Спрос на склады в России достиг максимального уровня за 10 лет

Уставший от депрессии рынок коммерческой недвижимости в прошлом году рос практически по всем сегментам. Складов в 2019 г. в Московском регионе ввели рекордное количество, по данным Knight Frank: 957 000 кв. м, на 19% больше, чем в 2018-м (805 000 кв. м). Всего в регионе сейчас более 15 млн кв. м качественных объектов. «Наиболее масштабным из них стал РЦ «Северная звезда» (140 000 кв. м), построенный на заказ по схеме built-to-suit для Leroy Merlin», – отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

По данным руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева, купили и арендовали в прошлом году около 1,34 млн кв. м, это на 17% меньше, чем годом ранее, но сопоставимо со средним значением 2016–2018 гг. И к IV кварталу 2019 г. было вакантно лишь около 3,3% площадей, продолжает Фадеев. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2020 г. будет пустовать, возможно, 3%, но не больше, поскольку ожидается ввод большого количества спекулятивных объектов, такое развитие событий прогнозируют и в C&W. Этот же фактор будет сдерживать и рост ставок аренды, ожидаемый на фоне высокого спроса. В Московском регионе они поднялись на 6,8%, и, по подсчетам Knight Frank, в 2019 г. здесь в среднем просили 3900 руб. за 1 кв. м в год triple net. В регионах (без учета Санкт-Петербурга) тоже рост – более чем на 2%, ставка достигла 3650 руб. за 1 кв. м в год triple net. В 2020 г. в JLL также прогнозируют небольшой, до 5%, рост.

Фадеев отмечает интерес к региональным проектам: объем сделок в регионах вырос почти в 3 раза. По данным Knight Frank, без учета Москвы и Санкт-Петербурга в России прошли сделки с 600 000 кв. м, что более чем в 2 раза выше показателя за 2018 г. Лидеры по числу заключенных новых сделок – Ростов-на-Дону (107 687 кв. м), Новосибирск (150 000 кв. м) и Екатеринбург (97 341 кв. м). По данным C&W, всего в регионах было арендовано и куплено 995 000 кв. м складов класса А и В, «спрос достиг 10-летнего максимума». Как отмечают аналитики компании, в регионах России преобладает как раз спекулятивное строительство (60%), но ожидают крупных объектов под заказчика. 

Самый активный бизнес

По мнению управляющего директора СК «Перспектива» Михаила Ополько, основными арендаторами складов остаются традиционные ритейлеры. «Несмотря на рост e-commerce, доля интернет-магазинов в спросе на склады не превышает 10%. В то же время многие крупные сети арендуют площади с расчетом в том числе на собственные интернет-проекты. Кроме того, обслуживанием онлайн-ритейла занимаются логистические компании, доля которых в общем спросе выросла до 22% в минувшем году», – говорит эксперт.

По мнению регионального операционного директора компании Colliers International Светланы Прониной, значительно укрепили позиции и офлайн-, и онлайн-ритейлеры, производственные компании и логисты. Поскольку пустующих складов мало, крупные арендаторы возобновляют договоры аренды там, где уже размещаются. Влияние e-commerce выражается в том, как меняется спектр предлагаемых услуг ритейлеров и логистических компаний, добавляет Пронина. Например, многие продуктовые сети развивают услугу доставки продукции из магазина до конечного покупателя, для чего необходимо, чтобы складской комплекс имел холодильные и морозильные помещения, производственные площадки, обладал хорошей транспортной доступностью и пропускной способностью. Логисты развивают фулфилмент-услуги, подразумевающие наличие конвейерных линий, сортировочных цехов, стеллажей и т. д. 

Старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев уверен, что 2019-й стал годом развития логистики для онлайн-ритейла в регионах. 57% сделок (около 400 000 кв. м) – это площади под онлайн-торговлю. «Для сравнения: за предыдущие три года (2016–2018 гг.) сделок этого сегмента набралось только на 50 000 кв. м. Это только начало: развитие крупнейших игроков онлайн-торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере приведет к дальнейшему росту активности на региональных складских рынках – 1,5 млн кв. м складских площадей понадобится для развития интернет-торговли в регионах России в ближайшие три года», – считает он. Сейчас, по данным Алябьева, без учета Москвы и Петербурга с областями в России около 8,1 млн кв. м складов.

