Спрос и предложение загородного жилья концентрируются на вторичном рынке
Но 80% предложений домов от собственников – переоцененный неликвид
В Penny Lane Realty оценивают все предлагаемые дома в этом бюджете в 505,3 млрд руб., за прошлый год было продано недвижимости на сумму 34,9 млрд руб. Сверхдорогих, дороже 1 млрд руб., лотов за год продали 12 из примерно 50 в предложении, «суммарный запрашиваемый бюджет» сделок в Knight Frank оценили в 28,3 млрд руб.
Для сравнения: у застройщиков из 626 объектов (коттеджей, таунхаусов и участков) в 27 поселках купили 212 (на 11% меньше, чем в 2018 г.).
«Вторичный рынок стабильнее, уже долгое время основные сделки проходят именно с предложениями от собственников», – говорит директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. И спрос концентрируется там же, подтверждают в Penny Lane Realty. Тем более что цены понемногу корректируются продавцами – по подсчетам Knight Frank, средний бюджет сделки уменьшился за год от 8 до 20%.
По данным департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, популярны дома с финишной отделкой, но у застройщиков можно найти всего около 50 вариантов под ключ, это 6–7% всех лотов в экспозиции. Поэтому брокеры ищут достойные варианты для клиентов на вторичном рынке, но тут, по оценке Penny Lane Realty, 75–80% – переоцененный, устаревший фонд. Компания сейчас проводит «предсезонную инвентаризацию», говорит ее директор по рекламе жилого департамента Кирилл Надточий, и результаты печалят.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:
Предположим, что вы давно продаете дом: 780 кв. м на участке 33 сотки, на Новорижском шоссе, за 206 млн руб. – типичный неликвид. Средняя рыночная цена предложения на этом направлении, соответствующая спросу, – 100 млн руб. Как правило, на большой дисконт собственники соглашаются не сразу, в первый год если и снижают цену, то не более чем на 5%, через 2–3 года – на 15–20%, так покупателя можно ждать больше семи лет. Не стоит забывать, что каждый год вы тратите 460 000 руб. на содержание этой недвижимости (налог и эксплуатационные расходы). Для реализации устаревших коттеджей цена должна быть ниже рыночной хотя бы на 20%. Или можно продать по цене земли, в данном примере это около 49 млн руб. (средняя цена сотки на Новой Риге – 1,6 млн руб.), с учетом скидки на демонтаж старого здания, тогда найти покупателя можно менее чем за год. Можно пойти дальше и самому снести старый коттедж, построить новый (на это потребуется около 54 млн руб. и примерно год) – его можно продать за 120 млн, это самый трудоемкий способ.
Коррекция цен способна решить до 80% проблем с неликвидным, зависшим на года, предложением, уверен Михайлик, т. е. даже дома с неэффективными планировками и/или чрезмерной площадью, некачественной и устаревшей отделкой и архитектурой можно продать, если существенно снизить цену. Если собственники просят в среднем 240–280 млн руб. за дом, то покупатели готовы заплатить только 120 млн руб. Сильнее всего переоценивают недвижимость владельцы коттеджей на Дмитровском направлении – там 91% предложения не находит спроса. Но эксперт признает: трудно согласиться с тем, что недвижимость у тебя купят по цене земли, чтобы на месте старого дома построить что-то более современное.
«У покупателей в данном сегменте другие критерии выбора, чем в наиболее популярных бюджетах 50–100 млн руб. за дом. Качественной отделки и эффективных планировок недостаточно. Нужны оснащенные помещения для хранения дорогих вещей (к примеру, хранилище для шуб), бассейн 20–25 м, большие пространства. Также здесь сильно растянут срок принятия решения о покупке», – говорит Михайлик.
По данным Penny Lane Realty, ротации в кругу покупателей загородного элитного жилья практически не происходит, но меняются предпочтения этих людей. «Никто даже на нашем рынке не спешит разбрасываться деньгами. Нужны современные планировки: удобные, с несколькими спальнями, но чтобы каждая была с санузлом и гардеробной. Это вместо огромной площади. И это не роскошь – это современное понимание комфорта. Не нужно оригинальных архитектурных или дизайнерских решений: это должны быть современные экоматериалы, простые, но стильные решения и современная инженерия. Без излишков, но максимально функционально и рационально. И вот это главная проблема: сегодняшний загородный продукт не соответствует новой психологии нашего покупателя», – описывает Надточий.
