Спрос на гериатрические центры и жилье для старшего поколения растет

Спрос на специализированные медицинские центры и жилье для старшего поколения растет естественным образом, власти инициировали разработку проектов повторного применения. Угроза заражения приведет к более радикальному пересмотру норм проектирования и строительства таких объектов.

Пожилых людей становится все больше, им нужны качественный уход и адаптированное жилье. В Москве из 12,6 млн жителей людей в возрасте 50–59 лет 14,75%, 60–69 лет – 11,25%, старше 70 лет – 11,3%. В стационарном уходе нуждается от 41 000 до 103 000 человек (данные НП «Мир старшего поколения» и Senior Group). Гендиректор Senior Group Алексей Сиднев подсчитывает имеющиеся места в стационарах: «16 000 в госучреждениях и около 10 000 в негосударственных» – и уточняет, что из «частных» большая часть не состоит в реестре поставщиков социальных услуг». По данным KR Properties, «частные операторы могут удовлетворить спрос около 2000 человек, по официальным данным, и около 10 000 человек в сером секторе, в бесплатных психоневрологических интернатах и пансионатах для ветеранов всего 16 200 мест». То есть всего наберется 26 000–28 000 мест при минимальной потребности в 41 000. 

Государственный подход и архитектура

В 2019 г. стартовал нацпроект «Демография», один из подразделов которого посвящен как раз «старшему поколению», цель – увеличить активный период здоровой жизни (до 67 лет), а ее продолжительность – до 78 лет. В регионах должна заработать трехуровневая система гериатрической помощи: центры на базе госпиталей ветеранов (в них в том числе будут готовить специалистов, проводить исследования), новые места в гериатрических отделениях стационаров и кабинеты в поликлиниках. В частности, планируется ввести в эксплуатацию около 100 жилых зданий стационарных организаций социального обслуживания на 17 000 мест. Программа рассчитана до 2024 г., объем финансового обеспечения в общей сложности около 30 млрд руб. из бюджета. В Москве планируется потратить на все мероприятия программы около 1,5 млрд руб., в области – чуть более 1 млрд руб. за шесть лет. Но ставка делается не на пребывание пожилых людей в стационарах или пансионатах нового типа и строительство, а на то, чтобы социальные услуги они получали на дому.

Тем не менее Минстрой РФ совместно с Министерством труда и социальной защиты РФ провел архитектурный конкурс на «лучший концептуальный проект зданий стационарных организаций социального обслуживания граждан старших возрастных групп в Российской Федерации», четыре проекта-победителя могут тиражироваться по стране. Как рассказывает Константин Соколов, глава московского отделения архитектурного бюро Semren + Månsson (заняло 4-е место в конкурсе), необходимо было сформировать новый подход к проектированию объектов для всех категорий людей с ограниченными возможностями. «Один из принципиальных посылов состоял в гуманизации условий жизни этих людей до уровня, сопоставимого с проживанием дома», – объясняет он. Иными должны стать принципы ухода – не минимальный набор, лишь поддерживающий жизнедеятельность, а максимально возможный, вплоть до полной реабилитации и возвращения к полноценной самостоятельной жизни.

Первое место занял проект команды из МАрхИ под руководством Марии Троян. В его основу легла идея взаимодействия пожилых людей с городским сообществом: четыре модуля, каждый из которых был бы самодостаточен, могли бы сдаваться в аренду или менять функцию во времени. «Коммерческий» модуль в зависимости от адреса пансионата мог бы стать городской библиотекой, языковой школой, кафе или питомником с оранжереей. По мнению Троян, именно это повлияло на решение жюри. Архитекторы отказались от казенной коридорной системы и «получили более сложные по форме холлы и пространства, которые влекут за собой увеличение площадей», описывает Троян: «Но это оправданно для повышения качества жизни пожилых людей».

Концепция ярославского бюро DK architects (2-е место) создавалась под конкретную площадку в Ярославле: четыре блока по три этажа (первые этажи отданы под общественные пространства и технические помещения), пятый – под инфраструктуру. Третий этаж понадобился, чтобы не занимать слишком много места на участке, объясняют архитекторы. На типовом этаже каждого блока не более 16 номеров с открытыми лоджиями и общая кухня-столовая. Для любителей-огородников предусмотрена эксплуатируемая зеленая кровля.

