, по словам владельца Ивана Синюшкина, в проект было вложено более 40 млн руб. Первое здание он купил в 2001 г. за 60 000 руб. В реставрацию усадебного дома и «насыщение историческим смыслом» – небольшой музейной экспозицией с историческими артефактами, деревянными арками, которые были привезены местным краеведом-художником из деревень Ярославской области, – было вложено 8 млн руб. В 2003 г. в здании открылась гостиница, которая с первого года эксплуатации стала приносить операционную прибыль. Через пару лет Синюшкин приобрел соседнее здание в лучшем состоянии, там была «гробовая» (делали гробы), за ним третье и четвертое. Усадьба дает местным жителям около 40 рабочих мест (в зависимости от сезона). Гостиница принимает 5000 постояльцев в год, еще 50 000 транзитников (питание в ресторане, экскурсионная программа, анимация) обслуживается ежедневно. Некая занятость обеспечена поставщикам продуктов питания и сувенирной продукции, экскурсоводам, водителям и т. д.

В нынешней ситуации о каком-то прорывном росте в деле возрождения родовых гнезд говорить не приходится. Но Ковалев считает, что рано или поздно кризис кончится «и внутренний туризм может стать дополнительным катализатором восстановления усадеб». Пока предприниматель не планирует приостанавливать работы по реставрации «Гребнево» и все же рассчитывает сделать из него «крупнейший в России историко-развлекательный центр».