Переход на проектное финансирование тяжело дается строителям малоэтажного жилья

Реформа долевого строительства затронула и проекты с малоэтажными многоквартирными домами и таунхаусами. В настоящее время с использованием эскроу-счетов продажи ведут единичные компании в этом сегменте. Остальным придется либо рассчитывать на собственные средства, либо переключаться на строительство отдельных домов или продажу участков без подряда.

По данным Аналитического центра «Инком-недвижимости», в Подмосковье и новой Москве насчитывается 53 поселка с малоэтажными многоквартирными домами и 33 поселка таунхаусов. Еще в 46 поселках застройка смешанная (предлагаются и другие типы загородного жилья). Более чем на 70% это проекты эконом- или комфорт-класса. В элитном сегменте загородного рынка таунхаусы продавались в шести поселках (в пяти из них представлены еще и коттеджи, участки и/или квартиры), по данным Knight Frank.

В новой Москве, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», продается только один малоэтажный комплекс – ЖК эконом-класса «Борисоглебское» в ТАО, где планируется построить 219 трехэтажных домов (68 000 руб. за 1 кв. м в среднем). «На территории, которая должна была стать главным полигоном для развития малоэтажного строительства, возводятся преимущественно масштабные высотные проекты», – замечает она.

В Подмосковье, в пределах 20 км от МКАД, продажи квартир массового сегмента открылись в миниполисе «Дивное» в Ленинском районе (4–8 этажей, от 3,4 млн руб. за 30,4 кв. м), ЖК «Новая Рига» в Красногорске (5–8 этажей, от 2,6 млн руб. за 29,4 кв. м), «Новая Щербинка» в Подольске (3–8 этажей, от 2,8 млн руб. за 35,4 кв. м). В «Инком-недвижимости» называют еще один поселок с МЖД, вышедший в 2019 г., ЖК эконом-класса «Дабл» в 15 км от МКАД на Каширском шоссе. В продаже квартиры площадью 29–85 кв. м по 3–6,4 млн руб.

Новых поселков с таунхаусами нет, но строятся новые очереди в крупных текущих проектах. Например, в 2019 г. компания Optiland построила и начала продавать 110 таунхаусов в поселке «Кембридж» на Новорижском шоссе и 120 – в поселке «Марсель» на Калужском. По словам Дмитрия Мокроусова, коммерческого директора Optiland, компания планирует возвести в «Кембридже» еще около 1000 таунхаусов до 2024 г. и около 400 – в «Марселе» до 2022 г.

Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости Savills, отмечает, что на западе Подмосковья продолжают продавать проекты бизнес- и элит-класса, начатые несколько лет назад. Среди них Futuro Park (таунхаусы), Park Avenue (таунхаусы и квартиры).

Исчезающий формат

По данным «Инком-недвижимости», в 2018 г. было продано 734 таунхауса, в 2019-м – 448 (-39%). Квартир в МЖД тоже купили меньше: 2735 – в 2018-м, 2243 – в 2019-м (-18%). Тому, что сокращаются и предложение, и спрос на малоэтажное жилье – казалось бы, более комфортное по сравнению с многоэтажными человейниками, обещающее определенную приватность проживания, – эксперты видят несколько причин. Девелоперы не справляются с новыми правилами долевого строительства (таунхаусы и МЖД продавались по 214-ФЗ), считает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости». По мнению Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, малоэтажные проекты становятся дорогими из-за растущих затрат на инженерные сети, благоустройство, социальную инфраструктуру. «Чтобы оправдать эти расходы, необходимо увеличивать объемы жилой застройки. А это противоречит самой концепции малоэтажного формата», – говорит эксперт. Конкуренция с городскими новостройками, более богатыми инфраструктурой, усиливается, и малоэтажки ее проигрывают.

Особенно это заметно в новой Москве: по статистике «Метриума», здесь в прошлом году до 90,9% нового предложения приходилось на квартиры в многоэтажных домах, 7,4% – на новостройки средней этажности и только 1,7% – на малоэтажные проекты. «Еще пять лет назад масштабные проекты на присоединенных территориях включали отдельные малоэтажные дома наряду с высотками, – комментирует Литинецкая. – К примеру, четырехэтажные корпуса были построены в микрорайоне Южный ЖК «Новые Ватутинки». Но сейчас застройщики рассудили, что выгоднее на том же участке возвести высотки, если регламенты позволяют.