В Semren + Månsson основывались на опыте создания подобных проектов в Швеции: жилой модуль – коливинг приспособлен для проживания в одноместных номерах не более 12 человек, как рекомендовано европейской практикой с точки зрения обслуживания людей и их психологического комфорта, рассказывает Соколов.

Архитекторы понимают, что проекты претерпят изменения при реализации, но главное, по словам Троян, чтобы они «пошли в регионы». Недавно ее команда разработала методический материал по пансионатам для людей с деменцией. «Мы уже можем опираться сейчас на несколько пилотных концепций пансионатов в Нижегородской области, которые мы сделали после конкурса. Нас пригласили совместно с консультантами Нютой Федермессер и Клаудией Консон разработать инновационные модели для пожилых – «дементная деревня» и квартирный тип независимого проживания с опекой. Они также вошли в наши «методички», – рассказывает Троян.

По словам Соколова, после конкурса 99% запросов на проектирование подобных объектов в их бюро поступило от региональных органов труда и социальной защиты, 1% – от частных заказчиков. Но процедуры госзакупок выстроены таким образом, что гарантии подписания контракта с любым из победителей конкурса потенциальным заказчиком из этой категории весьма призрачны, сожалеет он: «Гипотетически механизмы решения проблемы существуют, но они требуют от региональных властей или отраслевых руководителей большой политической воли».

Нормы должны меняться

Условия конкурса не содержали жестких формулировок из существующих норм, но сами участники учли их все в проектах. Так можно понять, что мешает строить современные и удобные дома для пожилых людей. «В нормативке нет ничего касательно пансионатов малой вместимости, а именно они интересны малому бизнесу и могли бы стать выгодной городской моделью, располагаться на первых этажах жилых зданий или как часть ЖК. Все нормы рассчитаны на 150–200 человек, а я говорю о 50», – сетует Троян. Предложения по изменению нормативов, подготовленные специалистами Semren & Månsson, заняли около 20 страниц. «Увеличить минимальную площадь на человека; принять потребности маломобильных проживающих за базовые, а не отдельно оговариваемые условия; ввести и расширить возможности одноместного проживания, перевести из разряда рекомендуемых в разряд обязательных широкий спектр условий проживания, непосредственно влияющих на качество жизни», – перечисляет некоторые из них Соколов.

«В декабре Минстрой утвердил изменения к СП 145.13330.2012, который регулирует правила проектирования «домов-интернатов», – говорит Михаил Беляков, глава архитектурного бюро Noor Architects: в документе прописано расширение коридоров для колясочников до 2 м, необходимость создания специальной инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями, кроме того, теперь там детально проработаны нормы «Обеспечение пожарной безопасности». Старый свод строительных правил, по его словам, просто не позволял делать объекты хорошего уровня, новый тоже требует серьезной доработки, но «позитивный вектор определенно задан».

Долгоиграющий вклад

В России рынок недвижимости для пожилых только зарождается, говорит гендиректор KR Properties Сергей Матюхин. Троян, которая работала в Амстердаме над проектом независимого проживания людей с деменцией, говорит, что в России (в отличие от Европы) низкий уровень осведомленности о том, что необходимо для создания комфортной среды для пожилых, но много стереотипов о жизни в домах престарелых. Директор «Фонда 60+» Вадим Бараусов говорит, что создание и поддержание таких объектов требует долгосрочных вложений, а сам актив должен быть понятен для инвесторов. В США в профильном инвестфонде существует набор требований к активу, объясняет он: «Во-первых, квалифицированный оператор, с опытом работы, сетью из нескольких стационаров, хорошим кредитным рейтингом и опытным менеджментом. Во-вторых, достаточно новое здание на 60–180 мест в хорошем месте». Плюс подтвержденный платежеспособный спрос – долгосрочные контракты с местными органами власти на оказание социальных услуг. Только тогда сроки аренды находятся в диапазоне 10–20 лет и можно инвестировать в готовые объекты или новое строительство, говорит Бараусов. Директор отдела стратегического консалтинга компании CBRE Ольга Земцова уверена: развитие рынка в массовых масштабах сдерживает невысокий уровень доходов россиян.

