Застройщики перевели продажи в онлайн, но сделки пока единичны

40% россиян отложили бы покупку недвижимости на неопределенный срок, а треть (29,8%), напротив, поторопилась бы с покупкой. Таковы итоги онлайн-голосования, которое провел аналитический центр IRN.ru в конце марта. Люди готовы купить квартиру сейчас, если продавец предложит хорошую скидку, или ждут, пока их валютные сбережения немного подрастут, а цены на жилье пойдут вниз, объясняет результаты голосования руководитель IRN.ru Олег Репченко. В апреле, по данным «НДВ – супермаркет недвижимости», потребители продолжают анализировать предложения на сайте, но пока готовы подписать договор без общения и посещения объекта всего 7–10% клиентов. «Ведомости» выяснили, как адаптируются к нынешней ситуации застройщики и чего они ждут.

Стройки встали

С 13 по 19 апреля (с возможным продлением) мэр Москвы Сергей Собянин ограничил работу большинства городских организаций, в том числе строительных  (за исключением инфраструктурного строительства). Опрошенные «Ведомостями» застройщики считают, что указ мэра идет вразрез с заявлениями президента России Владимира Путина, который призвал бизнес продолжать работать – с соблюдением всех мер безопасности. Строительные компании включены в реестр непрерывно действующих организаций, поэтому до конца прошлой недели практически все застройщики продолжали свои стройки. 

Приостановка строительных работ на неделю фактически означает остановку строительства на срок до месяца, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Большая часть рабочих на стройках – это приезжие, которые часто работают вахтовым способом, если они уедут, то вернутся только после майских праздников, указывает один из застройщиков.

Другой застройщик обращает внимание на то, что приостановка строек увеличит расходы строителей: на простой техники, консервацию и охрану объектов. Сложную технологическую цепочку придется перезапускать с нуля, начиная с возобновления работы производств и налаживания поставок строительных материалов, заканчивая возобновлением процессов на площадке, уверен Колочинский. 

Строители не рассчитывали, что пауза продлится месяц, но оказалось, это не пауза: это изменение формата жизни, комментирует коммерческий директор компании «Колди» Максим Каварьянц. 

Как продаются квартиры

Из-за самоизоляции изменилась структура продаж – все застройщики перевели бронирование на дистанционное, говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Долю таких броней на данный момент он оценивает в 100%. Гендиректор «Сити-XXI век» Антон Борисенко считает, что спектр возможностей для выбора широк: менеджеры компании с помощью видеосвязи проводят дистанционные консультации, рассказывая о проекте и помогая подобрать квартиру, показывают шахматку квартир, планировки, устраивают 3D-туры.

Президент ГК ФСК Владимир Воронин рассказывает, что компания еще до кризиса прорабатывала формат онлайн-продаж. «Теперь эти наработки пригодились. Для клиентов, которые готовы к дистанционной покупке, мы даем дополнительную скидку от 50 000 до 150 000 руб., которая суммируется с другими акциями», – говорит он. Застройщикам не потребовалось внедрять принципиально новых IT-решений, так как еще до начала распространения коронавируса технология онлайн-продаж была успешно опробована на региональных клиентах, соглашается Колочинский.

Представитель Capital Group указывает, что забронировать квартиру и даже полностью оплатить покупку без привлечения ипотеки в готовом доме можно без посещения офиса продаж застройщика – для этого достаточно иметь электронную цифровую подпись. «Мы уже заключили несколько дистанционных сделок по продаже лофт-апартаментов, на днях подписали договор о покупке лотов суммарной площадью 100 кв. м и стоимостью более 25 млн руб.», – хвалится Каварьянц из «Колди». Тем не менее «разобщенность, виртуальность связи продавца и потребителя – это то, с чем раньше мы не сталкивались», отмечал президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий на пресс-конференции в ТАСС.

Полностью перевести сделки в онлайн пока застройщики не могут. Например, при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита необходимо личное присутствие заемщика в банке (для подписания кредитного договора). Еще одна сложность заключается в том, что подача документов в настоящее время возможна только через МФЦ, указывает Борисенко: однако МФЦ работают лишь на частичный прием документов, но не на выдачу. Из-за этого фактически отсутствует техническая возможность заключать договоры долевого участия и договоры купли-продажи. А без регистрации нет оплаты. Это и без того увеличивает финансовую нагрузку на деятельность застройщиков, так как они вынуждены расходовать собственные средства, говорит Борисенко.

Что со спросом

Большинство застройщиков признают сокращение спроса. «В моменте спрос у нас упал на 60%», – говорит Воронин из ФСК. По его словам, по-прежнему востребованы почти готовые объекты, чего не скажешь о проектах, стартовавших недавно. С ним соглашается Борисенко из «Сити-ХХI век»: «Количество обращений первой недели самоизоляции в Московском регионе соответствует показателям праздничной недели 8 марта». 