По наблюдениям Мокроусова, за загородный таунхаус покупатели в основном готовы платить до 13 млн руб., желают за этот бюджет получить готовый объект, действующую развитую инфраструктуру и доступные цены на коммунальные услуги. А подобных предложений на рынке, по оценке эксперта, – не более 5%.

13,3 млн руб. – это средняя цена таунхауса, считают в «Инком-недвижимости» (-1% за год). Квартиры в МЖД стоят в среднем 4,9 млн руб. (+4%). Впрочем, у Optiland цены в поселке «Кембридж» за 2019 г. выросли на 10–12% (90 000 руб. за 1 кв. м), как объясняет Мокроусов – из-за удорожания процесса строительства. На квартиры от Kaskad Family за год средняя цена предложения выросла на 16,3%. О росте цен на 10% говорит и Кузнецов, но, правда, за последние пять лет. Сейчас в комплексах от RDI «Западная долина» (21 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Южная долина» (9 км от МКАД по Каширскому шоссе) 1 кв. м стоит в среднем 85 000–95 000 руб. В элитном сегменте, по данным Knight Frank, средняя цена предложения таунхаусов по итогам 2019 г. – 37 млн руб., минус 8% за год.

Раз, два и обчелся

На проектное финансирование перешли в буквальном смысле единицы строителей малоэтажного жилья. Эксперты назвали три объекта, где продажи идут по эскроу-счетам: ЖК «Новая Щербинка», элитный Park Fonte на Новой Риге и мультиформатный поселок «Мечта» на Дмитровском шоссе. «Сейчас мы достраиваем один квартал по старой схеме и привлекли проектное финансирование от Совкомбанка – банк предоставит кредитный лимит объемом 775 млн руб. на строительство 145 таунхаусов общей площадью 18 000 кв. м», – говорит исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин.

В RDI по новым правилам планируют строить новую очередь из 20 четырехэтажных корпусов в «Южной долине». «Ставка по проектному финансированию – на уровне 5–6%. В результате 1 кв. м дорожает на 8–10% по сравнению с прежней моделью – строительством на деньги дольщиков», – комментирует Кузнецов. В Optiland сообщили, что строили и продолжат строить поселки за собственные средства.

Практически все опрошенные эксперты единодушны – рынок малоэтажного жилья переживает реформу тяжелее, чем «городские» застройщики. В подобных проектах иные темпы реализации, и продать пару объектов в месяц уже считается хорошим результатом, меньше запас финансовой прочности и т. д. Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене, говорится в распространенном «Инком-недвижимостью» пресс-релизе.

«Раньше мы строили и продавали 200–250 таунхаусов двумя очередями около 3–4 лет, и это считалось хорошей динамикой, – делится Никитин. – Сейчас такой темп не применим. Новый квартал таунхаусов в «Мечте» мы должны, согласно договору с банком, построить к 2022 г. Но хотим закончить строительство уже через год, чтобы как можно скорее выйти из кредита и не терять лишние деньги на процентах. Продавать также нужно как можно быстрее, так как от того, насколько хорошо идут продажи, зависят условия кредита. Если по каким-то причинам план продаж не выполняется, то банк вправе повысить кредитную ставку или снизить лимит кредита для застройщика».

На рынке малоэтажного жилья основная масса девелоперов – небольшие организации с одним-двумя поселками, можно сказать, и качество земельных и финансовых активов обычно не позволяет таким компаниям рассчитывать на крупные банковские займы и тем более – на проектное финансирование, говорит Мокроусов. Из-за минимальной рентабельности банки посчитают вложение в подобный проект потенциально рискованным, добавляет Литинецкая.

Другой путь – строить за счет собственных средств – доступен немногим: по оценке Таганова, необходимые мощности для вывода готовых поселков на рынок имеются только у 10% игроков. Эксперты говорят, что немало компаний уже переключились со строительства на продажу участков без подряда. И предполагают, что некоторые крупные компании, которые занимались малоэтажкой, попробуют взяться за многоэтажные городские проекты, хотя для этого требуется больший ресурс. Компании, строившие таунхаусы, в свою очередь, могут попробовать себя в строительстве коттеджей.