За рубежом функционирует около 50 крупных сетей резиденций для лиц пожилого возраста, эти проекты включают медицинскую, коммерческую, рекреационную инфраструктуру, в качестве примеров Беляков приводит Genesis HealthCare и HCR ManorCa, стоимость проживания в таких пансионатах стартует от $3000 в месяц.

По данным Knight Frank, в 2019 г. вложения в недвижимость для престарелых на зарубежных рынках превысили 6,5 млрд евро (для сравнения: до 2015 г. в этот сегмент в мире ежегодно инвестировали не более 3 млрд евро). Почти треть игроков вкладываются более чем на 40 лет, отмечают в компании. Самыми популярными рынками вот уже пять лет остаются Великобритания, на которую приходится 33% инвестиций в сегмент жилья для престарелых и ухода за ними в Европе, Германия (25%) и Франция (10%). Доходность в секторе пансионатов для пожилых людей и ухода за ними колеблется от 3,5 до 6% на ключевых европейских рынках. «Учитывая, что заполняемость в Европе уже сейчас держится на уровне 85–95%, а прогнозируемый рост численности стареющего населения в некоторых странах к 2050 г. более чем в 2 раза превысит показатели 2020 г., активность частных инвесторов ожидаемо возрастет», – прогнозируют эксперты Knight Frank. В середине 2019 г. в Savills прогнозировали, что совокупная стоимость таких активов на стадии наибольшей зрелости рынка увеличится более чем в 2 раза – с $152 млрд до $330 млрд.

Бараусов считает, что в России рост продолжительности жизни и численности пожилого населения увеличивает спрос – и все это в виде растущих графиков с текстом про огромный потенциал рынка может быть представлено в презентациях для инвесторов. Но «операторы мелкие и часто без опыта, здания – переделанные коттеджи, старые пансионаты и гостиницы, система софинансирования со стороны государства в соответствии с 442-ФЗ неустойчива и не позволяет планировать даже на один год, состояние доходов населения не дарит надежду на устойчивый платежеспособный спрос», описывает он реалии. Тем не менее эксперт смотрит на рынок оптимистично, «раз уж тема новых стационаров для пожилых теперь прописана в профильном нацпроекте»: нормы постепенно совершенствуются, появляются новые качественные пансионаты и растет квалификация операторов.

Матюхин видит перспективы в государственно-частном партнерстве, это могут быть концессионное соглашение, долгосрочная аренда с дополнительными вложениями инвестора или контракты жизненного цикла, уточняет он. Однако Бараусов подчеркивает: «Для долгосрочного развития требуется стабильность и время. А пока нет track record, есть только субъективные отдельные примеры». «На российском рынке институциональные инвесторы ждут, пока им проложат дорогу их частные коллеги, вложения которых определяются в большей степени личным интересом, чем потенциальным ROI», – резюмирует он.

Частное дело

В России одним из первопроходцев стал Senior Group (на рынке с 2007 г.). Сегодня в активе компании два центра гериатрического ухода и реабилитации и пять пансионов для пожилых, все – на территории Московской области. Центр «Малаховка» действует с 2017 г. Гериатрический центр «Жуковка» открылся в Барвихе два года назад. Проект реализован совместно с Европейским медицинским центром и рассчитан на проживание 60 человек. Оба центра на Рублевке оборудованы умными деталями: ковриками, предупреждающими падения, цветным асфальтовым покрытием для ориентации в пространстве, широкими кабинами лифтов для передвижения на инвалидных креслах. Стоит 5000–8000 руб. в сутки. Государственные субсидии могут компенсировать до 50% оплаты проживания. Сиднев говорит, что компания заканчивает строительство нового центра в Москве, проектирует гериатрический центр в Ленинградской области и планирует расширяться в регионах.