Колочинский говорит, что в его компании март заметно превзошел февральские показатели по объемам продаж. Это было обусловлено снижением цен на нефть и падением курса рубля. «На рынок вернулись частные инвесторы, которые спешно вкладывались в недвижимость, чтобы предотвратить обесценение своих накоплений», – объясняет он. Активизировались и ипотечные заемщики, опасающиеся возможного роста ключевой ставки и ставок по ипотеке.

«Март закрыли с хорошими показателями, видим увеличение количества сделок по сравнению с февралем. Все клиенты, кто хотел, успели получить ипотеку по старым ставкам. Заметную роль в этом сыграло решение ЦБ сохранить ключевую ставку», – говорит и директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская.

Но к концу месяца с введением режима самоизоляции в городе количество сделок сократилось. Несмотря на то что многие компании предлагают купить квартиру дистанционно, эта услуга не способна полностью заменить привычный формат работы, считает Колочинский. Рынок недвижимости остается консервативным – большинство клиентов приобретают недвижимость один раз в жизни, для них это важное событие, которое предполагает обязательное посещение офиса и стройплощадки. Кроме того, общий эмоциональный настрой людей, озабоченных вопросами здоровья и бытовыми проблемами, не предполагает сейчас решение таких важных вопросов, как покупка недвижимости. «Клиенты находятся в состоянии полной неизвестности относительно своих будущих доходов и поэтому заняли выжидательную политику», – соглашается Арсланов из ГК «Гранель».

Что происходит с ценами

Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков пока не меняют цены. «Компании понимают, что нынешняя ситуация носит временный характер и скидками ее не исправить. Поэтому не готовы снижать цены», – считает Арсланов. «Цены не повышаем, но большой упор делаем на маркетинг, потому что цена контракта растет и формируется отложенный спрос. Существует доля клиентов, которая вернется заключать реальные контракты только после карантина», – объясняет Каварьянц. О большом отложенном спросе говорит и Голубицкий.

Впрочем, Репченко из IRN.ru считает, что сейчас у застройщиков нет единой стратегии. Одни считают, что эпидемия – это совсем недолго и нестрашно, поэтому по инерции поднимают цены, вторые заморозили их до окончания карантина. А третьи предлагают дополнительные скидки, понимая, что в нынешней ситуации покупателей надо привлекать всеми возможными способами. «Наибольший спрос мы видим на лоты стоимостью до 15 млн руб. В марте «Пионер» не проводил каких-либо акций, рост цены был органическим – 2–3%», – указывает Нилиповская.

Какую поддержку ждут застройщики

«Пока мы точно не знаем, как долго может продлиться самоизоляция и будет ли введен режим чрезвычайной ситуации», – разводит руками Колочинский. При благоприятном сценарии – если через месяц-два распространение коронавируса удастся предотвратить – ближе к осени ситуация может начать восстанавливаться, считает он. «Следующие несколько месяцев будет снижение не более 15% относительно аналогичного периода прошлого года. Восстановление спроса можно ожидать к концу года в полном объеме при условии снижения ключевой ставки. А вот предложение уменьшится, многие компании не смогут вывести на рынок новые объемы», – прогнозирует Воронин.

Правительство уже разрабатывает меры поддержки застройщиков, которые окажутся просто необходимыми в случае существенного уменьшения продаж. В частности, предлагается субсидировать банковские ставки по проектному финансированию. Но эта мера будет иметь эффект только в случае, если ставки по кредитам опустятся до уровня ключевой ставки ЦБ, считает Колочинский. До сих пор не разработан комплекс мер поддержки для компаний, которые не смогли получить проектное финансирование и не имеют возможности продолжить работу по старым правилам. В сложившейся ситуации правительству выгоднее их поддержать, чем замораживать стройки.

Также необходимо поддерживать покупателей, считают застройщики. Основные покупатели (70%) доступного жилья приобретают его с помощью ипотечных кредитов, указывает Арсланов из «Гранеля». Поэтому государству необходимо субсидировать ставку по ипотеке до 5–6% годовых – это поможет рынку вернуть клиентов, считает он. «В условиях экономической нестабильности людям сложно решиться на ипотеку», – уверен Воронин.

«Мы надеемся на разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для строящихся проектов. Другими важными мерами могли бы стать отсрочка аренды за землю на период распространения коронавируса, налоговые каникулы для девелоперов, проектных и инжиниринговых компаний, а также снижение административной нагрузки за счет отмены внеплановых выездных проверок», – комментирует Борисенко. Эти меры, по его мнению, позволят отрасли пережить падение продаж, которое неизбежно наступит.