Кто на новенького

2019 год запомнится не только рекордным вводом, но и четко наметившимися трендами по развитию новых форматов. Как считают в JLL, в столичном регионе значительно увеличилось как количество проектов под клиента (последние рассматривают built-to-suit из-за специфических требований к объекту и малого количества готовых свободных блоков), так и количество площадей, арендованных/купленных на стадии строительства.

«Несмотря на растущий рынок, большинство объектов в 2019 г. продолжали возводить под конкретного арендатора, – комментирует коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов. – Однако год также ознаменовался возвращением девелоперов к спекулятивному строительству. К концу года оптимизм федеральных складских игроков окреп, и сейчас ряд компаний говорит о планах строить новые склады в Московской области для свободного рынка. Мы готовимся к строительству второй очереди индустриального парка «Холмогоры» на Ярославском шоссе, это около 160 000 кв. м, и складского комплекса «Русич – Белые ночи» в Санкт-Петербурге. Рассчитываем заключить договоры аренды до ввода в эксплуатацию».

Пожалуй, самым ожидаемым событием стал ввод первых современных проектов Light Industrial. В Москве, по словам Ополько, это Industrial City «Сынково», «Технопарк Перерва». «Об этом формате много говорили еще с 2016 г., но готовые проекты появились только в 2019-м, – комментирует он. – Также Light Industrial планируется и в регионах, например логопарк «Кольцовский» в Екатеринбурге, Smart Blocks в Воронеже, логистический комплекс «Придорожный» в Самаре». 

Еще один тренд – развитие Dark Store (супермаркет без покупателей для формирования интернет-заказов). В течение полутора лет X5 Retail Group заняла более 20 000 кв. м помещений данного формата в Москве, говорит Ополько и добавляет, что ранее Dark Store пробовали внедрить ритейлеры сегмента non-food, но попытки оказались неудачными. 

Для Москвы важным новшеством стало строительство складов в черте города, в том числе многоэтажных, и они отличаются от стандартных складов класса А (например, в двухэтажных зданиях есть доступ для грузового транспорта на верхний этаж). Основными их потребителями выступают онлайн-ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. PNK Group в 2019 г. реализовала свой первый многоэтажный проект на МКАД (108 000 кв. м), который был полностью арендован на начальной стадии строительства, рассказывает управляющий инвестиционным фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин. Всего же, считает Алябьев, в течение следующих трех лет в Москве может быть построено до 0,5 млн кв. м новых площадей. 

Двухэтажный склад на Алтуфьевском шоссе получит «Вкусвилл», ПНК вывел на рынок два таких проекта, многоэтажный склад рядом с «Фудсити» планирует построить «Киевская площадь», приводит примеры Ополько.

Новинка и реализованный для ИКЕА склад в формате high bay – высотный склад, в котором основная зона (зона хранения) полностью автоматизирована и функционирует без присутствия там людей, описывает Ополько. «Такие решения являются дорогими и индивидуальными. Скорее всего, данный проект на долгое время останется единственным в своем роде в России», – отмечает он.

В 2020 г. продолжит увеличиваться число складов «последней мили», прогнозирует Девятилов, но не слишком существенно. «Строительство, казалось бы, таких необходимых объектов тормозит высокая стоимость участков. Несмотря на серьезное оживление, насыщения этого сегмента в ближайшем будущем не предвидится», – говорит он. «От клиентов поступает много запросов на крупные площади, от 20 000 кв. м, ставки аренды неуклонно растут, поэтому девелоперы в первую очередь будут нацелены на реализацию больших традиционных складских объектов», – считает эксперт. И делать это за городом, где земля дешевле.

Развивается и формат self storage, который после паузы в 2019 г. продолжил рост в Москве, активно растет в Петербурге и точечно – в других городах-миллионниках.