В этом году в Москве на Большой Филевской улице открылась городская резиденция «Идиллия». Проект реализован предпринимателем Владимиром Погребенко, российским инвестором и отельером Александром Клячиным в партнерстве с гендиректором KR Properties Сергеем Матюхиным. Как сообщили в пресс-службе KR Properties, «Идиллия» площадью 0,6 га располагается на территории бывшей детской инфекционной больницы. Здание не эксплуатировалось более пяти лет, было отключено от всех инженерных коммуникаций. На проектирование и капремонт с заменой всех инженерных систем ушло полтора года. Новая резиденция рассчитана на 167 мест в 1–2-местных номерах, стоимость проживания – от 3500 руб. Инвесторы рассчитывают окупить вложения за 10 лет.

Земцова с такой оценкой рентабельности согласна, но Алексей Сиднев предлагает подождать пока с прогнозами: «С учетом этого кризиса цифра будет скорректирована». По мнению Земцовой, такой низкодоходный социальный бизнес может быть альтернативным активом в портфеле крупных инвесторов. По ее оценке, себестоимость таких объектов – от 20 000 руб. за 1 кв. м (если требуется лишь адаптация здания, минимальная отделка, мебель) до 150 000 руб. за 1 кв. м и выше. Соколов, опираясь на опыт бюро, говорит о 45 000 руб. за 1 кв. м для строительно-монтажных работ, не считая мебели и оборудования. По сообщению KR Properties, затраты только на оснащение по такому проекту – не менее 35 000 на 1 кв. м.

Когда вмешался вирус

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, в мире «не менее 50% сверхсостоятельных людей рассматривают такие активы» и текущая ситуация с пандемией не должна сказаться на спросе: «Он продолжит расти, если не появится серьезных скандалов, связанных с проникновением вируса на территорию домов престарелых». Матюхин говорит, что были расторжения контрактов на проживание, «однако с 20-х чисел марта мы наблюдаем рост обращений на 20%». По словам Новикова, в мире и в России подобные учреждения предпринимают те же меры для защиты от вируса, что и больницы: никаких внешних контактов, чтобы максимально обезопасить самую уязвимую категорию граждан. По словам Матюхина, в «Идиллии» вновь поступившие резиденты находятся на двухнедельном карантине в изолированной одноместной комнате, «куда к ним приходит персонал, врачи и аниматоры».

Сиднев уверен, что коронавирус кардинально поменяет рынок: «Невозможно будет даже думать о пансионах для людей старшего возраста и домах престарелых на 300–500 мест. Такое количество подопечных на одной территории – слишком очевидная мишень для любой эпидемии. Максимум 200 человек с нормой 40 кв. м на человека, максимум двое в комнате с индивидуальным санузлом, много вариантов зон для общих занятий и еды – не одно кафе, а несколько, большие пространства, которые можно делить и трансформировать под разные задачи, чтобы можно было легко разводить потоки и комфортно изолировать тех, что заболел». Это не просто уважение к личности пожилого человека, но и в случае, когда он заболел, это возможность обеспечить ему изоляцию и потом оставить на карантин. Пандемия показала: «нельзя делать комнаты по 5–6 человек, общий санузел один на коридор», а именно так устроены многие частные пансионы сейчас, подчеркивает Сиднев. «И обязательно нужно предусматривать изолированное помещение под карантин: сейчас многие дома престарелых физически не имеют такого пространства, – продолжает он. – У нас было достаточно места в новых центрах, чтобы создать изолированные помещения как минимум на 20 человек. Другие центры, где такой возможности нет, перестали принимать новых подопечных».

Алексей Сиднев также отмечает, что на рынок ухода за пожилыми людьми стремительно входит телемедицина, о которой говорили столько лет: многие вопросы можно решать по скайпу с клиникой, консультацию врача и справки получать дистанционно. «Это остро необходимо сейчас, а в мирное время будет и просто очень удобно. Коронавирус нам помогает выстраивать всю работу сервиса более безопасно и эффективно – думаем, что многие новшества станут базовыми и после пандемии», – говорит он.